長沙市開福區(qū)某地產(chǎn)項目市場定位報告及專案評價

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1、專案評價及市場定位報告市場定位報告及專案評價2008/5/2448透過把國際地產(chǎn)界的完善制度融合到中國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中……專案評價及市場定位報告目錄第一部分定位指導(dǎo)思路41.1定位策略41.1.1把握區(qū)域特征41.1.2強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長避短41.1.3提倡可盈利性41.1.4帶動品牌衍生41.1.5體現(xiàn)可操作性41.1.6堅持以客為本41.1.7引導(dǎo)產(chǎn)品出彩51.2關(guān)鍵詞5第二部分項目概況62.1地塊基本情況62.2基本數(shù)據(jù)62.3體育館路印象82.3.1體育館路現(xiàn)有商鋪82.3.2改造后的體育館路102.4周邊配套132.5交通條件142.5.1道路連接142.5.2配套設(shè)施142.6街區(qū)功能152.6

2、.1功能形成152.6.2區(qū)域形象152.6.3商業(yè)素質(zhì)162.7SWOT分析162.7.1S（strength）：優(yōu)勢162.7.2W（weakness）：劣勢172.7.3O（opportunity）：機(jī)會182.7.4T（Threat）：威脅18第三部分項目定位203.1商業(yè)定位203.2商業(yè)檔次203.2.1主要借鑒項目的商業(yè)類型及商業(yè)檔次213.2.2物業(yè)檔次定位233.2.3檔次定位的指引作用233.3客戶細(xì)分243.3.1商業(yè)類客戶劃分2448透過把國際地產(chǎn)界的完善制度融合到中國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中……專案評價及市場定位報告3.4商業(yè)客戶定位313.4.1人群313.4.2年齡313.4

3、.3行為特征313.4.4購買偏好313.4.5需求面積313.4.6物業(yè)選擇323.5功能定位323.6業(yè)態(tài)定位323.6.1定位依據(jù)323.6.2定位原則333.6.3本項目的定位思路343.7形象定位353.7.1建筑完美性353.7.2商業(yè)親和力353.7.3個性363.7.4服務(wù)363.7.5引以為豪363.8案名推介363.8.1案名推介373.8.2物業(yè)描述383.8.3推廣口號383.8.4物業(yè)檔次383.8.5形象定位383.9價格定位393.9.1市場對比40第四部分產(chǎn)品核心競爭能力分析424.1賣點營造424.1.1可營造的銷售賣點424.1.2賣點附加值43第五部分項目

4、發(fā)展建議445.1總體規(guī)劃建議445.1.1鋪位建筑規(guī)劃445.1.2營造購物環(huán)境455.1.3人流動線規(guī)劃465.2物業(yè)管理建議465.2.1針對性建議465.3智能化設(shè)施475.3.1針對性建議4748透過把國際地產(chǎn)界的完善制度融合到中國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中……專案評價及市場定位報告第一部分定位指導(dǎo)思路1.1定位策略1.1.1把握區(qū)域特征定位的基礎(chǔ)建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上；1.1.2強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長避短根據(jù)本項目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案；1.1.3提倡可盈利性以項目盈利在最短時間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點；1.1.4帶動品牌衍生通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項目本身的品牌效應(yīng)；1.1.5體現(xiàn)可操作性定位內(nèi)

5、容必須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶；1.1.6堅持以客為本在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化；48透過把國際地產(chǎn)界的完善制度融合到中國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中……專案評價及市場定位報告1.1.7引導(dǎo)產(chǎn)品出彩定位的核心內(nèi)容在于醞釀產(chǎn)品的最佳設(shè)計方案。1.2關(guān)鍵詞?優(yōu)勢明顯、劣勢不突出、不確定因素、產(chǎn)品出彩、威脅點、機(jī)會點；?增強(qiáng)優(yōu)勢、改善劣勢、避免威脅、把握機(jī)會；?引領(lǐng)性商業(yè)、門戶物業(yè)；?商業(yè)經(jīng)營戶、私營業(yè)主、工薪階層、中產(chǎn)階層、白領(lǐng)精英；?項目定位、客戶細(xì)分、業(yè)態(tài)定位、物業(yè)檔次、形象定位；?配套完善、交通便利、經(jīng)營方便；?綜合一站式的體育產(chǎn)品批發(fā)零售市場；?物業(yè)管理、智慧化設(shè)施。48透過把國

6、際地產(chǎn)界的完善制度融合到中國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中……專案評價及市場定位報告第二部分項目概況2.1地塊基本情況本項目位于長沙市開福區(qū)東風(fēng)路段。區(qū)間體育館路與東風(fēng)路和芙蓉路相交，在與芙蓉路相接的路尾段，因火車北站支線在此穿過，體育館路向外折出一個近九十度的大彎，與芙蓉道相接。本專案地塊，占地4327㎡，地面呈規(guī)則長方形狀，地表總建筑面積有23500㎡，商業(yè)建筑面積在5404--7000㎡。地塊東面緊臨長沙烈士公園，離公園西門入口200米不到。長沙市政府正在大力改造烈士公園的景觀建設(shè)，未來的烈士公園將更加風(fēng)景秀麗，景色宜人。本案也是開福區(qū)一塊頗有商業(yè)潛力的板塊。2.2基本數(shù)據(jù)技術(shù)資料項目控制指標(biāo)備注占地面積

7、4327平方米/建筑總面積30500㎡容積率以7.04計算商業(yè)建筑面積5404--7000㎡根據(jù)最后報批方案定配套設(shè)施面積未限定根據(jù)最后報批方案定綠化率未限定根據(jù)最后報批方案定倉儲面積未限定未限定48透過把國際地產(chǎn)界的完善制度融合到中國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中……專案評價及市場定位報告2相鄰景致：烈士公園烈士公園是長沙市最大的人民公園，位于本案相鄰的東風(fēng)路1號，始建于1951年，園名和紀(jì)念碑為毛主席親筆手書。