XX樓盤項目市場定位報告(精).doc

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1、鑫奇機場前項目市場定位報告目錄第一部分地塊篇第二部分環(huán)境篇第三部分市場篇第四部分定位篇第一部分地塊篇尋找地塊屬性地塊位置n??????甘井子區(qū)南林街，郭家街倉庫旁n??????機場新區(qū)的商業(yè)金融區(qū)所在地地塊四至n??????南側(cè)：八一新居小區(qū)；n??????北側(cè)：軍用廠房；n??????西側(cè)：南林街，西部大通道；n??????東側(cè)：郭家街倉庫；項目規(guī)劃n??????占地3.1萬㎡，容積率2.3；n??????6棟板式小高層，二層裙樓公建；地形地貌n??????不規(guī)則梯形，東西向長于南北向；n??????地勢平坦，地上無建筑物；產(chǎn)權(quán)性質(zhì)n??????本案地塊為綜合用地；n??????1#、2#

2、、3#、5#，4棟為住宅樓產(chǎn)權(quán)70年；n??????4#、6#樓商住樓，公建40年產(chǎn)權(quán)，住宅70年產(chǎn)權(quán)；前景規(guī)劃n??????規(guī)劃中機場新區(qū)的商業(yè)金融區(qū)；道路系統(tǒng)n??????虹港路、迎客路，旅順北路、西部大通道；交通路線n??????710路、701路、532路等8條公交線路；配套設(shè)施n??????缺少大型超市、商場、菜市場等生活必備的商業(yè)設(shè)施；n??????學(xué)校：郭家街小學(xué)；n??????賓館：機場賓館人文環(huán)境n??????城市中等收入和工薪階層n??????機場工作人員n??????軍人家屬及退休老干部n??????從周邊村鎮(zhèn)遷入大連的居民項目成本測算表(初算)序號項目合計萬元單價元/

3、㎡建筑面積（㎡）備注一開發(fā)成本19702.43　　　1土地出讓金3060.0042572078　2地價3600.0049972078　3建安費住宅5896.77110053607小高層建筑成本1100元/㎡公建2770.65150018471公建建筑成本1500元/㎡4配套費2306.5032072078　5政府交費720.78100720786綠化費250.7080313387監(jiān)理費51.90772078甲級7.2元/㎡8規(guī)劃、設(shè)計費108.121572078　9電增容費648.709072078　10不可預(yù)見費288.314072078　二銷售費用4628.63　　　1銷售稅金2679.

4、7337272078按銷售收入的11%計2廣告費/銷售傭金1218.0616972078按銷售收入的5%計3管理費用/財務(wù)費用730.8410172078按銷售收入的3%計三總投資24331.06　　　項目中的主要問題：n????????本案公建量體較大，難于全部銷售，為使項目利潤達(dá)到最大化，建議用住宅的銷售收入沖抵項目的總投資成本，而公建部分則為純利潤。n????????住宅的最低平均銷售價格應(yīng)為：24331.06萬元÷5.3607萬㎡=4538元/㎡。在區(qū)域的銷售均價是4200元/㎡的前提下，做什么樣的產(chǎn)品能夠突破4538元，并能被客戶接受？n????????4#、6#樓產(chǎn)權(quán)為商業(yè)性質(zhì)，

5、且朝向不正，在這兩棟樓里做什么樣的產(chǎn)品可以保證銷售的順利。我們通過挖掘地段價值，分析市場行情，精心打造產(chǎn)品等各方面達(dá)到最終的目標(biāo)。第二部分環(huán)境篇挖掘地塊價值城市空間劃分新格局1、西拓北進——城市空間布局的變化導(dǎo)致城市人口分布的變化n??????構(gòu)筑“兩城三星”,建設(shè)“大大連”；n??????增加物流、人流、資金流和信息流，全面提升城市功能；[市場觀點]n????????城市空間功能布局變化，將帶動周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，促進人口轉(zhuǎn)移，直接影響城市西北部機場新區(qū)的形成與發(fā)展，加快新區(qū)的建設(shè)；2、機場新區(qū)——機場新區(qū)的建設(shè)提升了區(qū)域的價值n??????未來城市“副中心”，預(yù)計五年后完成；n?????

6、?總用地約14.22平方公里，規(guī)劃總居住人口數(shù)為13萬人；n??????分為公共設(shè)施區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)及生態(tài)旅游區(qū)四大功能區(qū)塊；[市場觀點]n????????甘井子區(qū)作為城市住宅轉(zhuǎn)移的主要增長區(qū)，有著極大的發(fā)展?jié)摿?，機場新區(qū)在未來數(shù)年內(nèi)將承擔(dān)起甘井子區(qū)行政中心、經(jīng)濟中心、居住中心、商貿(mào)中心的重任。n????????本案位于機場新區(qū)的商業(yè)金融區(qū)，這片區(qū)域是未來新區(qū)商業(yè)、商務(wù)、金融、經(jīng)濟的心臟部分，區(qū)域的快速成形，將增加周邊的公共配套設(shè)施，帶動城市中心人口的涌入，提升區(qū)域價值，促使房屋升值；3、道路規(guī)劃——交通的便利促進區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，吸引更多的消費客群n??????九縱九橫；n??????

7、西部大通道；n??????旅順北路，大連至旅順輕軌路線；[市場觀點]n??????道路系統(tǒng)暢通無阻，就會縮小城市的空間距離。規(guī)劃道路的開動，不但會帶動新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，更有利于居民的出行，會吸引更多的市中心消費者關(guān)注此區(qū)域，來此購房居住；第三部分市場篇分析市場行情1、??宏觀市場分析1)?????政策——提高房地產(chǎn)壁壘，保障樓市的健康n??????《大連市規(guī)劃建筑設(shè)計有關(guān)規(guī)定》規(guī)定：多層住宅不許建六層、樓間距不