議價(jià)談判技巧與原則

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1、、議價(jià)談判技巧的原則(1)你不是王牌（避免王見(jiàn)王）——使用幕后王牌作擋箭牌，你是好人為客戶(hù)利益著想，唱白臉（幕后王牌唱黑臉）(2)外表忠厚，其實(shí)不將客戶(hù)立場(chǎng)放在心中——客戶(hù)立場(chǎng)與我方相左(3)使用讓價(jià)來(lái)贏得買(mǎi)方好感（促銷(xiāo)手段）(4)抑制客戶(hù)有殺價(jià)念頭，是吊價(jià)的最好辦法(5)議價(jià)時(shí)，要提出相對(duì)的要求及回答（反應(yīng)）(6)議價(jià)要有理由2、壓迫下訂，且引誘對(duì)方出價(jià)（先由買(mǎi)方出價(jià)，再予回絕）。要掌握買(mǎi)方議價(jià)的心理（買(mǎi)方出價(jià)的原因）。(1)探價(jià)：打擊我方信心（對(duì)策：對(duì)買(mǎi)方出價(jià)，斷然拒絕）。(2)殺到最底價(jià)，再發(fā)現(xiàn)可能加價(jià)范圍（對(duì)策：拒絕買(mǎi)方出價(jià)，不能以買(mǎi)方出價(jià)再加價(jià)）。(3)探求

2、可能成交價(jià)我方不論買(mǎi)方初次出價(jià)在底價(jià)以上或以下，都要回答：“不可能”你可使用：A、假成交資料：假客戶(hù)、假電話等作吊價(jià)促銷(xiāo)。B、強(qiáng)調(diào)本產(chǎn)品之優(yōu)點(diǎn)或增值遠(yuǎn)景作促銷(xiāo)。在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持進(jìn)可議、退可守的原則。舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)銷(xiāo)售人員已完全掌握了客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、預(yù)算、喜好、那么如何根據(jù)經(jīng)驗(yàn)向客戶(hù)推薦其滿(mǎn)意的房型再加以逼定呢？1．鎖定唯一可讓客戶(hù)滿(mǎn)意的一套房子，然后促其下決心：1）搶購(gòu)方式（利用現(xiàn)場(chǎng)SP讓客戶(hù)緊張）；2）直接要求下決心；3）引導(dǎo)客戶(hù)進(jìn)入議價(jià)階段；4）下決心付定金；2．強(qiáng)調(diào)優(yōu)點(diǎn)：（根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目不同優(yōu)點(diǎn)強(qiáng)化）1）地理位置好；2）產(chǎn)品規(guī)劃合理（朝向、戶(hù)型、實(shí)用率等優(yōu)

3、勢(shì)）；3）視野開(kāi)闊，景觀好；4）建筑物外觀風(fēng)格獨(dú)特；5）小區(qū)環(huán)境好，綠化率高；6）周邊設(shè)施齊全，生活便利等；7）開(kāi)發(fā)商信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況、工程質(zhì)量、交房及時(shí)等；以上可以采取聊天的方式，觀察客戶(hù)的反映，掌握客戶(hù)的心理，促成其下決心。如未能順利進(jìn)入議價(jià)階段，不妨根據(jù)客戶(hù)的喜好，反復(fù)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，再次促成其下決心。記住，在客戶(hù)猶豫不決的時(shí)候，一定要一緊一松，反而讓客戶(hù)更緊張，如一味很緊張地逼定，有可能適得其反。3．直接強(qiáng)定如遇到以下的客戶(hù)，則可以采取直接強(qiáng)定的方式：1）客戶(hù)經(jīng)驗(yàn)豐富，二次購(gòu)房，用于投資的同行；2）客戶(hù)熟悉附近房?jī)r(jià)及成本，直截了當(dāng)要求以合理價(jià)位購(gòu)買(mǎi)；3）客戶(hù)對(duì)競(jìng)

4、爭(zhēng)個(gè)案非常了解，若不具優(yōu)勢(shì)，可能會(huì)失去客戶(hù)；4）客戶(hù)已付少量定金，購(gòu)其他的房產(chǎn)，而你想要說(shuō)服他改變。4．詢(xún)問(wèn)方式在接待客戶(hù)的過(guò)程中通常采用詢(xún)問(wèn)的方式，了解客戶(hù)的心理，并根據(jù)其喜好，重點(diǎn)突出產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，打消其購(gòu)房時(shí)可能存在的疑慮。詢(xún)問(wèn)的方式可以有以下幾種：1）看房過(guò)程中詢(xún)問(wèn)其需求的面積、房數(shù)、預(yù)算、喜好等；2）在洽談區(qū)可以借助銷(xiāo)售資料進(jìn)行詢(xún)問(wèn)。如：“由于房型很多，你可以將喜歡的房型告訴我，我可以為你推薦一戶(hù)合適的房子”等。5．熱銷(xiāo)房屋：對(duì)于受客戶(hù)歡迎，相對(duì)比較好的房型，可以通過(guò)強(qiáng)調(diào)很多客戶(hù)在看，甚至制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo)的場(chǎng)面（如當(dāng)場(chǎng)有人成交等）達(dá)到成交的目的。該方式是否有效，取

