2008年上半年房地產(chǎn)市場形勢分析及走勢預(yù)測

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1、2008年上半年房地產(chǎn)市場形勢分析及走勢預(yù)測內(nèi)容摘要：2008年上半年，2008年上半年，房地產(chǎn)市場在加強宏觀調(diào)控的作用下，供給平穩(wěn)增長，市場銷售則持續(xù)低迷，房價總水平漲幅回落，房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入調(diào)整階段。下半年房地產(chǎn)市場面臨進(jìn)一步調(diào)整，住房市場價格總水平漲幅將繼續(xù)明顯回落，個別城市房價繼續(xù)下降，房地產(chǎn)業(yè)在資金緊張的壓力下進(jìn)一步整合。政策的立足點應(yīng)著力穩(wěn)定房價，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大的波動，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)整價格調(diào)控政策一、房價漲幅出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段2008年上半年，在國家不斷加強房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和消費者持幣觀望的情況下，住房市場運行呈現(xiàn)以下特

2、點：（一）住房供應(yīng)平穩(wěn)增長，住房銷售持續(xù)下降受2007年房價普漲和新開工面積增長的影響，上半年住宅投資呈現(xiàn)較快增長的勢頭，1～5月份住宅投資開發(fā)完成額同比增長35.0%，比上年同期提高5.5個百分點，與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速相比提高9.4個百分點。住房施工面積和竣工面積增速雖比年初回落，但與上年同期相比，平穩(wěn)增長，1～5月份住宅施工面積同比增長26.6%，比上年同期提高3.6個百分點；住宅竣工面積同比增長18.7%，比上年同期提高6.7個百分點，竣工面積比上年增長1698.6萬平方米。而住房銷售自2007年年末以來持續(xù)下降。1～5月份住宅銷售面積同比下降6.5%，銷售量比上年同期下降

3、1251.5萬平方米，下降的幅度有逐漸擴(kuò)大的趨勢。市場趨冷主要集中在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，其中僅北京、廣東、江蘇、浙江、上海等5省市銷售面積就減少1427萬平方米。住房市場供求關(guān)系已發(fā)生明顯變化（見圖1）。據(jù)住房建設(shè)部統(tǒng)計，6月底市場累計可售商品住房面積達(dá)1.73億平方米，為2006年以來的最高值，相當(dāng)于6月份成交量的10倍。圖12007年1～2月至2008年1～5月住宅供需狀況資料來源：根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)景氣月報數(shù)據(jù)整理（二）中代價位住房逐步入市，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善在進(jìn)一步抓緊落實保障性住房和中低價普通住房政策的作用下，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。一是房地產(chǎn)投資中的住房投資比重進(jìn)一步提高，

4、1～5月份住房建設(shè)完成投資額占房地產(chǎn)投資額的71.6%，比上年提高1.7個百分點。二是中央財政和地方財政加大了對保障性住房建設(shè)的支持力度，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性用房的供給數(shù)量明顯增加。三是限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)得到較好落實，各地規(guī)劃建設(shè)的小戶型普通商品房的比例繼續(xù)提高，并逐步投入市場。1～5月份，套型面積90平方米以下的住宅投資同比增長86%，高于全部住房開發(fā)投資增速51個百分點；據(jù)住房建設(shè)部對40個重點城市住房上市供應(yīng)量調(diào)查，1～6月份套型面積90平方米以下的住宅占比比上年同期提高5.9個百分點；同時，各大城市建設(shè)的雙限房項目也開始陸續(xù)入市。（三）房價總水

5、平漲勢回落，個別城市房價開始下降上半年，住宅價格總水平漲幅逐步下行。6月份，新建普通商品住房、二手房同比價格指數(shù)分別為9.7%和7.5%，漲幅由年初以來的二位數(shù)下降到一位數(shù)（見圖2）。從環(huán)比價格指數(shù)看，今年價格水平遠(yuǎn)低于上年，呈現(xiàn)漲幅下降的趨勢（見圖3），6月份新建普通商品住房、二手房環(huán)比價格指數(shù)分別為0.1%和-0.2%，處于由漲轉(zhuǎn)跌的轉(zhuǎn)折點，房價總水平漲勢回落形勢明顯。對統(tǒng)計局調(diào)查的70個大中城市銷售心價具體分析，1月份環(huán)比指數(shù)下降的有13個城市，持平的有8個城市，到6月份，環(huán)比指數(shù)下降的有14個城市，持平的擴(kuò)大到12個城市，分別增加1個和4個城市，反映出這種趨勢有擴(kuò)大之勢。圖27

6、0個大中城市各種住宅銷售同比價格指數(shù)（%）資料來源：根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)整理。圖370個大中城市各種住宅銷售環(huán)比價格指數(shù)（%）資料來源：根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)整理。尤其是引起社會關(guān)注的是，年初以來廣州、深圳等個別城市房地產(chǎn)市場因為投機(jī)炒房比重較大，受預(yù)期變化影響，投機(jī)資金撤出較多，房價開始下降。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息中心分析，今年5月份深圳房價比去年最高點下降36%，6月份全市新建商品住宅銷售均價為11159元/平方米，比2007年全年均價下降19%。從表中統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可以看出，廣州、深圳的房價從年初以來漲勢順落明顯，環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)值，一些樓盤價格降幅較大，消費

7、者觀望的氣氛較濃，房價還有下行的空間。而北京、上海等城市也呈現(xiàn)出住房銷售量持續(xù)下降、開發(fā)商促銷力度加大，房價在高位小幅回落、有所松動的跡象（見表1）。表12008年部分城市新建住宅銷售價格變化情況（%）城市2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月同比14.3深圳6.112.911.75.72.61.30.3廣州9.33.82.82.51.71.30.3上海17.510.110.09.9