金華市國(guó)際花園項(xiàng)目企劃案

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1、前言市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的工作核心是在市場(chǎng)條件、產(chǎn)品條件、公司資源等實(shí)質(zhì)性產(chǎn)品因素的基礎(chǔ)上，重組產(chǎn)品利益點(diǎn)和差異性,以求形成物超所值的市場(chǎng)認(rèn)知,從而與目標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生需求的購(gòu)買(mǎi)關(guān)聯(lián),最終實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的策略性工作。為使本項(xiàng)目能夠達(dá)到預(yù)期的效果，工作主題應(yīng)圍繞下述幾點(diǎn)展開(kāi)：1.我們期待目標(biāo)消費(fèi)者如何看待本項(xiàng)目？2.我們應(yīng)預(yù)知目標(biāo)消費(fèi)者的狀況？3.我們的產(chǎn)品除了物理特點(diǎn)之外的利益點(diǎn)是什么？4.目標(biāo)消費(fèi)者憑什么相信我們的思考與陳述？5.如何與目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行有效的溝通？開(kāi)發(fā)公司希望通過(guò)本項(xiàng)目的成功市場(chǎng)運(yùn)作(包括希望策劃代理公司的運(yùn)作)，在目前金華市住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局中，達(dá)成下列目標(biāo)：1.通

2、過(guò)中后期的參與對(duì)項(xiàng)目方案提出商業(yè)運(yùn)作、市場(chǎng)定位與當(dāng)?shù)卣?、公司行業(yè)資源的建設(shè)性指導(dǎo)意見(jiàn)；2.通過(guò)定位理解，為項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)提供建設(shè)性的意見(jiàn)，充分體現(xiàn)項(xiàng)目主題；3.通過(guò)策劃，為項(xiàng)目提升足夠的價(jià)值空間，使項(xiàng)目更具市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力；4.在合理調(diào)整建設(shè)成本的前提下，使產(chǎn)品價(jià)值充分表現(xiàn)并提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格，從而使本案具有更好的利潤(rùn)空間；5.通過(guò)策劃，使本案在市場(chǎng)推廣中提升開(kāi)發(fā)商品牌的價(jià)值與表現(xiàn)空間。結(jié)論與啟發(fā)：項(xiàng)目需要集合高端消費(fèi)群、普通消費(fèi)群，有效規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大的特點(diǎn)；在營(yíng)銷(xiāo)推廣過(guò)程中，主題注重概念抄作，注重與消費(fèi)者的溝通，注重利用當(dāng)?shù)氐恼Y源與公司的行業(yè)資源。銷(xiāo)

3、售機(jī)制也需要全面、完善，推廣手段也要豐富……經(jīng)過(guò)初步計(jì)算，本項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入：人民幣2.3億第一章項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、金華總體概況“水通南國(guó)三千里，氣壓江城十四州”，著名女詞人李清照的詩(shī)句生動(dòng)概括了金華的重要位置和雄偉氣勢(shì)。金華市位于浙江省的中部，為省轄地級(jí)市，為亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明。土地面積10918平方公里，人口447.94萬(wàn)人，其中市區(qū)30.99萬(wàn)人。平均每戶家庭人口2.74人。金華市下轄婺城區(qū)、金東區(qū)及蘭溪、義烏、東陽(yáng)、永康4市和武義、浦江、磐安3縣。金華市區(qū)位于江西省東北部。金華自古即為繁華的商品集散地，是浙江中西部乃至閩、浙、贛、皖四省九地市的商品流

