2011年我國房地產(chǎn)市場形勢及2012年走勢預(yù)測

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1、2011年我國房地產(chǎn)市場形勢及2012年走勢預(yù)測2011年我國房地產(chǎn)市場形勢及2012年走勢預(yù)測劉衛(wèi)衛(wèi)即將走過的2011年，對房地產(chǎn)業(yè)來講，是一個(gè)極不平凡的一年。這一年房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷著有史以來最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策打壓，限購、限貸、限價(jià)等強(qiáng)有力的措施，多管齊下。在政策嚴(yán)格執(zhí)行近一年之后，房地產(chǎn)市場部分指標(biāo)開始出現(xiàn)下行跡象，景氣指數(shù)也步入不景氣區(qū)間。在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促使房價(jià)合理回歸，這樣的堅(jiān)硬表態(tài)，對2012年樓市的影響有哪些，房地產(chǎn)市場的走勢會(huì)如何，本文在分析當(dāng)前

2、樓市現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合政策形勢，對明年樓市運(yùn)行態(tài)勢淺作思考。一、2011年以來全國房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)增幅趨緩1、房地產(chǎn)投資整體保持30%的增速，但增幅逐月回落圖表1今年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增幅趨勢圖單位：%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55483億元，同比增長29.9%，比1-10月降低1.2個(gè)百分點(diǎn)，比2010年同期下降6.6個(gè)百分點(diǎn)，增幅持續(xù)下滑。其中住宅投資39857億元，同比增長32.8%，也同樣呈現(xiàn)逐月回落態(tài)勢。11月房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比依舊呈現(xiàn)回落態(tài)勢，但下降幅度趨緩，

3、連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比回落。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5560億元，環(huán)比下降2.4%，降幅較上月有所放緩；住宅投資4025億元，環(huán)比下降0.5%。隨著年關(guān)將至，由于各地房屋建設(shè)計(jì)劃基本得以落實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資缺乏上升推動(dòng)力。同時(shí)，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境依舊呈現(xiàn)復(fù)雜化、宏觀調(diào)控政策面臨抉擇的情況作用下，也導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢趨于平穩(wěn)。2、房屋新開工面積全年呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的跡象，竣工面積11份創(chuàng)年內(nèi)新高1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積49.1億平方米，同比增長27.9%；其中新開工面積17.5億平方米，同比增長20.5%，

4、增幅較1-10月降低1.2個(gè)百分點(diǎn)，增幅連續(xù)三個(gè)月收窄；房屋竣工面積5.9億平方米，同比增長22.3%，在11月竣工面積大幅上升的帶動(dòng)下，較前10個(gè)月增幅進(jìn)一步上升。從各月走勢看，緩開工、延竣工成為房企普遍的做法。尤其是下半年以來，新開工面積逐月遞減；竣工面積從4月份起就維持在低位運(yùn)行，一直到10月。進(jìn)入11月份，隨著年關(guān)臨近，項(xiàng)目竣工也進(jìn)入相對高峰期，前期建設(shè)項(xiàng)目陸續(xù)完成，導(dǎo)致集中釋放。11月房屋竣工面積完成9605萬平方米，環(huán)比增長53.3%，為年內(nèi)新高。圖表2近一年全國房地產(chǎn)新開工及竣工面積趨勢圖表單位：

5、百萬平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局3、商品房銷售整體上略有增長，但四季度起出現(xiàn)下滑1-11月，全國商品房銷售面積8.96億平方米，同比增長8.5%，增幅和1-10月比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，較2010年同期下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積增長7.5%，辦公樓同比增長10.1%，商業(yè)營業(yè)用房同比增長17.0%，各物業(yè)類型增幅較前10個(gè)月進(jìn)一步下滑。1-11月，商品房銷售額4.9萬億元，同比增長16.0%；其中住宅銷售額增長13.7%。從月度數(shù)據(jù)看，全國1-9月每月的成交量和成交金額同比都還是增加的，但是從10月份起，

6、這兩個(gè)指標(biāo)轉(zhuǎn)為同比下降，這是一個(gè)非常值得注意的信號。預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控的影響已從46個(gè)限購城市擴(kuò)散至大部分城市，全國整體市場出現(xiàn)成交量、成交額下滑。10月份成交量、成交額同比下滑10%以上，11月份繼續(xù)下滑1-2%。圖表3近一年商品房及商品住宅銷售面積圖表單位：百萬平方米數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局4、商品房價(jià)格漲幅繼續(xù)小幅下滑圖表42011年以來商品房及各類物業(yè)累計(jì)銷售均價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測算1-11月，全國商品房成交均價(jià)同比上漲6.9%，較2010年7.5%的全年漲幅有所下降，較1-10月下降0.8個(gè)

7、百分點(diǎn)；其中，住宅成交均價(jià)同比上漲5.8%，較1-10月下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅成交均價(jià)漲幅有所收窄，但預(yù)計(jì)全年仍將保持正增長；辦公樓成交均價(jià)同比上漲10.7%，商業(yè)營業(yè)用房成交均價(jià)同比上漲11.4%，可見，非住宅成交價(jià)格漲幅仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅價(jià)格漲幅，反映出在住宅價(jià)格受到抑制的同時(shí)，商辦類物業(yè)的價(jià)格漲速偏快。這也從11月70大中城市房價(jià)環(huán)比下降城市增加到7成，環(huán)比下降幅度加大的數(shù)據(jù)中得到印證。5、開發(fā)企業(yè)資金面繼續(xù)趨緊，自籌資金占比再創(chuàng)新高1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源75208億元，同比增長19.

8、0%。同比增長19.0%，增幅比1-10月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，較2010年同期大幅下降12.2個(gè)百分點(diǎn)。其中國內(nèi)貸款11376億元，增長1.2%；利用外資764億元，增長16.6%；自籌資金31092億元，增長30.6%；其他資金31976億元，增長16.2%。在其他資金中，定金及預(yù)付款19228億元，增長20.7%；個(gè)人按揭貸款7499億元，下降5.5%。圖表52011年1-11月份