陶瓷城地塊項目投資解析.doc

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1、遼寧·沈陽宏緣·贏郡項目開發(fā)情況及信托融資構(gòu)想2009年10月22日第一章開發(fā)團隊遼寧天緣集團是一家集化工、醫(yī)藥、進出口貿(mào)易、餐飲娛樂、商業(yè)零售、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、金融業(yè)為一體的大型民營企業(yè)集團。公司成立于1999年，注冊資本3000萬元人民幣，公司目前擁有凈資產(chǎn)2.4億元。天緣集團下屬包括東北國際建材博覽城、遼寧宏緣商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有限公司、沈陽天緣粘合劑有限公司、沈陽天緣線纜廠、沈陽醫(yī)藥實業(yè)有限公司等7個法人實體公司及多個分支機構(gòu)，現(xiàn)有員工1000人，年實現(xiàn)綜合產(chǎn)值2億元人民幣，年盈利水平2000萬元。主要產(chǎn)業(yè)分布在沈陽、本溪、丹東

2、等地區(qū)。公司自成立以來，在集團公司董事長谷德元先生的領導下，秉承“風險利益共擔”原則，業(yè)績?nèi)〉昧碎L足的發(fā)展。目前，集團公司又成立了高新技術(shù)研究所，致力于高新技術(shù)產(chǎn)品的自主研發(fā)和生產(chǎn)，力爭3年內(nèi)發(fā)展成為大型跨國企業(yè)集團，實現(xiàn)資產(chǎn)、利潤同時翻兩番的目標。遼寧宏緣地產(chǎn)是一家專業(yè)的現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，第二章項目開發(fā)構(gòu)想一、“宏緣·贏郡”項目總體開發(fā)概況1、地理位置“贏郡”項目地處沈陽東北部核心區(qū)位，接壤二環(huán)，是沈陽市東北部區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)的重地，更是房地產(chǎn)產(chǎn)品消費市場炙手可熱的爭奪焦點，近幾年周邊住宅項目連片開發(fā)，業(yè)已形成具有濃厚居住氛圍的大型居住

3、區(qū)，代表項目有綠地集團開發(fā)建設的新里摩爾公館、萬恒地產(chǎn)開發(fā)建設的東方儷城、萬恒愿景、萬恒領域以及沈陽本土企業(yè)開發(fā)的彤利紫竹尚院、巧克力城等中高檔，地段成熟，升值潛力無限。2、沈陽，向北——＂贏郡＂宏觀開發(fā)環(huán)境◎沈陽，東北工業(yè)及經(jīng)濟文化第一重鎮(zhèn)。沈陽是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補性強、技術(shù)關聯(lián)度高的遼寧中部城市群。沈陽擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的

4、“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設的營口新港和錦州港，距沈陽均不超過400公里，具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的沈陽，對周邊具有較強的吸納力、輻射力和帶動力。◎政策，沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟背景及沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀政策背景沈陽市的國民經(jīng)濟一直保持快速增長，經(jīng)濟總量也逐年實現(xiàn)大幅提高年均增長12.8%；城市綜合實力顯著增強，競爭力排名居全國前列，綜合經(jīng)濟實力排名連年攀升。工業(yè)經(jīng)濟加速發(fā)展，主導產(chǎn)業(yè)不斷壯大，農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進展，糧食產(chǎn)量穩(wěn)中有升，農(nóng)產(chǎn)品加工率由19%提高到45%。傳統(tǒng)

5、服務業(yè)持續(xù)升級，現(xiàn)代服務業(yè)加快發(fā)展。城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整取得重大進展，渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)、農(nóng)業(yè)高新區(qū)等六大區(qū)域開發(fā)建設成效顯著，東西南北中各具特色的發(fā)展新空間基本形成，經(jīng)濟發(fā)展的后勁進一步增強。大沈陽——三省一區(qū)。未來的二環(huán)與三環(huán)之間的區(qū)域?qū)⒉辉偈且粋€偏僻的居住區(qū)。棚戶區(qū)改造大幅度攀升，使得房地產(chǎn)市場需求日趨擴大。三環(huán)內(nèi)全部實現(xiàn)城市化管理方案。若三環(huán)內(nèi)455.5平方公里區(qū)實現(xiàn)城區(qū)化管理，建成區(qū)將會有一個較大幅度增加?！虺潜?，沈陽城市發(fā)展的方向目前，隨著沈陽經(jīng)濟的大發(fā)展，沈陽正在形成外資涌入與“南資北上”的新一輪投資熱潮，城北地區(qū)因

6、資金流向而產(chǎn)生的“洼地效應”。而作為經(jīng)濟發(fā)展中最重要的一塊，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)無疑也是本地區(qū)發(fā)展的晴雨表和重頭戲。所以，無論是區(qū)域的整體發(fā)展態(tài)勢，還是資金與政策的傾斜，都將給城北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入強勁的活力。而同時因為區(qū)域功能劃分所導致的住宅消費，也將促進二手房和新房的交易量大幅度乃至成倍的增長。在“洼地效應”風起水涌的同時，沈陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)有發(fā)展趨勢也是向城市的北部地區(qū)進行拓展。綜觀沈陽市現(xiàn)有的四個發(fā)展方向，我們已經(jīng)看到——◆城南的發(fā)展明顯進入了一個停滯期，市政府對于該地區(qū)的扶持熱情正在逐漸淡化并有所疏遠?！舫菛|雖然因棋盤山風景區(qū)的深

7、化建設屬于利好，但是對房地產(chǎn)的影響并不具有現(xiàn)實的戰(zhàn)略意義，且該區(qū)域因距離城區(qū)較遠，居住配套不健全等因素的影響，很難在短時間內(nèi)形成濃郁的居住氛圍?！舫俏鲝谋砻嫔峡词且粋€成熟的生活聚居區(qū)，但其工業(yè)重點基地的定位，帶來的問題就是工業(yè)基地中工廠與居民生活區(qū)聚集在一起所產(chǎn)生的難以解決的環(huán)境矛盾等問題，且其可大量開發(fā)的用地已延伸至原張士開發(fā)區(qū)一帶，距離市中心亦是很遠。于此綜合起來看，最具發(fā)展?jié)摿Φ摹⒁彩亲罹攥F(xiàn)實意義的發(fā)展區(qū)域無疑就落到了城北地區(qū)，而這種發(fā)展?jié)摿ψ钪庇^的表現(xiàn)則體現(xiàn)在城北地區(qū)現(xiàn)有的房價發(fā)展趨勢上。在本項目地塊內(nèi)緊靠二環(huán)的新落成的樓盤，其

8、價格大都在4700—5500元/㎡之間，這就充分說明了如今沈城房地產(chǎn)市場對城北地區(qū)的歡迎和重視程度。而且隨著越來越多的項目在二環(huán)以北的建設，再加上沈北開發(fā)區(qū)的大開發(fā)等因素，該區(qū)域的居住氛圍今后勢必更加成熟。