新物業(yè)管理條例的解讀

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1、新物業(yè)管理條例解讀品質(zhì)管理部物業(yè)管理條例頒布背景和目的背景一：我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。與此同時，原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。背景二：在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運而生。目前，全國物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)起著積極的作用。同時，也出現(xiàn)了一些問題，需要通過立法、完善制度加以解決。背景

2、三：2007年10月1日國務(wù)院期頒布并實行了《物權(quán)法》，有助于更好的從司法角度解釋原先的物業(yè)管理條例中無法解決或無法明確的問題。目的：明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會、職責、運作，保護業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。新物業(yè)管理條例的構(gòu)成第一章總則第二章業(yè)主及業(yè)主大會第三章物業(yè)管理服務(wù)第四章物業(yè)的使用與維護第五章法律責任第六章附則第一章總則司法解釋的角度增加了《中華人民共和國物權(quán)法》作為依據(jù)“物業(yè)管理企業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔飿I(yè)服務(wù)企業(yè)”行政

3、管理部門依法必須履行的職責更加明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務(wù)指導與監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理專項維修資金歸集、使用的指導與監(jiān)督物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理物業(yè)管理方案的其他監(jiān)督管理職責第二章業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)委會籌備規(guī)則業(yè)主大會成立申報對象由“區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門”調(diào)整為“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處”新增了業(yè)委會籌備組成立時限為接到申報的六十天內(nèi)，且對于籌備組的成員以書面形式定義為“業(yè)主代表；建設(shè)單位代表；鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表；房管辦事處代表；物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成”，約定籌備組總?cè)?/p>

4、數(shù)為單數(shù)，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，組長是由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表負責擔任推延了籌備組成立后召開首次業(yè)主大會的時間，由原先的三十天內(nèi)調(diào)整為九十天內(nèi)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單；制定業(yè)主委員會選舉辦法；完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作前款內(nèi)容應(yīng)該在首次業(yè)主大會會議召開前十五天前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主

5、對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并做出答復(fù)。第二章業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主的計票權(quán)利調(diào)整了原先的業(yè)主代表計票方式，從建筑面積占有量和業(yè)主總?cè)藬?shù)上雙重設(shè)定了條件。原先的：業(yè)主在首次大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)計算，每套計一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計算，每滿一百平米計一票；不足一百平米有獨立房地產(chǎn)權(quán)證書的，可與其他業(yè)主合并計票，每滿一百平米計一票。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。調(diào)整為：業(yè)主大會會議應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分

6、占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。同時，業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意。改變帶來意味著很大程度上抑制了開發(fā)商的投票權(quán)利，更好的維護了小業(yè)主的權(quán)利，在發(fā)言權(quán)上也更加趨于平衡第二章業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)委會成員職責限定了業(yè)委會成員的任職的條件業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠

7、交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的，不得擔任業(yè)主委員會成員；擔任業(yè)主委員會成員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。明確了業(yè)委會成員的工作職責及要求召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責業(yè)主委員會應(yīng)當結(jié)束業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。明確了業(yè)委會主任及副主任的工作職責召集和主持業(yè)主委員會會議；提出業(yè)主

8、委員會會議議題；按照業(yè)主大會會議的決定，簽署有關(guān)文書。業(yè)主委員會主任因故不能履行職責時，由副主任履行。第二章業(yè)主及業(yè)主大會業(yè)主大會規(guī)程的引入大量引入了“業(yè)主大會規(guī)程”，除了之前提到的業(yè)委會委員任職條件；工作職責外還增加了如下一些內(nèi)容：業(yè)主大會定期會議及臨時會議召開的條件及必要