盛合項目全案策劃

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1、盛合項目全案策劃競標(biāo)說明武漢新鴻泰房地產(chǎn)代理有限公司謹(jǐn)向武漢新陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司呈交此“競標(biāo)提案”?，F(xiàn)將有關(guān)標(biāo)書文本內(nèi)容說明如下：一、我公司制定本標(biāo)書，僅依據(jù)貴公司11月16日提供的邀標(biāo)書之“招標(biāo)文件”所載資料，并結(jié)合我公司對本項目背景的初步了解，和住宅開發(fā)、經(jīng)營、銷售的專業(yè)化程序完成，其論證結(jié)論均為建議。如我司能進(jìn)一步了解本項目規(guī)劃設(shè)計精髓和發(fā)展商經(jīng)營思路后，對方案再行調(diào)整與落實。二、我司在仔細(xì)研究貴司邀標(biāo)書后，為了體現(xiàn)我司對本項目的理解深度和項目策劃的完整思路，故在行文上，并未完全如邀標(biāo)書之“議標(biāo)

2、內(nèi)容”所述的順序來制作，但所需內(nèi)容均融入本提案各項中。三、本競標(biāo)書由于時間原因，很多觀念未能盡情闡述，如貴司有疑慮可直接向我司市場部咨詢。第一部分盛合大廈市場調(diào)查部分目錄一、項目周邊環(huán)境調(diào)查（1）自然環(huán)境調(diào)查（2）人文環(huán)境調(diào)查38（1）社會環(huán)境調(diào)查二、寫字樓及住宅市場調(diào)查（1）區(qū)域市場概況A.寫字樓市場概況B.住宅市場概況（2）重要樓盤分析三、商鋪市場行情分析（1）整體布局（2）市場行情四、消費群體分析五、供需狀況分析六、走勢預(yù)測九、附件（1）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（2）法人證明（3）代理業(yè)績（4）主要成員的資歷一

3、、項目周邊環(huán)境調(diào)查（1）自然環(huán)境項目緊挨著漢正街小商品批發(fā)市場，南面緊鄰沿河大道，西面是一些破爛民房，觀感較差。東有山景（龜山）、水景（漢水）可觀賞。但由于山不大，水不寬，景色的觀賞性有限。周圍較為嘈雜，噪音較大。（2）人文環(huán)境38因項目緊鄰漢正街，區(qū)域內(nèi)的生意人較多，人員流動性大，且多為外地人口。因此，該區(qū)域人員構(gòu)成較復(fù)雜，人文環(huán)境較差。（3）社會環(huán)境→交通：項目緊臨沿河大道，交通情況較好。距離武圣路約2分鐘路程，有多條公交線路37路56路502路507路569路579路592路708路725路通往武漢

4、三鎮(zhèn)。因路況不好所以交通顯的較為擁擠?！鐣涮妆卷椖克幍貕K為武漢市最繁華的商業(yè)中心，周邊社會配套有自身的特點。購物：因本項目為武漢市商業(yè)中心，周邊主要以各種專業(yè)市場為主。如漢正街小商品批發(fā)市場、利濟(jì)路電子市場、橋口商場、家樂福超市等。；教育：中學(xué)有武漢市第五十九中學(xué)，二十九中學(xué)，十五中學(xué)，小學(xué)有天一小學(xué)，外語培訓(xùn)學(xué)校；醫(yī)院：醫(yī)院有武漢市第一人民醫(yī)院和第四醫(yī)院，其它是社區(qū)內(nèi)的小診所，及各大藥房的分店；娛樂、餐飲：當(dāng)歸大酒店、亞酒、長江大酒店等。不過都在利濟(jì)北路和橋口片金融機構(gòu)：建行、工行、商行、農(nóng)行、中

5、國信合分行等；郵政、電信：位于武圣路的電信局、利濟(jì)路的電子通訊市場；從以上的環(huán)境可看：整體環(huán)境不理想，對項目開發(fā)沒有很好的有利因素二、寫字樓及住宅市場調(diào)查（1）區(qū)域市場概況本項目所在地塊為武漢市繁華的商業(yè)中心和傳統(tǒng)的小商品集散地，目前在售的項目不多。競爭仍然激烈。根據(jù)本項目所處地理位置和區(qū)域市場特點，我們對相關(guān)的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了劃分，主要在“崇仁路-----中山大道-----民族路----沿河大道”所圈定的范圍內(nèi)。A.寫字樓市場概況38寫字樓市場98年以來發(fā)展很快，漢口地區(qū)主要集中在三條線上：以武廣、世貿(mào)

6、為中心的解放大道沿線，以江漢路、佳麗廣場等為中心的中山大道沿線，以招銀大廈、建銀大廈、瑞通大廈等為中心的四干道金融一條街沿線。目前以金融一條街沿線寫字樓出租情況最好，但武漢市寫字樓整體銷售情況不佳，而漢正街地區(qū)本身并未出現(xiàn)純寫字樓。因此，我們著重對漢正街周邊的一些寫字樓做重點調(diào)查。結(jié)合以上情況，我們了解到目前在本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌銮闆r如下：表一：樓盤名稱地理位置開發(fā)商總規(guī)模（㎡）租售價格入住情況世貿(mào)大廈航空路武漢世界貿(mào)易大廈有限公司10萬售7000元/㎡租45元/㎡起60%武漢廣場航空路武漢華信房地產(chǎn)開發(fā)公司

7、4480元/㎡起租43元/㎡起55%長江大廈武漢漢口沿江大道民權(quán)路武漢交通發(fā)展公司2．5萬4500元/㎡起租31元/㎡起40%漢華公寓漢口中山大道228號武漢漢華房地產(chǎn)開發(fā)建筑有限公司2.1萬2480元/㎡起期房B.住宅市場概況下表列出了漢正街地區(qū)目前在售項目的基本情況表二：名稱銀豐富苑漢正花園漢華花園銀邦大廈軍威商城銀洲公寓38地點漢口利濟(jì)南路12號漢口多福路中山大道228號中山大道287號漢正街漢中路崇仁路規(guī)劃形態(tài)1棟高層28層2棟25層1棟12層1棟28層1棟8層3區(qū)1棟12層平均單價（表價）285

8、0元2650元2500元3040元1988元2450元銷售率50%多層售完高層40%20%60%15%75%銷售時間2000年底起售2000年初起售2002年3月起售1998年起售2002年3月起售1999年9月起售工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房期房期房封頂期房封頂現(xiàn)房賣點1.面積格局多樣化，客戶選擇面大2.營銷得力，付款方式靈活3.外立面有一定吸引力。1.價格合理付款方式靈活2.發(fā)展商實力雄厚3.注重內(nèi)部環(huán)境塑造1.房型設(shè)計合理2.房型方