長沙xx項目花園別墅市場定位報告

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1、長沙·XX花園別墅1、2號地塊項目定位分析、研討·2009年4月前言·XX花園別墅1號地塊用地規(guī)模208畝，2號地塊用地規(guī)模為147畝，兩塊用地規(guī)模合計355畝（含上一次公園規(guī)劃調(diào)整新增的用地），容積率為1.2，1號地塊整體定位和物業(yè)發(fā)展方向定位于別墅和高質(zhì)的花園洋房，2號地塊定位于聯(lián)排和品質(zhì)多層。在項目規(guī)劃設(shè)計啟動前，我們對長沙別墅市場做了參考性的市場調(diào)查，以此來論證·XX花園別墅1、2號地塊定位是否可行。調(diào)查結(jié)果顯示：長沙別墅自07年邁入市場以來，供給量僅占總商品房住宅的5%以下。但就市場而言，有消費需求空間。·受價格

2、制約，長沙別墅產(chǎn)品開發(fā)品質(zhì)平平，在售的別墅產(chǎn)品規(guī)劃，均以混合型、多樣化產(chǎn)品設(shè)計為主，高端別墅項目缺乏；目前已售別墅最高售價為香江水岸城市花園獨立水景別墅1.0萬元/平方米（07年市場售價）。獨立別墅售價在6000元—10000元/平方米，聯(lián)排售價在5000—5500元/平方米，景觀洋房3000元/平方米左右；長沙在售別墅以衡府為最高品質(zhì)代表，該項目別墅自08年4月開盤至今大定及網(wǎng)上簽約率為55%左右（網(wǎng)上簽約率為20%）；·XX花園別墅1、2號地塊（用地分別為208畝和147畝）容積率為1.2（已按1.2報批，但最低可以調(diào)

3、整至0.8左右），最大化總建筑面積分別為166401平方米和117601平方米；如以現(xiàn)1期產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)銷售，按長沙未來2年內(nèi)本項目預(yù)測可達(dá)到平均售價3000元/㎡左右計算，1、2號地塊預(yù)期銷售總收入分別為4.99億元和3.53億元。如·XX花園別墅1號地塊定位于別墅產(chǎn)品，容積率調(diào)整到0.7，總建筑面積為97067平方米。別墅項目樓面機(jī)會成本為5140.78元/平方米。如·XX花園別墅2號地塊定位于聯(lián)排、洋房和多層等復(fù)合產(chǎn)品，容積率調(diào)整到1.0，總建筑面積為98000平方米。別墅項目樓面機(jī)會成本為3602.04元/平方米。1

4、號地塊在整個·XX花園別墅項目當(dāng)中屬上乘的位置，東面臨湖面（河道寬60——80米），南面和西面與公園連成一片，北面為商業(yè)街和后續(xù)用地，如按長沙目前檔次規(guī)劃，以保守單價6500元/平方米測算，地塊預(yù)期銷售總收入為6.31億元.2號地塊位于社區(qū)主干道西側(cè)和公園東側(cè)，地塊價值西面地塊優(yōu)于東面地塊，聯(lián)排和多層用地按1：1劃分（聯(lián)排和多層建筑面積分別為39200平方米和58800平方米），聯(lián)排和多層單價分別以6500元/平方米和3000元/平方米測算地塊，地塊預(yù)期銷售總收入為4.31億元.獨棟、雙拼等類型別墅市場熱銷，聯(lián)排別墅相對偏

5、軟，市場競爭較大。別墅購買對象均為本地家庭、自住用途。從取得的在售別墅項目的購買群體資料顯示：在長沙從事煤礦、建材、批發(fā)等私營主，國企領(lǐng)導(dǎo)、教授、醫(yī)生以及政府高收入官員（身份較隱蔽）是別墅消費主力。長沙政府主管部門對別墅開發(fā)的政策執(zhí)行相對寬松。1號地塊定位于高端型別墅開發(fā)，是可行的。電梯房已出現(xiàn)了供應(yīng)量過剩，相對而多層項目還不是很多；目前多層的市場接受度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于電梯房的市場接受度；從目前一期多層的銷售來看，取得的成項還是可喜的，客戶對我們·XX花園別墅的多層產(chǎn)品還是認(rèn)可的；在一期的產(chǎn)品開發(fā)過程中，我們已積累了一定的多層開

6、發(fā)經(jīng)驗；如將別墅和多層同時開發(fā)，那么一方面能保證一定的簽約率和資金回籠速度；2號地塊定位于聯(lián)排和多層，并與1號地塊同期搭配開發(fā)，是可行的。長沙市場在售別墅情況調(diào)查（銷售數(shù)據(jù)來源長沙房管局09年4月18日網(wǎng)上公布）衡府衡府衡府-廣州正和投資有限公司占地96.65畝總建筑面積10.5萬/㎡容積率1.5綠化率55%總戶數(shù)533戶規(guī)劃有情景洋房、聯(lián)排別墅和板式高層開盤時間08年4月入伙時間09年11月物業(yè)管理費1.2元/㎡·月采用簡約的現(xiàn)代偏中式風(fēng)格，以灰、白色調(diào)為主，白墻黛瓦，。建筑大面積使用自然采光。情景洋房布局，是采用了5+

7、1層層帶大型南向露臺的設(shè)計手法，弧形的屋頂設(shè)計。整個項目以生態(tài)中央水景為主線，自然分割成幾個居住組團(tuán)，布局規(guī)整，項目建筑南北朝向，戶戶做到南北通透。項目北面板式高層無棟距，毫無遮擋，視野開闊，蒸水風(fēng)光盡收眼底。情景洋房、低層住宅圍繞中央水景，小橋流水，私享低密庭院生活。在情景洋房設(shè)計上，頂層復(fù)式采用4米挑高設(shè)計，閣樓采用弧形屋頂設(shè)計，最大限度增加可用空間，頂層疊加式雙天臺設(shè)計。在低層住宅設(shè)計上，有獨享雙庭院、層層露臺空間，住宅的雙主臥設(shè)計，下沉式庭院、地下視聽室、入戶庭院、大露臺立體錯落空間。庭院景觀設(shè)計上,以中央水帶為景

8、觀核心，結(jié)合院落景觀、架空層景觀、綠化帶景觀共同組成整個項目的景觀系統(tǒng)。同時，吸取現(xiàn)代中式園林風(fēng)格，以“對景、隔景、曲景”等多種景觀處理手法，做到步步有景，移步易景。在周邊環(huán)境上，利用景觀資源勢——蒸水風(fēng)光帶以“大生態(tài)”的設(shè)計概念，通過人工堆坡，創(chuàng)造出“生態(tài)坡地生活”形態(tài)。別墅產(chǎn)品銷售情況：雙拼共26套