4、通中心，中國(guó)最大的日用消費(fèi)品集散地，浙江中西部地區(qū)的物流中心。目前金華已形成現(xiàn)代化商貿(mào)中心、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、傳統(tǒng)集貿(mào)市場(chǎng)三位一體的獨(dú)特市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建了多層次、多功能、多渠道流通的市場(chǎng)體系。連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、電子商務(wù)等新型經(jīng)營(yíng)方式和流通業(yè)態(tài)快速發(fā)展，以金三角物流中心和義烏國(guó)際物流中心為基礎(chǔ)，金華的臨港型現(xiàn)代物流業(yè)初成雛形。其中義烏中國(guó)小商品城年交易額達(dá)229億元人民幣，已連續(xù)十多年雄居全國(guó)集貿(mào)市場(chǎng)之首；永康中國(guó)科技五金城、金華商城、汽摩配市場(chǎng)及東陽(yáng)工藝美術(shù)街、木線市場(chǎng)、縫配城、浦江水晶燈飾城、磐安中國(guó)特產(chǎn)城等一批專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、特色市場(chǎng)也具有相當(dāng)規(guī)模。在商品市場(chǎng)的聚集力和輻

5、射力的作用下，金華要素市場(chǎng)日趨活躍，產(chǎn)業(yè)配套能力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)品市場(chǎng)占有率不斷提高。市場(chǎng)給金華企業(yè)提供了廣闊的舞臺(tái)，成為金華經(jīng)濟(jì)極具潛力的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，也給投資者帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)。金華城內(nèi)的商業(yè)店鋪規(guī)模都不算大，但所提供的商品種類(lèi)也還齊全，產(chǎn)品、服務(wù)也不錯(cuò)，價(jià)錢(qián)適中，是一個(gè)很適合過(guò)日子的地方。所以，周邊郊縣的人大多喜歡金華，來(lái)這里度假的有之，買(mǎi)房定居的有之……金華，更像是浙中地區(qū)的生活之城，休閑之城，“工作在郊縣，生活在金華”，已被不少當(dāng)?shù)厝怂蛹{。近年來(lái)，有不少郊縣的人來(lái)金華投資置業(yè)，其中大多是為了孩子的求學(xué)需要?？赡苁鞘軠厣痰挠绊?，也可能是浙江人的“傳統(tǒng)美德“，金華人投

6、資置業(yè)的傳統(tǒng)意識(shí)非常強(qiáng)。據(jù)金華本地人講，金華人并不缺房，大多數(shù)家庭都有兩套或以上的住房，正是受投資置業(yè)傳統(tǒng)的影響，有些積蓄的金華人更愿意買(mǎi)房置地搞投資；其次，浙江民間資本的豐裕也是出了名的，雖然金華經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不十分強(qiáng)大，但不可小視金華人的私人資本藏有量，精明的金華人愿意將錢(qián)投在房地產(chǎn)上面，再加上金華周邊數(shù)量龐大、腰纏萬(wàn)貫、對(duì)金華生活環(huán)境垂涎已久的私營(yíng)業(yè)主，金華樓市的火爆也就不難理解了。但金華樓市還能持續(xù)多久？最終將取決于其城市個(gè)性魅力的塑造、對(duì)外來(lái)力量的集聚和持續(xù)不斷的發(fā)展前景。金華應(yīng)整合自身的教育資源，大力培育與發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)揮自身自然環(huán)境、生活環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，

7、努力打造““浙中第一生活城、教育城”，與郊縣工業(yè)、制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)相區(qū)別，使金華成為郊縣精英人士的“生活港灣”、“教育樂(lè)園”，讓“工作在郊縣，生活在金華”的觀念更加深入人心。金華作為浙江中西部中心城市，房?jī)r(jià)的高低多少牽動(dòng)著整個(gè)浙中乃至西部老百姓的神經(jīng)。經(jīng)過(guò)新政的洗禮及市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰法則的作用，原本就還算中等合適的金華房產(chǎn)逐步走向平穩(wěn)，價(jià)格更趨于合理。市民從持幣觀望中走出，開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)心目中合適的房子。剛性需求開(kāi)始表現(xiàn)出強(qiáng)勁勢(shì)頭。二、金華房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）金華房地產(chǎn)形勢(shì)總體分析由于金華目前有大量的樓盤(pán)在市區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)目前已經(jīng)初現(xiàn)供求平衡的態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者的選擇余地較