新土地政策解讀15.7.25

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1、《成都市人民政府關(guān)于貫徹省政府<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓管理規(guī)定>的實(shí)施意見》的法律解讀與提示為認(rèn)真貫徹四川省政府《印發(fā)〈關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓管理規(guī)定〉的通知》（川府發(fā)〔2014〕58號(hào)）、省政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)約集約用地的意見》（川辦發(fā)〔2014〕84號(hào)），成都市人民政府于2015年7月3日簽發(fā)《成都市人民政府關(guān)于貫徹省政府<關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓管理規(guī)定>的實(shí)施意見》（以下簡稱“《實(shí)施意見》”）?！秾?shí)施意見》主要目的是進(jìn)一步加強(qiáng)成都市土地出讓管理，規(guī)范土地出讓行為，健全土地出讓管理長效機(jī)制?，F(xiàn)根據(jù)《實(shí)施意見》內(nèi)容，就可能對(duì)公司造成的影響作如下解讀和風(fēng)險(xiǎn)提示。

2、一、土地出讓前期管理階段（一）堅(jiān)持規(guī)劃先行，出讓前須明確規(guī)劃條件，出讓后嚴(yán)格限制對(duì)規(guī)劃條件的調(diào)整。關(guān)聯(lián)條款：“第一條規(guī)劃部門必須嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和節(jié)約集約用地等要求，明確擬出讓宗地的空間范圍、用途、容積率（或計(jì)容建筑面積）、建筑密度、綠地率等規(guī)劃條件。規(guī)劃條件應(yīng)隨同招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓文件一并向社會(huì)公開。第十四條招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的土地，任何單位和個(gè)人無權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設(shè)條件。確需改變的，原則上必須收回土地使用權(quán)，按招標(biāo)、拍賣、掛牌的相關(guān)規(guī)定和程序重新出讓?！苯庾x與提示7：前述條款的實(shí)施旨在杜絕先拿地再調(diào)整規(guī)劃的行為，土地出讓時(shí)的出讓條件調(diào)整后身價(jià)立馬

3、倍增，巨大的利益空間導(dǎo)致多地官商勾結(jié)的現(xiàn)象。按照《實(shí)施意見》的規(guī)定，土地出讓前必須明確出讓宗地的用途等規(guī)劃條件，土地出讓后原則上不允許調(diào)整既定規(guī)劃條件。對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地更改規(guī)劃和建設(shè)條件的，國土部門應(yīng)堅(jiān)持兩個(gè)前提條件：一是必須是政府原因更改的（如控制性規(guī)劃調(diào)整，公共利益需要等）；二是必須是政府常務(wù)會(huì)議審議決定同意更改的。上述兩個(gè)前提條件必須同時(shí)具備，國土部門方可依據(jù)新的規(guī)劃和建設(shè)條件完善用地手續(xù)。對(duì)于對(duì)工業(yè)用地改變用途的情況，必須由政府收回土地使用權(quán)，重新按規(guī)定程序出讓。（二）、進(jìn)一步明確凈地的條件，堅(jiān)持凈地出讓。關(guān)聯(lián)條款：“第二條擬出讓宗地必須是征收（拆遷）安置

4、補(bǔ)償落實(shí)到位、沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛、土地權(quán)利清晰并已注銷原土地權(quán)利證書、規(guī)劃條件明確、具備動(dòng)工開發(fā)基本條件的“凈地”。不具備“凈地”條件的宗地，一律不得出讓。”解讀與提示：《實(shí)施意見》對(duì)“凈地”在如下幾個(gè)方面進(jìn)行了明確：一是明確了土地權(quán)屬審查范圍。全市擬出讓宗地的出讓凈用地以及規(guī)劃用地紅線范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施用地（公共道路、公共綠化用地等），原則上應(yīng)全部納入土地權(quán)屬審查范圍，二三圈層因上市需要，規(guī)劃用地紅線范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施用地可不納入土地權(quán)屬審查范圍，但明確給競得人建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施用地除外。二是明確了土地權(quán)屬審查的主體。中心城區(qū)（含高新區(qū)、天府新區(qū)）所有擬出讓宗地的土地權(quán)屬和拆遷

5、補(bǔ)償安置情況均由市征地事務(wù)中心負(fù)責(zé)審查并出具審查意見，包括新增建設(shè)用地、國有存量土地、獨(dú)立的地下空間建設(shè)用地。其他區(qū)（市）縣的，擬出讓宗地中的新增建設(shè)用地部分，其土地權(quán)屬和拆遷補(bǔ)償安置情況由市征地事務(wù)中心負(fù)責(zé)審查并出具審查意見。三是明確了對(duì)“凈地”7的具體標(biāo)準(zhǔn)。在征地拆遷補(bǔ)償安置方面，征地批準(zhǔn)文件齊全且擬出讓宗地全部位于征地紅線范圍，征地程序已經(jīng)依法履行完畢，各項(xiàng)征地補(bǔ)償和安置費(fèi)用已經(jīng)足額發(fā)放到農(nóng)戶，符合參保條件的農(nóng)民社保已經(jīng)辦理完畢，住房安置的安置點(diǎn)位、建設(shè)計(jì)劃、入住時(shí)間已經(jīng)落實(shí)；在土地權(quán)利方面，擬出讓宗地（包括規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的公共道路、公共綠化用地等）內(nèi)的土地權(quán)利證

6、書必須依法注銷。涉及儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)人必須出具同意上市的書面意見；在規(guī)劃條件方面，擬出讓宗地的規(guī)劃條件必須內(nèi)容齊全、指標(biāo)明確，并給定有效期限；在具備動(dòng)工開發(fā)基本條件方面，擬出讓宗地周邊的水、電、氣、通訊線路等基礎(chǔ)設(shè)施配套要基本齊備，規(guī)劃道路原則上要建成，暫未建成的，必須明確建成時(shí)間并納入土地出讓公告內(nèi)容?！　。ㄈ?、明確土地出讓方案，經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓；商品住宅及含商品住宅的用地一律以拍賣方式公開出讓。關(guān)聯(lián)條款：“第三條土地出讓方案應(yīng)包括擬出讓宗地的位置、空間范圍、用途、面積、年限、出讓方式、土地移交時(shí)間、土地使用條件（規(guī)劃條件和建設(shè)條件）

7、、開竣工時(shí)間、出讓起始（叫）價(jià)、競買保證金、底價(jià)確定原則（有底價(jià)出讓的）以及土地價(jià)款繳納比例和期限等內(nèi)容。重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，應(yīng)將產(chǎn)業(yè)主管部門提出的產(chǎn)業(yè)要求納入土地出讓方案。經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式確定土地使用者和土地價(jià)格。商品住宅以及含商品住宅的用地，一律以拍賣方式公開出讓，不得以任何理由和名義規(guī)避?！苯庾x與提示：1、解讀：此條款明確限定了商品住宅及含商品住宅的建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式。根據(jù)《中華人民共和國土地法》第一百三十七條第二款的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采