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《2016-2022年中國(guó)珠寶首飾市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、物業(yè)管理案例分析——實(shí)務(wù)手冊(cè)一、物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含哪些內(nèi)容？答:（1）雙方當(dāng)事人和物業(yè)管理物業(yè)的基本情況；（2）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；（3）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取方法；（4）合同的期限、合同終止和解約的約定、合同終止時(shí)預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、結(jié)余維修費(fèi)用、物業(yè)管理用房、物業(yè)資料等的移交方法；（5）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；（6）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。二、物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成有哪些？答:（1）人員費(fèi)用,包括管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老
2、、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用等。（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用,包括二次供水、加壓設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、電梯的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、消防、監(jiān)控、智能化等設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)及檢測(cè)費(fèi)用,不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用,包括所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、公共管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、（除垃圾處理費(fèi)以外的）環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。（4）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用,包括維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)及通訊設(shè)備管理費(fèi)用、秩序維護(hù)
3、人員的人身72金碧物業(yè)有限公司長(zhǎng)沙分公司培訓(xùn)管理部物業(yè)管理案例分析——實(shí)務(wù)手冊(cè)保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。（5）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,包括管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。（6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用和固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用,辦公費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公費(fèi)用,固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用是指在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的固定資產(chǎn)年限分
4、攤費(fèi)用。（7）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用。（8）管理費(fèi)分?jǐn)?是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下,為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn),而由各服務(wù)項(xiàng)目承擔(dān)的費(fèi)用。（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用（如文體、聯(lián)誼、比賽等必要的社區(qū)文化活動(dòng)等）。（10）法定稅費(fèi)。（11）合理利潤(rùn),住宅物業(yè)服務(wù)成本利潤(rùn)率最高不得超過(guò)8%。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一次性收取一年甚至多年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否合理？答:根據(jù)《湖南物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》
5、第十九條第4款“物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收,經(jīng)雙方約定可以預(yù)收,72金碧物業(yè)有限公司長(zhǎng)沙分公司培訓(xùn)管理部物業(yè)管理案例分析——實(shí)務(wù)手冊(cè)但最長(zhǎng)預(yù)收期限不得超過(guò)十二個(gè)月”之規(guī)定,物業(yè)服務(wù)費(fèi)可按年交,也可按月、季交,但不得一次性收取多年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取滯納金（違約金）是否有法律依據(jù)？答:滯納金是指超過(guò)規(guī)定的繳款期限,向繳款人征收的一種帶有懲罰性質(zhì)的款項(xiàng)。實(shí)際上是《合同法》中規(guī)定的遲延履行的違約金,即違約金,是對(duì)繳款人違約行為的一種懲戒。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都在《物業(yè)服務(wù)合同》中約定對(duì)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主從欠費(fèi)之日開始收取日3‰（5‰、1‰）的滯
6、納金（違約金）。在原《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》第二十一條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使下列權(quán)利、(五)對(duì)無(wú)故不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)合同規(guī)定限期繳交,并可加收每日千分之三的滯納金。逾期仍不繳納者,可給予必要的服務(wù)限制措施”之規(guī)定,對(duì)欠費(fèi)業(yè)主收取日3‰滯納金有明確規(guī)定?！逗衔飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第三十條“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其及時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；逾期仍不交納的按《物業(yè)服務(wù)合同》約定,交納相應(yīng)的滯納金,物業(yè)服
7、務(wù)企業(yè)可以依法追繳”之規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取滯納金（違約金）。同時(shí),在業(yè)主書面承諾的《（臨時(shí)）管理規(guī)約》中也有明確約定。因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取滯納金（違約金）符合法律法規(guī)的規(guī)定。五、已辦理入住業(yè)主,能否以未享受服務(wù)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？答:根據(jù)《物權(quán)法》第七十二條、“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)；不得放棄權(quán)利不履行義務(wù)”72金碧物業(yè)有限公司長(zhǎng)沙分公司培訓(xùn)管理部物業(yè)管理案例分析——實(shí)務(wù)手冊(cè)之規(guī)定,業(yè)主不能以未享受服務(wù)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理的概念是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房
8、屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。顯而易見,物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分提供服務(wù),對(duì)業(yè)主的
