合富輝煌2011年西安金泰恒業(yè)地產(chǎn)高新項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

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1、合富輝煌2011年西安金泰恒業(yè)地產(chǎn)高新項(xiàng)目前期策劃報(bào)告金泰恒業(yè)地產(chǎn)高新項(xiàng)目前期策劃報(bào)告合富輝煌（中國(guó)）2011年1月25日謹(jǐn)呈：金泰恒業(yè)地產(chǎn)本案解讀重點(diǎn)：開發(fā)背景：本項(xiàng)目是金泰恒業(yè)地產(chǎn)在高新區(qū)繼“金泰假日花城”之后的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，“金泰假日花城”已經(jīng)建立起企業(yè)品牌和認(rèn)知度。所以本項(xiàng)目對(duì)于金泰恒業(yè)地產(chǎn)的品牌的樹立和延展起著至關(guān)重要的作用。因而，本項(xiàng)目所面臨的核心問(wèn)題是：本項(xiàng)目如何樹立和延展企業(yè)的品牌形象？基于金泰之前項(xiàng)目，本項(xiàng)目產(chǎn)品線如何延續(xù)及提升？站在區(qū)域客群及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)上，本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)？如何變“不利”為“有利”因素，發(fā)揮地塊價(jià)值的最大化？報(bào)告框架基于區(qū)域、客戶、競(jìng)

2、爭(zhēng)下產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力體系的構(gòu)筑出發(fā)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)落腳點(diǎn)打造什么樣的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、項(xiàng)目、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三方共贏宏觀市場(chǎng)、區(qū)域發(fā)展研判項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展、項(xiàng)目可操作機(jī)會(huì)區(qū)域客群、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研判金泰產(chǎn)品線、項(xiàng)目本體解析項(xiàng)目市場(chǎng)、客群競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目適合的產(chǎn)品線、樹立品牌形象的機(jī)會(huì)第一部分項(xiàng)目本體解析項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目坐擁高新高尚居住區(qū)，所處地段及大環(huán)境決定了項(xiàng)目的城市價(jià)值及地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊位于西戶路北側(cè)，城市三環(huán)以內(nèi)區(qū)域。坐擁高新區(qū)及電子城兩大板塊，項(xiàng)目具有較高城市價(jià)值及地段優(yōu)勢(shì)。高新CBD本案電子城主城區(qū)項(xiàng)目北臨科技六路西延伸線，東臨丈八四路，西鄰丈八五路，地塊內(nèi)部有皂河穿過(guò)，同時(shí)兩條規(guī)劃路將地塊分割為5小塊，

3、地塊較散。規(guī)模：總占地307.426畝，凈用地225.633畝地塊指標(biāo)：容積率：不大于3.2；住宅用地，使用年限70年項(xiàng)目交通：臨近兩條城市南北主干道，擁有多條公交線路及地鐵線路，交通通達(dá)性好項(xiàng)目與西安市中心距離約車程15-20分鐘；與高新核心區(qū)距離車程5分鐘左右。距機(jī)場(chǎng)約車程30分鐘。項(xiàng)目周邊有5條公交線路，其中2條可至城市中心區(qū)，其余可至城南及城北區(qū)域，公共交通便捷。項(xiàng)目與地鐵3號(hào)線袁旗寨站的直線距離為2站路，同時(shí)距離地鐵6號(hào)線西萬(wàn)路距離3站路，地鐵3號(hào)線明年開始動(dòng)工建設(shè)，遠(yuǎn)期將實(shí)現(xiàn)與城市的快速連同，為本項(xiàng)目提供重大利好。本案西安市主要路網(wǎng)示意繞城高速(三環(huán))二環(huán)環(huán)城高速

