科技創(chuàng)新大廈營銷推廣方案

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1、科技創(chuàng)新大廈營銷推廣方案科技創(chuàng)新大廈營銷推廣方案安徽瑞能房地產營銷企劃有限公司目錄第一部分合肥商業(yè)寫字樓發(fā)展綜述3第二部分項目所處市場環(huán)境分析28第三部分競爭性個案樓盤分析34第四部分合肥商業(yè)辦公樓發(fā)展趨勢預測60第五部分項目SWOT分析64第六部分項目功能和形象定位76第七部分項目客戶群體定位第八部分項目營銷策略85第九部分廣告推廣及媒介組合策略90第十部分營銷執(zhí)行策略98第十一部分推廣相關建議及工作計劃表102Part1第一部分合肥商業(yè)寫字樓發(fā)展綜述寫字樓發(fā)展階段劃分合肥市寫字樓發(fā)展時間較晚，從九十年代初期開始才有真正意義上的寫字樓，且發(fā)展的起點低。進入90年代后期，合肥市寫字樓發(fā)展由

2、初期品質較低的辦公寫字樓逐漸發(fā)展成為具備初級智能化的現(xiàn)代寫字樓。寫字樓隨著合肥市經濟的發(fā)展大致經歷了以下幾個階段：時間（年）寫字樓項目合肥經濟發(fā)展描述80～90年代中期九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長江大廈、綠都商城、建工大廈、國信大廈發(fā)展較為緩慢第一階段：分析：此階段寫字樓絕大部分都是政府相關部門投資興建,以單位自用為主,多余部分對外出租。作為合肥市第一批寫字樓，該批寫字樓規(guī)劃的起點低，品質較差、功能欠缺。目前，這批寫字樓物業(yè)陳舊、內部配套設施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經很不適應現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫字樓的蓬勃發(fā)展，這批寫字

3、樓在未來將難以避免被淘汰的命運。此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點：※投資方：主要是國家相關機關單位?！袌鲂袨椋河媱澖洕諊容^濃，主要用以是出租?！乩砦恢茫褐饕杏谑兄行奈恢眉爸鞲傻姥鼐€。第二階段：時間（年）寫字樓項目合肥經濟發(fā)展情況90年代中期～2001年盛安大廈、潤安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動中心發(fā)展較快分析：該階段的寫字樓興建呈現(xiàn)多元化的特點：政府相關部門、國有企業(yè)、私營企業(yè)。這也表示著寫字樓開始由計劃向市場的轉變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現(xiàn)象，例如潤安大廈等都是以民營企業(yè)作為投資方，此階段的寫字樓市場呈以下特點：※投資方

4、：國家相關單位為主，民營企業(yè)為輔?！袌鲂袨椋撼鲎鉃橹鳎鍪蹫檩o。※地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務配套比較完善。第三階段：時間（年）寫字樓項目合肥經濟發(fā)展情況2002年～至今天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬通大廈、財富廣場、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務中心、美地陽光大廈發(fā)展較快分析：以天徽大廈為代表拉開了合肥寫字樓正式對外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績，改變了以往只租不售的局面，進入了真正意義上的市場化。這一階段的寫字樓整體設計標準上要高于前兩個階段，但是也存在設計標準低下的產品，如：美地陽光大廈。此階段寫字樓存在以下特點：※投資方：開發(fā)

5、商為主，政府相關單位為輔?！袌鲂袨椋撼鍪蹫橹鳎鲎鉃檩o。※地理位置：分布上出現(xiàn)了以市中心為主，其他區(qū)域共同存在的格局。合肥寫字樓呈現(xiàn)特點◎合肥市城市經濟發(fā)展水平和速度影響著商務活動程度，進而影響市場對寫字樓物業(yè)需求?！蚝戏适谐鞘薪洕l(fā)展的不平衡，影響著合肥市寫字樓市場的發(fā)展。◎合肥市不同沿海城市，經濟發(fā)展相對緩慢，產業(yè)結構不合理，是制約合肥市寫字樓發(fā)展的重要因素之一；◎合肥市寫字樓普遍存在物業(yè)管理水平不高，內部商業(yè)配套缺乏，停車位不足等問題，是制約寫字樓品質提升的重要因素?！蚝戏适袑懽謽强傮w品質不高，物業(yè)環(huán)境較差，尚未有達到真正意義上的5A標準寫字樓，市場缺少軟件和硬件都能達到高品質的寫

6、字樓。寫字樓總體市場特征目前，合肥市的寫字樓總建筑面積已近200萬平方米。而合肥高品質的寫字樓寥寥無幾，無法滿足當前的市場需求。這就造成了供需不平衡的矛盾：一方面一大批在售寫字樓空置較高。一方面企業(yè)單位買不到高品質、專業(yè)化的寫字樓。合肥寫字樓整體情況概述在九十年代中后期開發(fā)興建的老的寫字樓已經不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需要，隨著一批新的寫字樓投入市場，合肥目前如盛安大廈、新華大廈、金通寫字樓等將逐漸被市場淘汰。從2004年開始新推出的寫字樓項目中也可以看出市場供應上存在的結構調整變化，以“財富廣場”、“中環(huán)國際大廈”“CBD中央廣場”等為代表的高檔純商務寫字樓正在成為市場的主角。從建筑面積來計

7、算，這一部分高檔純寫字樓占到了在售面積的一半以上。這一部分寫字樓的供應拉動了合肥寫字樓市場的整體檔次的上升，這也是近年來合肥經濟快速發(fā)展的表現(xiàn)，優(yōu)化了合肥的辦公環(huán)境和投資環(huán)境。特別是中環(huán)國際大廈和CBD廣場的建設，使合肥的寫字樓向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫字樓的格局。中環(huán)國際大廈雙甲級寫字樓的提出引導了合肥寫字樓市場對辦公環(huán)境和配套的重視。因此，隨著這批高品質寫字樓投放市場，合肥寫字樓市場將走進了一個新的發(fā)展階段。四、