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《長(zhǎng)沙振業(yè)浪琴灣項(xiàng)目市場(chǎng)定位深化報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、長(zhǎng)沙振業(yè)浪琴灣項(xiàng)目市場(chǎng)定位深化報(bào)告2008年長(zhǎng)沙振業(yè)浪琴灣項(xiàng)目市場(chǎng)定位深化報(bào)告本次匯報(bào)重點(diǎn)是在上一輪匯報(bào)的基礎(chǔ)上，對(duì)會(huì)上提出的幾個(gè)核心點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行深化補(bǔ)充。匯報(bào)的目的著重于對(duì)各個(gè)關(guān)注點(diǎn)的重點(diǎn)突破，以期使項(xiàng)目定位更加深入、完善。上次匯報(bào)的要點(diǎn)回顧通過(guò)上一輪的匯報(bào),我司重點(diǎn)探討了如下幾個(gè)問(wèn)題:Q1:本項(xiàng)目市場(chǎng)空間及運(yùn)作是否安全的問(wèn)題;Q2:本項(xiàng)目地塊收益的問(wèn)題;Q3:本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略的問(wèn)題;Q4:本項(xiàng)目物業(yè)組合及產(chǎn)品定位的問(wèn)題;Q5:本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展規(guī)劃及啟動(dòng)期的問(wèn)題。上一輪匯報(bào)的幾個(gè)核心意見(jiàn)：A1：龍王港路、高新路對(duì)本
2、項(xiàng)目啟動(dòng)形成巨大制約，必須加強(qiáng)和政府的溝通和引導(dǎo)；A２：對(duì)產(chǎn)品要有較高要求，入市絕對(duì)不能中低或者中端產(chǎn)品；A３：對(duì)產(chǎn)品必須進(jìn)行差異化的市場(chǎng)定位。本次匯報(bào)重點(diǎn)是解決上次匯報(bào)中需要深化的幾個(gè)點(diǎn)問(wèn)題本次匯報(bào)的基本框架項(xiàng)目市場(chǎng)攻擊點(diǎn)戰(zhàn)略項(xiàng)目定位體系及差異化打造建議項(xiàng)目市場(chǎng)啟動(dòng)策略項(xiàng)目主力客戶(hù)及其容量分析項(xiàng)目9070思考項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)建議項(xiàng)目市場(chǎng)攻擊點(diǎn)戰(zhàn)略◆項(xiàng)目SWOT綜述◆項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式回顧◆項(xiàng)目市場(chǎng)攻擊點(diǎn)戰(zhàn)略◆項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境回顧1、自然山景資源——是長(zhǎng)沙眾多山景高端物業(yè)中資源最為豐富的項(xiàng)目 項(xiàng)目直面岳麓山，是岳麓山公園峰頂
3、城市視野的第一線，而項(xiàng)目本身亦有豐富的坡地和原生植被，與山景資源形成了鮮明的“對(duì)景關(guān)系”。相對(duì)與麓南板塊的高端項(xiàng)目，擁有更加明顯的山景資源優(yōu)勢(shì)，未來(lái)山景資源占有率更高；2、未來(lái)水景資源——長(zhǎng)沙一江一河、四湖物業(yè)迅猛起步后的又一代表性水景資源項(xiàng)目項(xiàng)目南面臨規(guī)劃中的5000畝梅溪湖，雖然湖目前尚未形成。但在長(zhǎng)沙“依托于湘江的華盛·新外灘”、“依托松雅湖的碧桂園·威尼斯城”、“依托于月湖的藏瓏”等項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)后，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)本項(xiàng)目的水景資源價(jià)值，將擁有一定的驗(yàn)證基礎(chǔ)和發(fā)展空間，而梅溪湖的規(guī)模和“后來(lái)居上”整體規(guī)劃優(yōu)
4、勢(shì)，也必將有形強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)知；3、千畝規(guī)模——在長(zhǎng)沙千畝規(guī)模大盤(pán)中開(kāi)發(fā)條件更為優(yōu)越 項(xiàng)目占地約902畝，雖然在規(guī)模上與長(zhǎng)沙其他千畝大盤(pán)相比沒(méi)有更多優(yōu)勢(shì)可言，但從其地段講，相對(duì)星沙的鵬基、恒基，望城的和黃、玫瑰園，城南的汀湘、陽(yáng)光100、中信等，地段更貼近于中心區(qū)域，生活氛圍更為成熟，開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)更為優(yōu)越。（一）項(xiàng)目具備6大優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目市場(chǎng)攻擊點(diǎn)戰(zhàn)略/本項(xiàng)目SWOT分析/優(yōu)勢(shì)（一）項(xiàng)目具備6大優(yōu)勢(shì)（S）4、交通升級(jí)——龍王港路等，在改善項(xiàng)目交通環(huán)境的同時(shí)，也將影響著項(xiàng)目地處河西的置業(yè)格局 項(xiàng)目北臨楓林路，通過(guò)湘
