盛合項目全案策劃2.doc

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1、盛合項目全案策劃第一部分市場調(diào)查一、項目周邊環(huán)境調(diào)查（1）自然環(huán)境項目緊挨著漢正街小商品批發(fā)市場，南面緊鄰沿河大道，西面是一些破爛民房，觀感較差。東有山景（龜山）、水景（漢水）可觀賞。但由于山不大，水不寬，景色的觀賞性有限。周圍較為嘈雜，噪音較大。（2）人文環(huán)境因項目緊鄰漢正街，區(qū)域內(nèi)的生意人較多，人員流動性大，且多為外地人口。因此，該區(qū)域人員構(gòu)成較復(fù)雜，人文環(huán)境較差。（3）社會環(huán)境→交通項目緊臨沿河大道，交通情況較好。距離武圣路約2分鐘路程，有多條公交線路37路56路502路507路569路579路592路708路725路通往武漢三鎮(zhèn)。因路況不好所以交通顯的較為擁擠。→社會

2、配套本項目所處地塊為武漢市最繁華的商業(yè)中心，周邊社會配套有自身的特點。購物：因本項目為武漢市商業(yè)中心，周邊主要以各種專業(yè)市場為主。如漢正街小商品批發(fā)市場、利濟路電子市場、橋口商場、家樂福超市等。；教育：中學(xué)有武漢市第五十九中學(xué)，二十九中學(xué)，十五中學(xué)，小學(xué)有天一小學(xué)，外語培訓(xùn)學(xué)校；醫(yī)院：醫(yī)院有武漢市第一人民醫(yī)院和第四醫(yī)院，其它是社區(qū)內(nèi)的小診所，及各大藥房的分店；娛樂、餐飲：當(dāng)歸大酒店、亞酒、長江大酒店等。不過都在利濟北路和橋口片金融機構(gòu)：建行、工行、商行、農(nóng)行、中國信合分行等；郵政、電信：位于武圣路的電信局、利濟路的電子通訊市場；37______________________

3、__________________________________________________________________從以上的環(huán)境可看：整體環(huán)境不理想，對項目開發(fā)沒有較多的有利因素二、寫字樓及住宅市場調(diào)查（一）區(qū)域市場概況本項目所在地塊為武漢市繁華的商業(yè)中心和傳統(tǒng)的小商品集散地，目前在售的項目不多。競爭仍然激烈。根據(jù)本項目所處地理位置和區(qū)域市場特點，我們對相關(guān)的房地產(chǎn)市場進行了劃分，主要在“崇仁路-----中山大道-----民族路----沿河大道”所圈定的范圍內(nèi)。A.寫字樓市場概況寫字樓市場98年以來發(fā)展很快，漢口地區(qū)主要集中在三條線上：以武廣、世貿(mào)為中心的解放

4、大道沿線，以江漢路、佳麗廣場等為中心的中山大道沿線，以招銀大廈、建銀大廈、瑞通大廈等為中心的四干道金融一條街沿線。目前以金融一條街沿線寫字樓出租情況最好，但武漢市寫字樓整體銷售情況不佳，而漢正街地區(qū)本身并未出現(xiàn)純寫字樓。因此，我們著重對漢正街周邊的一些寫字樓做重點調(diào)查。結(jié)合以上情況，我們了解到目前在本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌銮闆r如下：表一：樓盤名稱地理位置開發(fā)商總規(guī)模（㎡）租售價格入住情況世貿(mào)大廈航空路武漢世界貿(mào)易大廈有限公司10萬售7000元/㎡租45元/㎡起60%武漢廣場航空路武漢華信房地產(chǎn)開發(fā)公司8萬4480元/㎡起租43元/㎡起55%長江大廈武漢漢口沿江大道民權(quán)路武漢交通發(fā)展公

5、司2．5萬4500元/㎡起租31元/㎡起40%漢華公寓漢口中山大道228號武漢漢華房地產(chǎn)開發(fā)建筑有限公司2.1萬2480元/㎡起期房B.住宅市場概況下表列出了漢正街地區(qū)目前在售項目的基本情況表二：37________________________________________________________________________________________名稱銀豐富苑漢正花園漢華花園銀邦大廈軍威商城銀洲公寓地點漢口利濟南路12號漢口多福路中山大道228號中山大道287號漢正街漢中路崇仁路規(guī)劃形態(tài)1棟高層28層2棟25層1棟12層1棟28層1棟8層3區(qū)1棟12

6、層平均單價（表價）2850元2650元2500元3040元1988元2450元銷售率50%多層售完高層40%20%60%15%75%銷售時間2000年底起售2000年初起售2002年3月起售1998年起售2002年3月起售1999年9月起售工程進度現(xiàn)房現(xiàn)房期房期房封頂期房封頂現(xiàn)房賣點1、面積格局多樣化，客戶選擇面大2、營銷得力，付款方式靈活1.外立面有一定吸引力。1、價格合理付款方式靈活2、發(fā)展商實力雄厚3、注重內(nèi)部環(huán)境塑造1.房型設(shè)計合理2.房型方正，采光良好3.付款方式靈活1.高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)外裝修2.地處成熟的商業(yè)中心1.單價低總價不高2.房型面積多樣化，客戶選擇面大1.營銷商

7、策略得力2.付款方式靈活抗性1.房型設(shè)計不合理2.區(qū)域整體環(huán)境較差1.地處鬧市，環(huán)境復(fù)雜2.電梯少上下不方便3.營銷方式單一面積格局單一1.交房期晚2.高單價.高總價3.部分房型有所牽強4.項目周期過長1.營銷不專業(yè)2.產(chǎn)品無特色。品質(zhì)相對遜色3付款方式不靈活1.產(chǎn)品無特色品質(zhì)相對遜色2.部分房型有所牽強3.交房期晚37________________________________________________________________________________________本區(qū)域項目