科技創(chuàng)新大廈營銷推廣方案

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1、科技創(chuàng)新大廈營銷推廣方案科技創(chuàng)新大廈營銷推廣方案安徽瑞能房地產(chǎn)營銷企劃有限公司目錄第一部分合肥商業(yè)寫字樓發(fā)展綜述3第二部分項(xiàng)目所處市場環(huán)境分析28第三部分競爭性個(gè)案樓盤分析34第四部分合肥商業(yè)辦公樓發(fā)展趨勢預(yù)測60第五部分項(xiàng)目SWOT分析64第六部分項(xiàng)目功能和形象定位76第七部分項(xiàng)目客戶群體定位第八部分項(xiàng)目營銷策略85第九部分廣告推廣及媒介組合策略90第十部分營銷執(zhí)行策略98第十一部分推廣相關(guān)建議及工作計(jì)劃表102Part1第一部分合肥商業(yè)寫字樓發(fā)展綜述寫字樓發(fā)展階段劃分合肥市寫字樓發(fā)展時(shí)間較晚，從九十年代初期開始才有真正意義

2、上的寫字樓，且發(fā)展的起點(diǎn)低。進(jìn)入90年代后期，合肥市寫字樓發(fā)展由初期品質(zhì)較低的辦公寫字樓逐漸發(fā)展成為具備初級(jí)智能化的現(xiàn)代寫字樓。寫字樓隨著合肥市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：時(shí)間（年）寫字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展描述80～90年代中期九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長江大廈、綠都商城、建工大廈、國信大廈發(fā)展較為緩慢第一階段：分析：此階段寫字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門投資興建,以單位自用為主,多余部分對(duì)外出租。作為合肥市第一批寫字樓，該批寫字樓規(guī)劃的起點(diǎn)低，品質(zhì)較差、功能欠缺。目前，這批寫字樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套

3、設(shè)施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫字樓的蓬勃發(fā)展，這批寫字樓在未來將難以避免被淘汰的命運(yùn)。此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：※投資方：主要是國家相關(guān)機(jī)關(guān)單位。※市場行為：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用以是出租?！乩砦恢茫褐饕杏谑兄行奈恢眉爸鞲傻姥鼐€。第二階段：時(shí)間（年）寫字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況90年代中期～2001年盛安大廈、潤安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動(dòng)中心發(fā)展較快分析：該階段的寫字樓興建呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)：政

4、府相關(guān)部門、國有企業(yè)、私營企業(yè)。這也表示著寫字樓開始由計(jì)劃向市場的轉(zhuǎn)變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現(xiàn)象，例如潤安大廈等都是以民營企業(yè)作為投資方，此階段的寫字樓市場呈以下特點(diǎn)：※投資方：國家相關(guān)單位為主，民營企業(yè)為輔。※市場行為：出租為主，出售為輔?！乩砦恢茫褐饕杏谑兄行奈恢?，地理位置比較好，周邊商務(wù)配套比較完善。第三階段：時(shí)間（年）寫字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2002年～至今天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬通大廈、財(cái)富廣場、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心、美地陽光大廈發(fā)展較快分析：以天徽大廈為代表拉開

5、了合肥寫字樓正式對(duì)外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績，改變了以往只租不售的局面，進(jìn)入了真正意義上的市場化。這一階段的寫字樓整體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上要高于前兩個(gè)階段，但是也存在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低下的產(chǎn)品，如：美地陽光大廈。此階段寫字樓存在以下特點(diǎn)：※投資方：開發(fā)商為主，政府相關(guān)單位為輔。※市場行為：出售為主，出租為輔?！乩砦恢茫悍植忌铣霈F(xiàn)了以市中心為主，其他區(qū)域共同存在的格局。合肥寫字樓呈現(xiàn)特點(diǎn)◎合肥市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動(dòng)程度，進(jìn)而影響市場對(duì)寫字樓物業(yè)需求?！蚝戏适谐鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，影響著合肥市寫字樓市場的發(fā)展

6、?！蚝戏适胁煌睾３鞘?，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，是制約合肥市寫字樓發(fā)展的重要因素之一；◎合肥市寫字樓普遍存在物業(yè)管理水平不高，內(nèi)部商業(yè)配套缺乏，停車位不足等問題，是制約寫字樓品質(zhì)提升的重要因素。◎合肥市寫字樓總體品質(zhì)不高，物業(yè)環(huán)境較差，尚未有達(dá)到真正意義上的5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，市場缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫字樓。寫字樓總體市場特征目前，合肥市的寫字樓總建筑面積已近200萬平方米。而合肥高品質(zhì)的寫字樓寥寥無幾，無法滿足當(dāng)前的市場需求。這就造成了供需不平衡的矛盾：一方面一大批在售寫字樓空置較高。一方面企業(yè)單位買不到高品

7、質(zhì)、專業(yè)化的寫字樓。合肥寫字樓整體情況概述在九十年代中后期開發(fā)興建的老的寫字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需要，隨著一批新的寫字樓投入市場，合肥目前如盛安大廈、新華大廈、金通寫字樓等將逐漸被市場淘汰。從2004年開始新推出的寫字樓項(xiàng)目中也可以看出市場供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“財(cái)富廣場”、“中環(huán)國際大廈”“CBD中央廣場”等為代表的高檔純商務(wù)寫字樓正在成為市場的主角。從建筑面積來計(jì)算，這一部分高檔純寫字樓占到了在售面積的一半以上。這一部分寫字樓的供應(yīng)拉動(dòng)了合肥寫字樓市場的整體檔次的上升，這也是近年來合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的表現(xiàn)，優(yōu)化

8、了合肥的辦公環(huán)境和投資環(huán)境。特別是中環(huán)國際大廈和CBD廣場的建設(shè)，使合肥的寫字樓向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫字樓的格局。中環(huán)國際大廈雙甲級(jí)寫字樓的提出引導(dǎo)了合肥寫字樓市場對(duì)辦公環(huán)境和配套的重視。因此，隨著這批高品質(zhì)寫字樓投放市場，合肥寫字樓市場將走進(jìn)了一個(gè)新的發(fā)展階段。四、