5、江一橋連接市中心，未來(lái)還有龍王港路連接二、三環(huán)線，交通十分便捷。其中，龍王港路修通后直接與金星大道接壤，與新市政府將形成無(wú)阻礙對(duì)接；并跨二環(huán)路與三環(huán)路相接，未來(lái)是長(zhǎng)沙對(duì)外交通的重要干線；同時(shí)，延二環(huán)線向南，跨麓山南路直通大學(xué)城，將成為繼陽(yáng)光100后，大學(xué)城客戶(hù)近距置業(yè)的首選區(qū)域。從以上因素講，龍王港路在改善項(xiàng)目交通環(huán)境的同時(shí)，也必將影響到項(xiàng)目地處河西的置業(yè)格局與關(guān)系，使項(xiàng)目成為“東政府、西三環(huán)、北麓谷、南學(xué)城”的“核心”地段物業(yè)；5、文化資源——學(xué)府文化與高新領(lǐng)域的交融 項(xiàng)目處于岳麓山下，承接岳麓書(shū)院千年學(xué)府的
6、文化氣息，周邊學(xué)府高校眾多，文化氛圍濃厚。加上北面麓谷高新科技人才聚集的特征，呈現(xiàn)出一定的文化內(nèi)涵；6、品牌優(yōu)勢(shì)——長(zhǎng)沙八大上市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一匹黑馬振業(yè)是深圳的上市地產(chǎn)公司（股票代碼000006），有很大的品牌影響力，且在深圳有成功開(kāi)發(fā)大盤(pán)的操作經(jīng)驗(yàn)。作為地產(chǎn)的幾個(gè)龍頭股之一，在全國(guó)范圍內(nèi)的廣大股民中，認(rèn)知度較高。而在長(zhǎng)沙目前初露鋒芒，與其他高端物業(yè)開(kāi)發(fā)商相比，將被無(wú)形中例如地產(chǎn)“第一梯隊(duì)“。項(xiàng)目市場(chǎng)攻擊點(diǎn)戰(zhàn)略/本項(xiàng)目SWOT分析/優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目地塊不成熟項(xiàng)目地塊周邊為低檔次民房,形象檔次較差。地塊內(nèi)現(xiàn)狀為山
7、地、水塘、農(nóng)民居住地等，地塊還沒(méi)有完全經(jīng)過(guò)“三通一平”，是一塊半生地，前期改造費(fèi)用較大；2、項(xiàng)目周邊配套比較缺乏項(xiàng)目周?chē)还锓秶鷥?nèi)，高檔次的配套設(shè)施缺乏，生活成熟度不足；3、地塊形狀不規(guī)則項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)則,并被分割成幾個(gè)部分，不利于整體規(guī)劃。（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在三大劣勢(shì)（W）項(xiàng)目市場(chǎng)攻擊點(diǎn)戰(zhàn)略/本項(xiàng)目SWOT分析/劣勢(shì)1、長(zhǎng)株潭城市群戰(zhàn)略，為本項(xiàng)目客戶(hù)圈層擴(kuò)張帶來(lái)機(jī)會(huì)中部的崛起，長(zhǎng)株潭一體化，促使長(zhǎng)沙的城市吸附力將穩(wěn)步增強(qiáng)，對(duì)長(zhǎng)沙吸引外來(lái)人口置業(yè)（主要為湖南籍在廣東省、福建省發(fā)展人士），將起到非常有力的推動(dòng)作
8、用，同時(shí)，對(duì)本項(xiàng)目客戶(hù)圈層的擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)；2、長(zhǎng)沙市政府重點(diǎn)建設(shè)河西新城，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境的改善帶來(lái)機(jī)會(huì)長(zhǎng)沙市政府“十一五”期間重點(diǎn)開(kāi)發(fā)河西新城，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒌玫斤w速發(fā)展。雖然政府的實(shí)施步驟上預(yù)計(jì)相對(duì)緩慢，但其發(fā)展前景仍在存在，對(duì)項(xiàng)目而言，由于是大盤(pán)開(kāi)發(fā)，對(duì)項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)而言仍然是一種環(huán)境改善的機(jī)會(huì)；3、河西房地產(chǎn)供銷(xiāo)兩旺的局面，為項(xiàng)目定位檔次的提升、產(chǎn)品差異化打造帶來(lái)機(jī)會(huì)河西房地產(chǎn)業(yè)在
