新物業(yè)管理?xiàng)l例的解讀

《新物業(yè)管理?xiàng)l例的解讀》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、新物業(yè)管理?xiàng)l例解讀品質(zhì)管理部物業(yè)管理?xiàng)l例頒布背景和目的背景一：我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。與此同時(shí)，原來(lái)的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。背景二：在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過(guò)程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。目前，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，需要通過(guò)立法、完善制度加以解決。背景

2、三：2007年10月1日國(guó)務(wù)院期頒布并實(shí)行了《物權(quán)法》，有助于更好的從司法角度解釋原先的物業(yè)管理?xiàng)l例中無(wú)法解決或無(wú)法明確的問(wèn)題。目的：明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、職責(zé)、運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。新物業(yè)管理?xiàng)l例的構(gòu)成第一章總則第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第三章物業(yè)管理服務(wù)第四章物業(yè)的使用與維護(hù)第五章法律責(zé)任第六章附則第一章總則司法解釋的角度增加了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》作為依據(jù)“物業(yè)管理企業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔飿I(yè)服務(wù)企業(yè)”行政

3、管理部門(mén)依法必須履行的職責(zé)更加明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理專項(xiàng)維修資金歸集、使用的指導(dǎo)與監(jiān)督物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理物業(yè)管理方案的其他監(jiān)督管理職責(zé)第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)業(yè)委會(huì)籌備規(guī)則業(yè)主大會(huì)成立申報(bào)對(duì)象由“區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門(mén)”調(diào)整為“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處”新增了業(yè)委會(huì)籌備組成立時(shí)限為接到申報(bào)的六十天內(nèi)，且對(duì)于籌備組的成員以書(shū)面形式定義為“業(yè)主代表；建設(shè)單位代表；鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表；房管辦事處代表；物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成”，約定籌備組總?cè)?/p>

4、數(shù)為單數(shù)，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，組長(zhǎng)是由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表負(fù)責(zé)擔(dān)任推延了籌備組成立后召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)間，由原先的三十天內(nèi)調(diào)整為九十天內(nèi)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；制定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單；制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作前款內(nèi)容應(yīng)該在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前十五天前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主

5、對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并做出答復(fù)。第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)業(yè)主的計(jì)票權(quán)利調(diào)整了原先的業(yè)主代表計(jì)票方式，從建筑面積占有量和業(yè)主總?cè)藬?shù)上雙重設(shè)定了條件。原先的：業(yè)主在首次大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)計(jì)算，每套計(jì)一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每滿一百平米計(jì)一票；不足一百平米有獨(dú)立房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，可與其他業(yè)主合并計(jì)票，每滿一百平米計(jì)一票。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)，最高不超過(guò)全部投票權(quán)的百分之三十。調(diào)整為：業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分

6、占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總建筑面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意。改變帶來(lái)意味著很大程度上抑制了開(kāi)發(fā)商的投票權(quán)利，更好的維護(hù)了小業(yè)主的權(quán)利，在發(fā)言權(quán)上也更加趨于平衡第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)業(yè)委會(huì)成員職責(zé)限定了業(yè)委會(huì)成員的任職的條件業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠

7、交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員；擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免。明確了業(yè)委會(huì)成員的工作職責(zé)及要求召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)結(jié)束業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。明確了業(yè)委會(huì)主任及副主任的工作職責(zé)召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；提出業(yè)主

8、委員會(huì)會(huì)議議題；按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定，簽署有關(guān)文書(shū)。業(yè)主委員會(huì)主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任履行。第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)規(guī)程的引入大量引入了“業(yè)主大會(huì)規(guī)程”，除了之前提到的業(yè)委會(huì)委員任職條件；工作職責(zé)外還增加了如下一些內(nèi)容：業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議及臨時(shí)會(huì)議召開(kāi)的條件及必要