XX樓盤項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告(精).doc

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1、鑫奇機(jī)場(chǎng)前項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告目錄第一部分地塊篇第二部分環(huán)境篇第三部分市場(chǎng)篇第四部分定位篇第一部分地塊篇尋找地塊屬性地塊位置n??????甘井子區(qū)南林街，郭家街倉(cāng)庫(kù)旁n??????機(jī)場(chǎng)新區(qū)的商業(yè)金融區(qū)所在地地塊四至n??????南側(cè)：八一新居小區(qū)；n??????北側(cè)：軍用廠房；n??????西側(cè)：南林街，西部大通道；n??????東側(cè)：郭家街倉(cāng)庫(kù)；項(xiàng)目規(guī)劃n??????占地3.1萬(wàn)㎡，容積率2.3；n??????6棟板式小高層，二層裙樓公建；地形地貌n??????不規(guī)則梯形，東西向長(zhǎng)于南北向；n??????地勢(shì)平坦，地上無(wú)建筑物；產(chǎn)權(quán)性質(zhì)n??????本案地塊為綜合用地；n??????1#、2#

2、、3#、5#，4棟為住宅樓產(chǎn)權(quán)70年；n??????4#、6#樓商住樓，公建40年產(chǎn)權(quán)，住宅70年產(chǎn)權(quán)；前景規(guī)劃n??????規(guī)劃中機(jī)場(chǎng)新區(qū)的商業(yè)金融區(qū)；道路系統(tǒng)n??????虹港路、迎客路，旅順北路、西部大通道；交通路線n??????710路、701路、532路等8條公交線路；配套設(shè)施n??????缺少大型超市、商場(chǎng)、菜市場(chǎng)等生活必備的商業(yè)設(shè)施；n??????學(xué)校：郭家街小學(xué)；n??????賓館：機(jī)場(chǎng)賓館人文環(huán)境n??????城市中等收入和工薪階層n??????機(jī)場(chǎng)工作人員n??????軍人家屬及退休老干部n??????從周邊村鎮(zhèn)遷入大連的居民項(xiàng)目成本測(cè)算表(初算)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)萬(wàn)元單價(jià)元/

3、㎡建筑面積（㎡）備注一開發(fā)成本19702.43　　　1土地出讓金3060.0042572078　2地價(jià)3600.0049972078　3建安費(fèi)住宅5896.77110053607小高層建筑成本1100元/㎡公建2770.65150018471公建建筑成本1500元/㎡4配套費(fèi)2306.5032072078　5政府交費(fèi)720.78100720786綠化費(fèi)250.7080313387監(jiān)理費(fèi)51.90772078甲級(jí)7.2元/㎡8規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)108.121572078　9電增容費(fèi)648.709072078　10不可預(yù)見費(fèi)288.314072078　二銷售費(fèi)用4628.63　　　1銷售稅金2679.

4、7337272078按銷售收入的11%計(jì)2廣告費(fèi)/銷售傭金1218.0616972078按銷售收入的5%計(jì)3管理費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用730.8410172078按銷售收入的3%計(jì)三總投資24331.06　　　項(xiàng)目中的主要問(wèn)題：n????????本案公建量體較大，難于全部銷售，為使項(xiàng)目利潤(rùn)達(dá)到最大化，建議用住宅的銷售收入沖抵項(xiàng)目的總投資成本，而公建部分則為純利潤(rùn)。n????????住宅的最低平均銷售價(jià)格應(yīng)為：24331.06萬(wàn)元÷5.3607萬(wàn)㎡=4538元/㎡。在區(qū)域的銷售均價(jià)是4200元/㎡的前提下，做什么樣的產(chǎn)品能夠突破4538元，并能被客戶接受？n????????4#、6#樓產(chǎn)權(quán)為商業(yè)性質(zhì)，

5、且朝向不正，在這兩棟樓里做什么樣的產(chǎn)品可以保證銷售的順利。我們通過(guò)挖掘地段價(jià)值，分析市場(chǎng)行情，精心打造產(chǎn)品等各方面達(dá)到最終的目標(biāo)。第二部分環(huán)境篇挖掘地塊價(jià)值城市空間劃分新格局1、西拓北進(jìn)——城市空間布局的變化導(dǎo)致城市人口分布的變化n??????構(gòu)筑“兩城三星”,建設(shè)“大大連”；n??????增加物流、人流、資金流和信息流，全面提升城市功能；[市場(chǎng)觀點(diǎn)]n????????城市空間功能布局變化，將帶動(dòng)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)人口轉(zhuǎn)移，直接影響城市西北部機(jī)場(chǎng)新區(qū)的形成與發(fā)展，加快新區(qū)的建設(shè)；2、機(jī)場(chǎng)新區(qū)——機(jī)場(chǎng)新區(qū)的建設(shè)提升了區(qū)域的價(jià)值n??????未來(lái)城市“副中心”，預(yù)計(jì)五年后完成；n?????

6、?總用地約14.22平方公里，規(guī)劃總居住人口數(shù)為13萬(wàn)人；n??????分為公共設(shè)施區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)及生態(tài)旅游區(qū)四大功能區(qū)塊；[市場(chǎng)觀點(diǎn)]n????????甘井子區(qū)作為城市住宅轉(zhuǎn)移的主要增長(zhǎng)區(qū)，有著極大的發(fā)展?jié)摿?，機(jī)場(chǎng)新區(qū)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)將承擔(dān)起甘井子區(qū)行政中心、經(jīng)濟(jì)中心、居住中心、商貿(mào)中心的重任。n????????本案位于機(jī)場(chǎng)新區(qū)的商業(yè)金融區(qū)，這片區(qū)域是未來(lái)新區(qū)商業(yè)、商務(wù)、金融、經(jīng)濟(jì)的心臟部分，區(qū)域的快速成形，將增加周邊的公共配套設(shè)施，帶動(dòng)城市中心人口的涌入，提升區(qū)域價(jià)值，促使房屋升值；3、道路規(guī)劃——交通的便利促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，吸引更多的消費(fèi)客群n??????九縱九橫；n??????

7、西部大通道；n??????旅順北路，大連至旅順輕軌路線；[市場(chǎng)觀點(diǎn)]n??????道路系統(tǒng)暢通無(wú)阻，就會(huì)縮小城市的空間距離。規(guī)劃道路的開動(dòng)，不但會(huì)帶動(dòng)新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更有利于居民的出行，會(huì)吸引更多的市中心消費(fèi)者關(guān)注此區(qū)域，來(lái)此購(gòu)房居??；第三部分市場(chǎng)篇分析市場(chǎng)行情1、??宏觀市場(chǎng)分析1)?????政策——提高房地產(chǎn)壁壘，保障樓市的健康n??????《大連市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)定》規(guī)定：多層住宅不許建六層、樓間距不