4、(一環(huán))本案丈八北路西三環(huán)項(xiàng)目臨近丈八北路及西三環(huán)兩條城市南北主干道，交通通達(dá)性十分好。項(xiàng)目配套：目前項(xiàng)目周邊配套相對(duì)匱乏，區(qū)域建設(shè)尚處初級(jí)階段。但未來(lái)的發(fā)展?jié)摿^大，將成為高端住宅集中版塊項(xiàng)目現(xiàn)狀：地塊內(nèi)大部分為苗木林，沿西戶路和地塊東北部有少量民宅，已開始拆遷。另外，區(qū)域建設(shè)尚處初級(jí)階段，周邊環(huán)境較差。區(qū)域發(fā)展未來(lái)將受保利地產(chǎn)800多畝項(xiàng)目及中鐵項(xiàng)目的帶動(dòng)，地塊周邊未來(lái)將成為區(qū)域高端住宅集中區(qū)域。購(gòu)物：易初蓮花唐延店3000米萬(wàn)華百貨超市400米永旺便利店550米金融：農(nóng)行高新六路分行1500米教育雙水磨小學(xué)500米魚化小學(xué)小煙莊分校700米高新四小500米地塊東側(cè)是保利

5、地產(chǎn)800畝的項(xiàng)目用地，地塊容積率為2.5，根據(jù)保利地產(chǎn)的品牌及地塊規(guī)模，此地塊預(yù)計(jì)未來(lái)將成為周邊稀有的大規(guī)模高端項(xiàng)目。地塊南側(cè)是中鐵繽紛南郡項(xiàng)目，項(xiàng)目占地212畝，總建面50萬(wàn)方，屬區(qū)域墾荒者。目前項(xiàng)目已開發(fā)至二期，為區(qū)域內(nèi)中高端項(xiàng)目。由于繽紛南郡的帶動(dòng)，區(qū)域發(fā)展步伐逐漸加快。皂河本案保利地產(chǎn)中鐵繽紛南郡項(xiàng)目地塊：項(xiàng)目地塊分散，有變電站和高壓線等不利因素，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于對(duì)“不利因素”的改造及轉(zhuǎn)變有利因素：皂河（從河景角度出發(fā)）穿過(guò)地塊內(nèi)部，形成天然的自然水景景觀；對(duì)于皂河污染問(wèn)題，應(yīng)采取科學(xué)的方法進(jìn)行處理。不利因素：地塊內(nèi)東南部有一座變電所；地塊內(nèi)部有高壓線穿過(guò)；地塊東

6、南側(cè)有一座加油站；皂河污染，有異味；皂河及地塊內(nèi)部規(guī)劃路將地塊分割為五部分，地塊相對(duì)較為凌散。項(xiàng)目產(chǎn)品如何打造以及如何將地塊內(nèi)部的“不利條件”改造或轉(zhuǎn)變?yōu)椤庇欣麠l件“，成為提高項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)鍵！加油站高壓線皂河變電所加油站變電所皂河項(xiàng)目地塊SWOT分析：Strength優(yōu)勢(shì)分析金泰恒業(yè)品牌/金泰恒業(yè)物管/優(yōu)質(zhì)服務(wù)項(xiàng)目地塊處于城市功能區(qū)，地塊的區(qū)位、地段好，交通通達(dá)性較好地塊有皂河穿過(guò)，可利用打造強(qiáng)勢(shì)景觀環(huán)境Weakness劣勢(shì)分析屬區(qū)域建設(shè)初級(jí)階段，缺乏城市感區(qū)域配套缺乏，生活氛圍不夠濃厚被兩條規(guī)劃路分隔，地塊零散，增加整體規(guī)劃難度地塊內(nèi)部有變電所、高壓線，南側(cè)有加油站等不利因

7、素Opportunity機(jī)會(huì)分析片區(qū)內(nèi)可供開發(fā)土地逐漸減少，競(jìng)爭(zhēng)激烈度較低地塊東側(cè)保利地產(chǎn)的800畝項(xiàng)目，會(huì)帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展及完善周邊配套，提高居住氛圍項(xiàng)目處于高新區(qū)外擴(kuò)板塊，客戶認(rèn)知度高區(qū)域內(nèi)租房客群巨大，能吸引部分投資客地鐵線對(duì)于區(qū)域項(xiàng)目的帶動(dòng)作用Threaten威脅分析臨近片區(qū)項(xiàng)目將分流本案客戶，地塊東側(cè)保利地產(chǎn)800多畝的項(xiàng)目將成為地塊最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)政策調(diào)控力度大，會(huì)增加購(gòu)房者觀望情緒。項(xiàng)目SWOT分析本體屬性界定項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目坐擁高新區(qū)和電子城兩大板塊，屬城市高端版塊區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)明顯區(qū)域交通項(xiàng)