高淳固城湖南路別墅地塊項(xiàng)目投資分析報(bào)告

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1、高淳固城湖南路別墅地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析前言2一、報(bào)告編制目的:2二、報(bào)告編制依據(jù):2第一章高淳概況3一、高淳行政區(qū)域3二、城市規(guī)模3三、交通情況3四、綜合經(jīng)濟(jì)3第二章高淳房地產(chǎn)概況4一、土地供應(yīng)量4二、近兩年發(fā)展情況5三、高淳樓盤去化率分析5第三章項(xiàng)目區(qū)域概況6一、區(qū)域概況6二、區(qū)域產(chǎn)品分析6三、消費(fèi)者需求7四、區(qū)域未來(lái)發(fā)展7五、結(jié)論7第四章項(xiàng)目概況8第五章項(xiàng)目分析9一、項(xiàng)目SWOT分析9二、項(xiàng)目定位分析10三、項(xiàng)目客群分析10四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析10五、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣分析10第六章項(xiàng)目投資收益分析11第七章合作形式14第八章未來(lái)合作長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)

2、14前言一、報(bào)告編制目的:1．在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目地塊的區(qū)位環(huán)境，完成該項(xiàng)目的初步可行性研究報(bào)告；2．結(jié)合高淳縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的個(gè)案特點(diǎn)，基于對(duì)本地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的分析預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)提出初步概略性思路；3．對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步投資估算分析和風(fēng)險(xiǎn)分析；4．為方案實(shí)施前的詳細(xì)可行性研究提供依據(jù)。二、報(bào)告編制依據(jù)1．國(guó)家建設(shè)部及南京市頒布的相關(guān)法律與政策2．南京市關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)規(guī)定與稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3．房地產(chǎn)管理部門發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)資料4．現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料第一章高淳概況一、高淳行政區(qū)域高淳縣地處

3、長(zhǎng)江以南、南京市郊，東鄰蘇、錫、常，西接安徽的宣城、馬鞍山；總面積802平方公里，。境內(nèi)地勢(shì)西低東高，西部為水網(wǎng)平原區(qū)，東部為低山丘陵區(qū)。屬北亞熱帶和中亞熱帶過(guò)度季風(fēng)氣候區(qū)，年降水量1157mm，年平均氣溫15.9℃，四季分明，雨量充沛，光照充足，氣候宜人，生態(tài)優(yōu)越，風(fēng)光秀麗，是國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)和全國(guó)環(huán)保優(yōu)秀縣。二、城市規(guī)模高淳隸屬南京市，下轄8個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?3萬(wàn)。東部為茅山、天目山余脈結(jié)合部,是蜿蜒起伏的丘陵山區(qū)，西部為碧波蕩漾的固城湖、石臼湖所環(huán)抱,是河網(wǎng)稠密的圩區(qū),總面積約802平方公里。其中，陸地面積占70.65%

4、，水域面積占29.35%。三、交通情況陸路直上寧高高速，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)45公里，寧望一級(jí)公路、蕪太公路直達(dá)寧杭高速；水路西進(jìn)長(zhǎng)江黃金水道，東連太湖蘇南水網(wǎng)，區(qū)位特點(diǎn)十分鮮明。四、綜合經(jīng)濟(jì)高淳先后被授予“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”、“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市（縣）”、“江蘇省衛(wèi)生城市”、“江蘇省環(huán)境優(yōu)美城市”等多項(xiàng)榮譽(yù)。近年來(lái)，高淳工業(yè)迅速崛起，全縣共有工業(yè)企業(yè)1928家，其中，外來(lái)投資企業(yè)630多家，外資（合資）企業(yè)116家。全縣擁有18家市級(jí)以上高新技術(shù)企業(yè)和42項(xiàng)高新技術(shù)產(chǎn)品，其中國(guó)家級(jí)重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)3家，省級(jí)高新技術(shù)企業(yè)5家，國(guó)家

5、級(jí)高新技術(shù)9項(xiàng)，省級(jí)高新技術(shù)14項(xiàng)。同時(shí)，還有10項(xiàng)國(guó)家“火炬”計(jì)劃項(xiàng)目和27項(xiàng)國(guó)家“星火”計(jì)劃項(xiàng)目，共創(chuàng)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)新產(chǎn)品8個(gè)、省名牌產(chǎn)品18個(gè)和市名牌產(chǎn)品16個(gè)。建有國(guó)家級(jí)、省級(jí)技術(shù)中心各1家，市級(jí)技術(shù)中心5家，擁有3家上市公司（紅太陽(yáng)集團(tuán)股份有限公司、江蘇高淳陶瓷股份有限公司、南京紅寶麗集團(tuán)股份有限公司）。高淳經(jīng)濟(jì)形成了以建筑、養(yǎng)殖、造船為三大龍頭，藥業(yè)化工、機(jī)械電子、新型材料、出口服裝和綠色食品為主的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，占全縣工業(yè)銷售總量的83.5%，五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好、關(guān)聯(lián)度大、龍頭企業(yè)支撐強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)集群初步形成，而且適合高淳環(huán)境和資

6、源狀況，發(fā)展優(yōu)勢(shì)較為明顯。第二章高淳房地產(chǎn)概況一、土地供應(yīng)量:1.2010年高淳計(jì)劃擬供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)面積為335畝2.數(shù)據(jù)顯示：2010年1-7月高淳（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)）土地已供應(yīng)量為：330813平米，約496畝；3.具體數(shù)據(jù)如下：NO.2010G01(已成交)土地地址：漆橋鎮(zhèn)新港西路南側(cè)、文化活動(dòng)中心西側(cè)土地屬性：住宅、商業(yè)（商服）總用地面積:617㎡NO.2010G02(已成交)-----縣城區(qū)域土地地址：水廠路東側(cè)、波西塔諾南側(cè)土地屬性：住宅總用地面積：75,268㎡NO.2010G03(已成交)-----縣城區(qū)域土地地址：水廠路西側(cè)

7、、自來(lái)水廠南側(cè)土地屬性：住宅總用地面積：86,325㎡NO.2010G04(已成交)土地位置：漆橋鎮(zhèn)河濱路1號(hào)（鎮(zhèn)政府原辦公樓）地塊土地屬性：住宅總用地面積：8,284㎡NO.2010G05(已成交)土地位置：下壩集鎮(zhèn)胥河北路11號(hào)（原興盛糧油公司）　土地用途：商住總用地面積：3140㎡NO.2010G06（未成交）-----縣城區(qū)域土地位置：淳溪鎮(zhèn)寶塔路原面粉廠、農(nóng)業(yè)局地塊土地屬性：住宅;商業(yè)（商服）總用地面積：103,335㎡NO.2010G07(已成交)-----縣城區(qū)域土地位置：淳溪鎮(zhèn)大橋路南側(cè)蘇皖農(nóng)貿(mào)城水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)地塊土地屬性：

8、住宅總用地面積：7,605㎡NO.2010G08(已成交)-----縣城區(qū)域土地位置：鎮(zhèn)興路北側(cè)、北漪路西側(cè)（原職教中心、衛(wèi)生局）地塊土地屬性：住宅總用地面積：46,239㎡二、近兩年發(fā)展情況