龍湖地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理

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1、房地產(chǎn)企業(yè)卓越管理系列之房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理2011年02月現(xiàn)實(shí)的案例——繁榮與危機(jī)，距離如此之近A公司的快速發(fā)展與行業(yè)的景氣行情一致?1997?國內(nèi)一線城市小有名氣的房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的集團(tuán)公司，成立于1997年?72006A公司基本情況?相繼開發(fā)了市中心核心區(qū)7個住宅類項(xiàng)目、2006年進(jìn)入多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)32007500（3個以上），截止到2007年底，總開發(fā)量將達(dá)到500萬平方米?200760?2007年底，已經(jīng)發(fā)展為擁有總資產(chǎn)近60億元，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商貿(mào)代理、綜合投資業(yè)務(wù)的大型集團(tuán)企業(yè)?2

2、007IP10?2007年A股IPO方案報(bào)證監(jiān)會、準(zhǔn)備上發(fā)行委審批（但10月被迫暫停）1999年-2007年：銷售收入復(fù)合增長率40%、總資產(chǎn)復(fù)合增長率67%35業(yè)績增長28.6302522.120.52015.5158.3106.952.32.11.401999200020012002200320042005200620072億元但是，公司在進(jìn)入多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)之后，管理矛盾逐漸凸現(xiàn)、項(xiàng)目實(shí)施中的問題大量出現(xiàn)?項(xiàng)目指標(biāo)幾乎全面下滑?管理矛盾——總部和項(xiàng)目定位不清晰，“有些工作總部和項(xiàng)目搶著干，有些工作又都等著

3、干”?大量新員工對專業(yè)和文化的稀釋，各個項(xiàng)目的操作水平差異很大、完全依賴于項(xiàng)目經(jīng)理的能力?失敗的教訓(xùn)在多個項(xiàng)目同時(shí)出現(xiàn)?……3““我們做了十年房地產(chǎn)，最大的問題不是不知道怎么做項(xiàng)目，而是不知道如何管”理項(xiàng)目、尤其是同時(shí)管理多個項(xiàng)目”——總經(jīng)理http://www.fdcew.com/42008年，受整體行業(yè)狀況的影響，A公司可謂“流年不利”，多方面的問題接踵爆發(fā)?由于異地項(xiàng)目始終控制不力，在開發(fā)了一期7.6萬平米住宅之后停工，尋求出讓?近8萬計(jì)劃在07年下半年銷售的項(xiàng)目，由于項(xiàng)目計(jì)劃延遲，08年5月才陸續(xù)達(dá)到

4、銷售條件，銷售價(jià)格（均價(jià)）從07年預(yù)期的1.8萬，調(diào)整到1.35萬，賬面“損失”3.6億?由于08年銀行信貸控制和自身項(xiàng)目銷售不利，公司現(xiàn)金流非常緊張，本地一個項(xiàng)目也被迫停工(項(xiàng)目總經(jīng)理離職)?管理矛盾突出，06年后空降高管全部離職或辭退?……“潮水退去的時(shí)候，才知道誰在裸泳”在一個繁榮的市場背景下，糟糕的項(xiàng)目運(yùn)營管理僅僅意味著“少一點(diǎn)兒、晚一點(diǎn)兒、難受一點(diǎn)兒”；而當(dāng)行業(yè)回歸到最基本的商業(yè)邏輯之后，一個失敗的項(xiàng)目運(yùn)營管理也許意味著死亡——中國房地產(chǎn)企業(yè)的生命力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力也許并沒有我們現(xiàn)在感覺得如此良好！5我

5、們的困惑A公司的疑惑與問題其實(shí)在很多企業(yè)普遍存在，A公司的困境也許我們正在或是即將一樣面對一整套對項(xiàng)目如何管理方的法論及配套工具賽普咨詢?如何能有效推進(jìn)流程體系房地產(chǎn)企業(yè)?如何提升咨詢的價(jià)值?如何控制項(xiàng)目目標(biāo)的達(dá)成(進(jìn)度控制質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)控制)，尤其是多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作?如何在短期內(nèi)幫助客戶迅速提升項(xiàng)目管理能力，簡單、有效、快速?如何實(shí)現(xiàn)管理復(fù)制，復(fù)制項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)避免項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和失敗重現(xiàn)?找到管理變革的切入點(diǎn)?如何使項(xiàng)目管理更有效（多快好省穩(wěn)）……?如何快速推進(jìn)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化？……6今天，我們就試圖在“

6、如何管理項(xiàng)目”方面進(jìn)行一些探討www.chinasap.cn房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理2009年02月7通過今天的研討，我們可以了解到關(guān)于“項(xiàng)目運(yùn)營管理”一、是什么？——房地產(chǎn)企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營管理”的概念及核心內(nèi)容二、如何做？——解析房地產(chǎn)企業(yè)的“項(xiàng)目運(yùn)營管理”構(gòu)建實(shí)務(wù)三、可以做什么？——“戰(zhàn)略導(dǎo)向型項(xiàng)目運(yùn)營管理”理念的提出8一、是什么？——房地產(chǎn)企業(yè)“項(xiàng)目運(yùn)營管理”的概念及核心內(nèi)容二、如何做？——解析房地產(chǎn)企業(yè)的“項(xiàng)目運(yùn)營管理”構(gòu)建實(shí)務(wù)三、可以做什么？——“戰(zhàn)略導(dǎo)向型項(xiàng)目運(yùn)營管理”理念的提出9什么是“運(yùn)營管理”運(yùn)

7、營——西方學(xué)者把有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為“production”或“manufacturing”，而將提供服務(wù)的活動稱為“operations”；現(xiàn)在的趨勢是將兩者均稱為“operations即運(yùn)營”運(yùn)營管理——就是對“運(yùn)營活動”的規(guī)劃、控制和評估，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)提供密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。輸出運(yùn)營輸入資源有形產(chǎn)品服務(wù)(社會規(guī)則)許可運(yùn)營活動運(yùn)營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、?曬汗┯Α⑸圃?、产品艤O橢敝潦酆蠓?運(yùn)營管理規(guī)劃/控制和評估10房地產(chǎn)企業(yè)的”運(yùn)營管理”，主要是對項(xiàng)目開發(fā)活動的規(guī)劃、控制和評估

8、輸出輸入運(yùn)營人力/資金/……住宅/寫字樓/商鋪/酒店……土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)……物業(yè)服務(wù)/管理服務(wù)/生活服務(wù)……經(jīng)營權(quán)產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品交付一般意義的運(yùn)產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)運(yùn)取得生產(chǎn)銷售與服務(wù)營活動營方案施工圖活項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃項(xiàng)目實(shí)施營銷管理產(chǎn)品交付房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)動運(yùn)營活動為達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)所必須完成的：成本/采購/外部程序運(yùn)營運(yùn)營管理——究竟包含哪些內(nèi)容？？？？管理11龍湖運(yùn)營管理中心的7項(xiàng)內(nèi)容（2009年進(jìn)