徐州項目整合營銷報告（打印稿）

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1、徐州項目整合營銷報告（打印稿）前言項目位于徐州市銅山新區(qū)南部，銅山新區(qū)政府西南方向，公交11路終點站對面，距市中心約13公里。周邊學校云集，由徐州師范大學、九州學院、晨光國際學校等院校組成了徐州的文教區(qū)。項目東連嵩山路，南臨珠江路，西接華山路，北靠湘江路。項目占地1500畝，總建筑面積約50萬M2，容積率0.48左右，綠化率50%以上，是一個超大規(guī)模的綠色生態(tài)社區(qū)。項目于2003年12月開始開發(fā)，共分八期，分別為翡翠苑、塞納商業(yè)步行街、山水苑、塞納河畔（花園洋房及小高層）、九龍苑、鳳凰苑、銀杏苑、丹桂苑。其中，翡翠苑、塞納商業(yè)步行街（部分）、山水苑（部分）、塞納河畔（部

2、分）、九龍苑已售完；鳳凰苑目前開始接受預訂，銀杏苑和丹桂苑尚未開發(fā)建設。未開發(fā)或未銷售別墅面積近19萬M2；小高層面積約2.6萬M2；商業(yè)步行街約2.3萬M2，銷售額約1.2億元；累計未銷售面積近24萬M2（即代理銷售面積）。本公司經(jīng)過項目實地考察，在深入了解市場狀況的基礎上，結(jié)合項目現(xiàn)行運作狀況，提出一些關于項目營銷策劃方面和項目后續(xù)開發(fā)方面的建議。上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司2005年7月24日目錄壹市場分析篇一、徐州概況二、徐州市宏觀經(jīng)濟環(huán)境三、房地產(chǎn)市場分析四、別墅市場分析五、未來區(qū)域別墅市場供應分析六、別墅市場總結(jié)及研判貳定位篇一、項目現(xiàn)狀分析二、項目的整體

3、定位三、項目的檔次定位四、項目的功能定位五、項目的價格定位六、項目的客源群定位叁營銷推廣篇一、推廣主題（四期）二、案名建議三、項目銷售策略四、項目推廣計劃五、項目的銷售價格策略六、項目媒體策略肆項目包裝篇一、項目包裝策略二、項目包裝的具體演義伍商業(yè)街經(jīng)營招商篇一、商業(yè)產(chǎn)品的定位建議二、商業(yè)招商與經(jīng)營管理建議陸后續(xù)開發(fā)建議篇一、后續(xù)開發(fā)思路二、后續(xù)開發(fā)周期設想三、后續(xù)產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)定位四、后續(xù)產(chǎn)品總體構(gòu)思五、景觀設計建議六、建筑立面建議七、房型功能設計建議八、服務配套設計建議附件一：VI秀稿附件二：NP稿附件三：項目組主要人員簡歷壹市場分析篇一、徐州概況1、區(qū)位分析徐州位于

4、東經(jīng)116°22’,北緯33°43’-34°58’。在江蘇省的西北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界。東西寬約210公里，南北長約140公里，總面積11258平方公里。距南京、濟南、鄭州、合肥皆為7><300余公里。素有南國門戶，北國鎖鑰，中原屏障之稱。2、徐州歷史徐州市自1983年起實行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、久里區(qū)五區(qū)。幅員面積11258平方公里。總?cè)丝?04.4萬，其中非農(nóng)業(yè)人口250萬。3、交通概況徐州市是全國重要的鐵路樞紐。隴海、京滬兩大鐵路干線縱橫交匯，擬建的京滬高速鐵路穿

5、城而過。有5條國道、20條省道和4條高速公路經(jīng)過徐州市，市到縣全部通高等級公路，納入長三角半日經(jīng)濟圈；京杭大運河穿境而過；觀音機場為國家民航干線機場；魯寧輸油管道縱貫境內(nèi)，形成了鐵路、公路、水運、航空、管道“五通匯流”的立體交通體系。4、城市規(guī)劃根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃，徐州市將按照中心區(qū)、主城區(qū)和規(guī)劃區(qū)三個層次進行建設，綠色空間為分隔，以三環(huán)、十二射道路網(wǎng)和立體交通體系為紐帶，以組團式山水城市為特色，構(gòu)筑現(xiàn)代化大城市的框架。銅山新區(qū)規(guī)劃區(qū)域功能徐州市南部重要的科研產(chǎn)業(yè)區(qū)、文教和生活居住區(qū)，銅山縣的政治、文化中心，具有山水田園特色的生態(tài)城區(qū)?？傮w布局規(guī)劃形成“一心三片雙軸”

6、的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)?！耙恍摹保褐感聟^(qū)中心所在的中心片區(qū)，位于龍腰山以東、津浦鐵路以西、珠江路以北，是一個具有行政、文化、商業(yè)、居住、文教功能的綜合片區(qū)?！叭保褐竾@中心片區(qū)形成的西部文教片區(qū)、南部工業(yè)片區(qū)和東部科研產(chǎn)業(yè)片區(qū)三個功能分區(qū)。西部文教片區(qū)：位于龍腰山——華山路——獨龍山一線以西，是文教為主的分區(qū)，規(guī)劃依托徐州市高教區(qū)，適當發(fā)展配套的生活居住、商業(yè)服務和部分科研產(chǎn)業(yè)功能,其南部為遠景發(fā)展備用地。東部科研產(chǎn)業(yè)片區(qū)：位于津浦鐵路以東、楚河以北，是以科研、中試基地和高新技術產(chǎn)業(yè)為主的功能區(qū)，以黃河路為界，以北主要為科研和中試基地，南部主要為高新技術產(chǎn)業(yè)用地。南部工業(yè)片

7、區(qū)：位于珠江路——楚河一線以南，是以工業(yè)為主的功能區(qū)，包括二堡工業(yè)區(qū)、和藤寨工業(yè)區(qū)三個分區(qū)。高速公路以南的三堡工業(yè)區(qū)為遠景發(fā)展備用地?！半p軸”城市生態(tài)軸：由楚河構(gòu)成，是新區(qū)最重要的景觀軸線。城市發(fā)展軸：包括縱軸和橫軸，橫軸由黃河路構(gòu)成，縱軸由大寨路構(gòu)成，兩條城市發(fā)展軸在城市行政中心匯聚，形成“T“字形的發(fā)展軸線。路網(wǎng)規(guī)劃規(guī)劃道路網(wǎng)采取環(huán)路加方格網(wǎng)的路網(wǎng)，形成“七縱六橫”為主的主干道系統(tǒng)。七縱自西向東為西山路（暫名）、新茶路－新茶南路、華山路、泉山路-嵩山路-大寨路、北京路（206國道）、奎河路（暫名）和東環(huán)路。六橫自北向南為學苑路-欣鑫大