即墨市場調(diào)研報告

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1、即墨市場調(diào)研及分析報告一、即墨區(qū)域經(jīng)濟背景介紹1、區(qū)域概況即墨東瀕黃海，南依嶗山，是青島近郊市，素有“青島后院”之稱。全市總面積1780平方公里，2007年建成區(qū)面積達到47.5平方公里。轄18個鎮(zhèn)、4個街道辦事處和即墨經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、田橫島省級旅游度假區(qū),總?cè)丝?10萬人。即墨區(qū)位優(yōu)越，交通優(yōu)勢得天獨厚，膠濟、藍煙鐵路橫穿境內(nèi)西部，濟青高速公路、青銀高速公路、青煙、青威、青沙等5條國家和省級公路縱貫全境。即墨城區(qū)距流亭國際機場不足15公里，境內(nèi)還有鰲山、女島兩個國家二類開放碼頭，形成了海陸空交通便利的交通網(wǎng)絡(luò)。2、綜合經(jīng)濟20

2、07年即墨全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值433.8億元，總量和增幅穩(wěn)居青島五市首位。人均生產(chǎn)總值39014元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例關(guān)系由上年的8.5：54.5：37.0調(diào)整為8.6：56.0：35.4，二產(chǎn)繼續(xù)保持對全市經(jīng)濟的主導(dǎo)支撐。即墨民營經(jīng)濟發(fā)達，民營經(jīng)濟創(chuàng)造的增加值在生產(chǎn)總值中的份額達57%，民營經(jīng)濟稅收17.1億元，占全市稅收的61%。民營經(jīng)濟投資100.3億元，占規(guī)模以上投資的49.8%。2007年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額124.8億元，同比增長18.3%，其中住宿和餐飲業(yè)零售額13.8億元，增長36.6%。全市集貿(mào)市場

3、成交額達524.1億元，增長15.2%，其中吃、穿、用商品零售額分別為45.5億元、25.8億元、53.4億元，經(jīng)濟社會發(fā)展中存在的主要問題：經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量、效益還不夠高，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展相對滯后。-5-3、固定資產(chǎn)投資2007年，即墨全市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資首次突破200億元大關(guān)，完成201.3億元，同比增長24.2%，其中民營投資100.3億元，增長25.1%。房地產(chǎn)開發(fā)投資受國家調(diào)控政策的影響出現(xiàn)下降。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達11.8億元，比上年下降24.1%，其中：住宅9.2億元，下降30.7%。房地產(chǎn)施工面積202.4萬

4、平方米，增長2%；商品房銷售面積80萬平方米，下降38.7%,商品房銷售額23.7億元，下降30.9%。4、城市發(fā)展現(xiàn)狀即墨2007年建成區(qū)面積達到47.5平方公里,比上年新增1.5平方公里，增長3.3%；城市化水平達到53%，比上年提高了1.8個百分點。城市建設(shè)步伐進一步加快。修建、完善了城區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)，進行了大規(guī)模城區(qū)綠化，城市供水、供氣、供熱能力繼續(xù)加強，生產(chǎn)生活環(huán)境進一步改善。在空間上、產(chǎn)業(yè)上全面融入大青島，是即墨市城市發(fā)展的努力方向。近年來，即墨市一方面以新一輪城市規(guī)劃修編為契機，積極搞好與大青島城市發(fā)展總體規(guī)劃的對

5、接，力爭在基礎(chǔ)設(shè)施、城市交通、城區(qū)功能等方面向青島靠攏；另一方面，在路網(wǎng)建設(shè)上主動與周邊嶗山區(qū)、城陽區(qū)、膠州市進行溝通協(xié)調(diào)，形成了四大相互對接的道路系統(tǒng)。這些道路的對接、貫通，使即墨市與青島市區(qū)的聯(lián)系更加緊密，提升了即墨市重點經(jīng)濟區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢。5、居民生活水平2007年社會職工平均工資18621元,比上年增長19.9%;全年城市居民人均可支配收入15813元，增長18.6%;農(nóng)村居民人均純收入7382元，增長14%。城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款12640元。居民收入水平穩(wěn)步提高，收入來源更趨多元化。城鄉(xiāng)居住條件繼續(xù)改善，年末城市人

6、均居住建筑面積33平方米，農(nóng)村居民人均居住建筑面積29.3平方米。6、自然環(huán)境即墨自然環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富，氣候宜人。區(qū)域內(nèi)鶴山、馬山、田橫島等旅游景區(qū)及特有的海水溫泉，使即墨成為旅游度假勝地。即墨的海水溫泉具有較高的醫(yī)療價值，水中含有多種對人體有益的礦物質(zhì)。隨著一批高檔旅游設(shè)施的建成，即墨溫泉吸引著成千上萬人到此療養(yǎng)、度假，旅游業(yè)日趨興旺。?溫泉也成為即墨很多房產(chǎn)項目的主打賣點。-5-二、即墨房地產(chǎn)市場1、房產(chǎn)供給情況即墨的房產(chǎn)市場發(fā)展較為落后，這里與城陽相距僅10分鐘的車程，房價卻僅是城陽的一半。當?shù)亻_發(fā)商坦言：一進入

7、即墨真的寂寞。過去，即墨很多樓盤都是單兵作戰(zhàn)，產(chǎn)品方面，前些年戶型、外立面、小區(qū)規(guī)模都基本相同，雖然價格較其他區(qū)市便宜，但對購房者形形不成吸引力。隨著即墨市西接、北擴的總體發(fā)展規(guī)劃的提出，及在青島發(fā)展現(xiàn)代化國際大城市的發(fā)展戰(zhàn)略帶動下，這里逐漸成為了地產(chǎn)開發(fā)熱點，萬科、中港旅和2001年已進駐的天泰，將掀起了西部開發(fā)潮流。據(jù)估計，2008年即墨市區(qū)的樓盤供應(yīng)量將達到150萬平方米左右。除東部一些高端別墅項目主打溫泉牌外，中部和西部、北部的樓盤也都在遙相呼應(yīng)。今天的樓盤，強調(diào)社區(qū)規(guī)模、檔次、社區(qū)配套生活、環(huán)境營造，多種住宅模式的

8、共同發(fā)展存在，從某些意義上說，差異化、品牌競爭是市場競爭的最終格局，是一個由市場調(diào)控的“平衡動態(tài)”之下的差異化產(chǎn)品格局。2、土地供應(yīng)據(jù)報道，這幾年即墨的房價沒有大變化，但當?shù)氐耐恋貎r格卻一直在上漲。這與我們從天泰地產(chǎn)一位副總那里了解到的信息是一致的。據(jù)稱天泰藍泉拿地價格是20多萬元每畝，而