5、決該客戶(hù)是否非常信任你，所以此方法只適用于：為了制造現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛或確定客戶(hù)信任你的情形。6．化繁為簡(jiǎn)：在簽約時(shí)，若客戶(hù)提出要修改時(shí)，不妨先要求對(duì)方看完合同的全部?jī)?nèi)容后再提出，然后針對(duì)客戶(hù)在意的問(wèn)題一一解答。事實(shí)上，挑剔的客戶(hù)才是真正有意向購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)。以上只是銷(xiāo)售過(guò)程中，與客戶(hù)接觸時(shí)的一些機(jī)會(huì)點(diǎn)。而真正成功的推銷(xiāo)，是需經(jīng)過(guò)不斷實(shí)踐以及長(zhǎng)期與客戶(hù)洽談的經(jīng)驗(yàn)積累，才能在最短的時(shí)間內(nèi)，完成判斷、重點(diǎn)推銷(xiāo)，從而達(dá)到最后的成交。7．成交落實(shí)技巧談判的最終結(jié)果要定房，促成定房態(tài)度要親切，不緊張，要順理成章，“如果你沒(méi)有其他問(wèn)題，可以定房，定房號(hào)只是表示您的誠(chéng)意，重要的是你有買(mǎi)到這套

6、房子的機(jī)會(huì)，如果不定房，明天可能就沒(méi)有了，說(shuō)實(shí)話我是站在你的立場(chǎng)為你著想，不希望你失去自己滿(mǎn)意的房子。對(duì)于我們售樓員其實(shí)賣(mài)給任何一個(gè)客戶(hù)都是一樣的?！币?、售樓部工作職責(zé)1、專(zhuān)案經(jīng)理職責(zé)：專(zhuān)案經(jīng)理實(shí)行項(xiàng)目銷(xiāo)售全程負(fù)責(zé)制，全面負(fù)責(zé)完成公司下達(dá)的項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù)、銷(xiāo)售合同的準(zhǔn)確簽訂、房款的及時(shí)回收、房屋的順利交付等工作。具體職責(zé)如下:（1）組織、督促銷(xiāo)售人員按時(shí)完成銷(xiāo)售指標(biāo)；（2）督促銷(xiāo)售人員在規(guī)定時(shí)限內(nèi)辦理合同簽約，并審核合同，確保準(zhǔn)確率100%；（3）督促銷(xiāo)售人員收繳房款。確保房款準(zhǔn)時(shí)收繳率100%；（4）參與樓盤(pán)銷(xiāo)售前的市場(chǎng)調(diào)研，提出銷(xiāo)售方案，營(yíng)銷(xiāo)策劃建議；（5）組織銷(xiāo)售

7、人員參加促銷(xiāo)活動(dòng)；（6）檢查銷(xiāo)售人員臺(tái)帳等基本資料記錄、保存、運(yùn)用情況，收集、閱簽、上交銷(xiāo)售人員周報(bào)；匯集銷(xiāo)售資料，編報(bào)銷(xiāo)售情況分析月報(bào)；（7）協(xié)調(diào)、處理銷(xiāo)售人員之間及與客戶(hù)的矛盾；（8）搞好銷(xiāo)售人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)；（9）組織、督促銷(xiāo)售人員密切配合有關(guān)人員搞好見(jiàn)證、按揭、收款、交房、辦證等工作；（10）帶頭執(zhí)行并督促員工執(zhí)行公司的規(guī)章制度及行為規(guī)范，維護(hù)、發(fā)揚(yáng)公司形象。（11）按時(shí)完成總經(jīng)理下達(dá)的其它工作。2、銷(xiāo)售代表職責(zé)：銷(xiāo)售代表實(shí)行銷(xiāo)售全程負(fù)責(zé)制，對(duì)本人所售房屋銷(xiāo)售合同的準(zhǔn)確簽訂、房款的及時(shí)回收、房屋的順利交付等方面負(fù)責(zé)。主要職責(zé)是：（1