我國城市住房剛性需求影響因素實證分析

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1、我國城市住房剛性需求影響因素實證分析【摘要】本文從眾多文獻和各界觀點出發(fā)，總結(jié)出對住房剛性需求概念的定義，并分析歸納出影響剛性需求的因素，即支付能力影響因素和剛性意愿影響因素。最后驗證并得出結(jié)論：住房剛性需求是在一定價格區(qū)間范圍內(nèi)，具有一定支付能力并且購買意愿為剛性的需求。大部分城市中低收入者的剛性需求由于支付能力的不足難以支撐該城市的高房價，高房價擠出了部分剛性需求?！娟P(guān)鍵詞】剛性需求支付能力購買意愿有效需求模型一、研究背景和問題的提出“安居方能樂業(yè)”道出了中國人特殊的“家”的情節(jié)。其實這里的“家”就是我們現(xiàn)在所說的住宅。法律上將住宅定義為，供一家人日常起居的、外人不得隨

2、意進入的封閉空間。而AmericanHousing：AMacroView（KOCHINGSHIN著）一書將住宅定義為：在特定的一塊土地上建造的永久性建筑物及為其提供的服務(wù)，是一個或多個家庭居住的場所。美國總統(tǒng)胡佛1931年曾指出：“沒有什么東西比住宅更能為謀求人們幸福和社會安定做出貢獻?！笨梢姡≌瑥墓胖两穸缄P(guān)系到人們最基本的生活。112003年至今，中國住宅商品價格升溫，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“過熱”的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在投資增長過快，房價漲幅過大等。住宅已經(jīng)成為人們生活中一個最為普遍的話題，當國家2010年4月以來的一系列嚴厲的調(diào)控政策接踵而至?xí)r，住宅市場的發(fā)展是否健康合理成為政

3、府官員、各界學(xué)者甚至到普通大眾的關(guān)注焦點。當“泡沫”和“房奴”、“蟻族”成為媒體焦點的時候，人們對住宅價格何以持續(xù)高漲的理由提出了質(zhì)疑。本文從剛性需求定義出發(fā)，通過有效需求模型對北京、上海、天津、重慶4個城市進行實證分析，以期得出“市場的剛性需求是否得以支撐高企的房價”這一問題的結(jié)論，從而對城市房地產(chǎn)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供建議和參考，具有一定的理論和現(xiàn)實意義。二、研究現(xiàn)狀與評價在研究房地產(chǎn)問題時，各界對于剛性需求的理解一直眾說紛紜，可混亂的概念理解往往會導(dǎo)致邏輯的混亂，因此有必要分析剛性需求的含義。正如英國經(jīng)濟學(xué)家內(nèi)維爾?凱恩斯所認為的，如果沒有概念，也不可認定，我們

4、就無法獲得與概念有關(guān)的事實本身的精確知識。在經(jīng)濟學(xué)中，模糊和歪曲的概念導(dǎo)致了大量的錯誤；由于經(jīng)濟現(xiàn)象的復(fù)雜性，這個學(xué)科要獲得清晰的知識無疑會遇到特殊的困難。所以，我們有必要對住房剛性需求的定義做準確的度量。11首先我們來分析學(xué)界對剛性需求定義的理解，從中提取對于剛性需求理解的公認觀點并指出它的不足，以便完善我們對于剛性需求的準確定義。百度百科是這樣理解剛性需求的：“相對于彈性需求，指商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求，這些商品包括日常生活用品、家用耐耗品、魚粉等等。也可理解為人們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ姷纳唐泛捅匦杵?。”而住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員鐘庭軍在肯定了價格彈性小的前

5、提下，增加了收入彈性的內(nèi)容，認為“住房剛性需求是需求收入彈性較大而價格彈性較小的具有一定購買力的消費性需求”。華東交通大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院研究者李南鴻在《住宅“剛性需求者”的消費行為分析》一文中提到：“剛性需求”很難做精確的經(jīng)濟學(xué)定義，但近期卻被頻繁用于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系解釋中，用于描述人們對自有住宅不可或缺需要的滿足。一般將購買房屋以滿足自住需求為最終目的個人或家庭稱為“剛性需求者”。綜上所述，學(xué)者對于剛性需求的理解都提到了價格彈性小的含義，并且側(cè)重于住房的消費需求。三、研究思路和方法11筆者認為，剛性需求應(yīng)包括需求和剛性兩方面。需求即是在一定的時期，在既定的價格水平下，消

6、費者愿意并且能夠購買的商品數(shù)量。其含義包括支付能力和購買意愿兩方面。剛性的意思即是價格彈性小。支付能力受價格的影響是一定的，因其都是絕對值的概念，即價格升高，支付能力即下降；價格下降，支付能力即提高。購買意愿受價格的影響是剛性的，即住房的購買意愿不受價格的影響，價格彈性小。故剛性需求即是在一定價格區(qū)間范圍內(nèi)，具有一定支付能力并且購買意愿為剛性的需求。剛性需求普遍存在于住房購買中，并無消費型購買或投資型購買的差別。由于中國的主流住房市場以商品房市場為主，故本文研究的剛性需求特指對于商品住宅市場的剛性需求。如圖1所示，在一定價格區(qū)間，不論住宅價格怎樣變動，需求量并沒有顯著變化。

7、而一旦價格高出一定界限，那么需求就變得彈性了，即剛性需求被高房價擠出，此時投資需求會反應(yīng)地更敏感。當然，價格低于一定界限，住宅市場也就等同于一般商品市場。超出價格區(qū)間就無所謂剛性，因此本文所討論的需求，只是在一定價格區(qū)間內(nèi)具有一定支付能力并且購買意愿為剛性的需求。大部分文獻對于剛性需求的影響因素均未區(qū)分剛性和需求的區(qū)別，導(dǎo)致對于剛性需求影響因素的理解有所偏誤，將某些對需求面的影響因素誤認為是對剛性的影響，過分夸大了剛性的作用。筆者認為，分析剛性需求的影響因素應(yīng)從定義出發(fā)，嚴格區(qū)分剛性和需求兩方面。1、剛性的影響因素