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1、濟南世茂綜合體項目市場定位報告(TTS)第一部分濟南市場概況第二部分分類市場分析第三部分競爭對手解析競爭對手研究第四部分項目整體定位商業(yè)市場分析公寓市場分析寫字樓市場分析宏觀大勢分析整體市場分析城市發(fā)展格局分析報告思維導圖客群定位整體定位項目本體分析SWOT分析宏觀大勢分析Part1限購42個城市出臺限購令限貸首付上調(diào)及基本利率上調(diào)限價68城市出臺限價目標一房一價保障房1000萬套保障房直接影響因素間接影響因素從供需兩端抑制需求，效果明顯行政干預市場，改變買房預期政府采用限購、限貸、限價、保障房等手段，利用抑制需求，增加供給，提高購房者門檻等多種非市場經(jīng)濟的手段干預房地產(chǎn)市場，希望
2、通過此舉抑制房地產(chǎn)泡沫，使中國房地產(chǎn)市場回到正常軌道，從而使中國整體經(jīng)濟實現(xiàn)軟著陸。限價由于執(zhí)行力度有限對抑制房價沒有起到實質(zhì)作用，而保障房短時間內(nèi)無法真正推向市場，所以限購和限貸是目前抑制房價最有效的政策，從供需兩端全面抑制需求。宏觀大勢分析政策對濟南影響投資性需求受到明顯抑制省會城市的人口吸納能力難以支撐項目銷售。因為銀行政策變化頻繁，導致在銷項目出現(xiàn)“簽約難、放款難”的尷尬局面?？蛻粲^望情緒持續(xù)加深濟南市場進入深度觀望期，限購政策，提高一套以上再次購房的門檻，使改善型以及投資性客戶不敢輕易購房。成交持續(xù)低迷，并出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象。今年限購政策順延濟南明確表態(tài)明年會延續(xù)限購政策
3、，未來市場形式依然嚴峻同時加大舊村改建以及保障性住房建設(shè)，從市場角度抑制房地產(chǎn)過快發(fā)展。城市發(fā)展格局分析Part2對外形成區(qū)域中心主城新城新城新城新城濟南特征：舊城改造+新城規(guī)劃對內(nèi)形成大都市城市地位得到加強，但未來幾年其內(nèi)向城市特征難以改變。城市所處階段資源聚集效應(yīng)加劇，濟南作為“區(qū)域中心”的城市地位得到加強，處于大都市形成過程中疏北跨西進南控東拓濟南以“東拓、西進、南控、北跨、中疏”作為空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成中心城空間結(jié)構(gòu)為“一城三區(qū)”，“一城”為主城區(qū)，“三區(qū)”為西部城區(qū)和東部城區(qū)、濱河新區(qū)。城市規(guī)劃：2020年中心城區(qū)人口規(guī)模將由2005年的290萬增至430萬左右；中心城區(qū)建
4、設(shè)用地規(guī)模將由2005年的295平方公里增至410平方公里城市發(fā)展趨勢城市化與重大規(guī)劃利好刺激下，城市迅速擴張奧體中心經(jīng)十路沿線規(guī)劃圖奧體文博片區(qū)規(guī)劃圖經(jīng)過全運會前大規(guī)模的城市建設(shè)和綜合治理，城市面貌更新提前5—10年，隨著龍奧大廈，奧體中心等主要建筑的建成，新區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模。階段特征：與北京回歸傳統(tǒng)，新中式大為流行不同，濟南當前的城市形象仍以追求現(xiàn)代感和國際化為主發(fā)展勢頭強勁，城市面貌快速更新，看齊一線城市城市發(fā)展趨勢總結(jié)基本判斷城市化進程處于加速階段，房地產(chǎn)市場進入高速增長期，改善型需求將得到充分釋放；大都市形成過程中，城市地位加強，但未來幾年其內(nèi)向城市特征難以改變階段特征城市
5、外圍區(qū)域認知迅速提升；城市形象看齊一線城市，以追求現(xiàn)代感和國際化為主未來面臨開發(fā)規(guī)模與本土需求精準對位問題。對于本項目來說，項目定位應(yīng)符合城市發(fā)展趨勢，看齊一線城市，同時對應(yīng)當前階段，與本土需求精準對位，確保項目安全。整體市場分析Part3固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資濟南市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資（單位：億元）濟南市房地產(chǎn)投資額與銷售額（單位：億元）評判標準：房地產(chǎn)投資增速15%-25%以內(nèi)相對良性，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資24%左右相對健康，項目進入風險適中區(qū)域。從2003-2010年，濟南的其他固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資每年都在穩(wěn)定的增加，2010年房地產(chǎn)投資額增長42.7%，占總固定資產(chǎn)
6、投資24%，整體房地產(chǎn)市場發(fā)展健康，良性上升，濟南進入舊城改造、城市擴容的快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資成為熱點，增幅明顯放大。固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資額持續(xù)、健康、理性上漲，步入發(fā)展穩(wěn)定期.數(shù)據(jù)來源：政府公報土地市場供求平穩(wěn)，以住宅、商業(yè)用地為主，且正在走向立體發(fā)展時代2006-2011年前三季度土地供應(yīng)與成交對比（萬㎡）2003-2011年前三季度土地成交面積及土地可售建筑面積（萬㎡）土地市場發(fā)展健康，供求平衡，供略大于求。09年的成交面積大于供應(yīng)面積，主要是由于08年掛牌土地在09年成交；2006年以后土地的容積率在大幅度提升，07年到10年平均容積率在2.03-2.9之間，從側(cè)面說明濟
7、南正在走向立體發(fā)展時代，11年容積率下降主要是受品質(zhì)大盤進駐，高端產(chǎn)品成交量增的影響2011年-2011前三季度濟南市成交土地用途，主要以住宅為主，商業(yè)其次。2011年-2011年前三季度土地成交用途分析數(shù)據(jù)來源：CRIC土地市場濟南施工、竣工量對比分析（2003-2010，單位：萬㎡）濟南的施工、竣工之比過大，市場后期供應(yīng)量激增評判標準：商品房施工竣工面積比是前瞻性指標，施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，通常比例在3.5±0.5倍屬于正常范圍；小于3.0倍，會出現(xiàn)
