公寓項目策劃方案

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1、XXX公寓項目策劃方案第一章項目的概況一、項目的地理位置1、項目基本介紹（1）項目的地理位置本項目地塊位于XXX市海珠區(qū)新滘東路同科韻南路交匯處(近斯巴魯4S店)，該地塊屬于XXX市海珠區(qū)村經(jīng)濟聯(lián)合社，地塊性質(zhì)為農(nóng)民集體所有。本項目位于眾多XX城市主干道交匯處，所處路段時高速公路網(wǎng)密集，西接新光快速、XXX大道南、東曉路至工業(yè)大道；東接XXX、華南快速、南部快速、環(huán)城高速、琶洲大橋，北通廣園路，交通便利，四通八達。新滘南快速路是全線主線雙向8車道，設計時速在60公里左右，吸引了不少車流通過。駕車只需約5分鐘便可直達天河、黃埔，大約10分鐘就能去到番禺。（2）項

2、目的周邊環(huán)境得益于政府近年大力投入發(fā)展XXX城市快捷路，帶旺了新滘南路，使這個地段的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，繼已發(fā)展成熟的黃石路、XXX大道、黃埔大道等汽車商業(yè)大道相比，新滘東路已成為XXX新一條“汽車黃金大道”，聚集了廣汽豐田長寧會展店、龍星行奔馳4S店、廣駿名車日產(chǎn)4S店（進口車）、高質(zhì)東南汽車4S店、廣駿二手車賣場（一期、二期）、星時達專業(yè)汽車養(yǎng)護店等，美輪別克4S店、斯巴魯4S店等，目前新滘南路已成為集銷售、汽配、維修和二手車車市等為一體的汽車服務貿(mào)易集聚區(qū)，也是華南乃至全國最大型、最規(guī)范的二手車交易商圈。對于新滘南路的發(fā)展，XXX第12頁共12頁市規(guī)劃局計

3、劃在南線興建東風、龍?zhí)秲蓚€城市生態(tài)公園，重點打造以“萬畝果林”為主同時集游憩、高檔住宅區(qū)、產(chǎn)業(yè)為一體的生態(tài)公園。1、項目的具體現(xiàn)狀項目地塊毗鄰XXX琶洲國際會展中心，在海珠區(qū)新發(fā)展規(guī)劃中，琶洲國際會展將構(gòu)筑成面向國際的中心商務區(qū)，同時，海珠區(qū)未來的城市結(jié)構(gòu)為：以江、涌、圍、園的生態(tài)格局為基礎，以軌道交通為主要發(fā)展軸的“東部創(chuàng)業(yè)、西部居住”的城區(qū)結(jié)構(gòu)。新滘南路正好是海珠區(qū)東部與西部連接的交通大動脈，其北面或?qū)l(fā)展生態(tài)果園和商業(yè)住宅區(qū)。第一章項目的市場分析一、項目數(shù)據(jù)及定位本項目用地面積m2，容積率，總建筑面積m2，其中高層公寓面積m2；商場面積m2；地下停車場建

4、筑面積m2。配套設施建筑面積為500m2，，項目總投資約億元。本項目位于XXX市海珠區(qū)地段，項目規(guī)模適中，周邊環(huán)境優(yōu)越，適宜引入大型商業(yè)中的經(jīng)營的理念，發(fā)揮規(guī)劃設計的優(yōu)勢，將本項目建成海珠區(qū)時尚公寓及大型商業(yè)體閑中心。二、項目SWOT分析（一）項目優(yōu)勢與機會分析1、地理位置優(yōu)勢：項目位于海珠區(qū)，屬于海珠區(qū)規(guī)劃中重點發(fā)展的“宜居”片區(qū)，同時項目周邊住宅社區(qū)，為發(fā)展商業(yè)提供較好的環(huán)境基礎。2、經(jīng)濟基礎優(yōu)勢：第12頁共12頁項目周邊大型樓盤社區(qū)少，整體商品房房價處于海珠區(qū)中間水平，體現(xiàn)了周邊，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，該片區(qū)的消費力將更進一步釋放。3、市場優(yōu)勢：4、交通優(yōu)勢：

5、（二）項目劣勢與風險分析1、項目相對遠離海珠區(qū)核心商圈，周邊商業(yè)氣氛還不夠濃厚，可能會延長項目的培育期；2、從項目周邊樓盤價格來看，周邊消費力處于海珠區(qū)中檔水平，這一消費承受力需要對項目前期整體定位進行重點考量，對招商的品類與品牌檔次定位要適當造成一定程度的影響；3、目前該項目所處位置，交通不便利，公交配套不完善，將會對項目招商、開業(yè)、以及消費者到達帶來一定程度的影響。三、目標市場的規(guī)劃定位1、目標市場的需求分析酒店式公寓提供的是：“公寓式的業(yè)態(tài)，酒店式的服務?！本频晔焦⒓任樟诵羌壘频甑姆展δ芎凸芾砟Ｊ?，又吸收了信息時代寫字樓的特點，集住宅、酒店、辦公、

6、會所等多種功能于一體，附屬設施還可以增加銀行、超市等其他項目，是一種綜合性很強的物業(yè)形態(tài)（有人稱之為“公寓式寫字樓”）。無論是投資還是自住，都不失為一種值得重視的選擇。對于開發(fā)商來說，酒店式公寓因其使用功能靈活、市場適應性強，減少了市場風險，增加了投資收益；對于投資者而言，酒店式公寓因其戶型較小，總價較低，投資回報率通常高于普通住宅，因此受到人們的青睞。第12頁共12頁【周邊公寓分布】公寓售價(元/m2)XXX彩荷公寓26，058中凱國際公寓15，000合生帝景國際20，913達鏢國際中心寫字樓31，000縱橫國際公寓?25，500邦泰國際公寓20，000保利

7、世貿(mào)公寓24，025均值23，213.7從上表可知，海珠區(qū)目前在售的公寓出售均價約為23213元/平方米。結(jié)合海珠區(qū)CPI增長率，預計往后公寓銷售價格可達3萬元/平方米.2、規(guī)劃定位⑴商場項目定位根據(jù)項目所處的地理位置以及目前的市場狀況，本項目定位于所在地區(qū)的商業(yè)中。項目主要以公寓、商場為主。⑵公寓項目客戶群定位本項目公寓主要客戶群定位于公務員、私企業(yè)主、個體工商戶、企事業(yè)單位中高層管理人員、新生力量的有產(chǎn)階層。第一章項目的市場定位一、項目的市場定位1、定位：精品公寓2、戶型面積：小戶精品公寓，由棟層塔樓組成，設有觀光電梯；裙樓1-2層為商業(yè)，3層以上為住宅功

8、能，主力戶型為35-80㎡的中小戶型，