板樓和塔樓的對比分析

《板樓和塔樓的對比分析》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、板樓、塔樓項(xiàng)目類型板樓與塔樓的基本解讀-1板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點(diǎn)。國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是：板樓——是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨(dú)的樓梯、電梯。塔樓——主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響：外部——建筑高度、密度、容積率不同內(nèi)部——戶型、銷售分?jǐn)偛煌前鍢前鍢腔拘问叫「邔影鍢牵海怪粒保矊幼笥业陌?/p>

2、樓高層板樓：16層以上甚至更高的稱為高層板樓多層板樓：６層以下的q供應(yīng)量以小高層最重：從2001年以來，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要；q滿意度以多層居首：在消費(fèi)者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費(fèi)者最中意的是多層板樓；q平均售價以高層板樓最低：由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價最低；塔樓基本形式傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓改革的塔樓形式：蝶型塔樓q與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征：§外形輕盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密相連，像沒有張開翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎?！斐?、采光、通風(fēng)上有突破蝶形建

3、筑設(shè)計(jì)還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實(shí)現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。§斜角存在成為新問題但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設(shè)計(jì)中難以避免的斜角問題，這既是蝶式建筑的“標(biāo)簽”之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。q與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場適應(yīng)性：§平衡成本與建筑形式板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風(fēng)活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本與戶型的平衡。板、塔優(yōu)劣勢集錦比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高?建筑平均高度低*高*不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢；但高

4、層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。出入空間大小?容積率低高?通風(fēng)好不暢?朝向戶戶朝陽常有無采居室?采光戶戶朝陽，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光有負(fù)面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。高度問題較容易受遮擋高度問題較不容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。使用率板樓戶型的使用率平均達(dá)到80%；最高可達(dá)90%塔樓戶型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計(jì)高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價格成本越低。銷售分?jǐn)偟透咚堑倪^道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價高低犧牲了建筑

5、密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓小戶型——塔樓突圍塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實(shí)驗(yàn)之后，開發(fā)商開始實(shí)行市場定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。小戶型社區(qū)長短處：從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓7、8戶甚至10戶以上的單位，使塔樓的劣勢更加突出。小戶型以總價低吸引消費(fèi)者，實(shí)際上單價的性價比較高。小戶型社區(qū)的成功來源于細(xì)分市場定位，準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心理，可以稱得上是以小博大的市場推廣典范。消費(fèi)者角度的項(xiàng)目類型比較消費(fèi)者的項(xiàng)目類型偏好排除一定范疇內(nèi)價格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對住宅項(xiàng)目類型的消費(fèi)心理是：首選多層板樓，

6、然后是小高層板樓、塔樓與townhouse。北京住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查：高達(dá)59.08％的購房者選擇多層板樓，有17.46％的購房者選擇小高層板樓，選擇塔樓的為14.9％，選擇Townhouse的為8.57％。定價比較價格比較（同檔次同條件）別墅Townhouse板樓塔樓平均單價最高次高單價比較：獨(dú)棟>雙拼>疊拼〉聯(lián)排高于板樓單價比較：多層>小高層>高層最低蝶塔>傳統(tǒng)塔樓平均總價最高以總建筑面積論價格需求下的項(xiàng)目類型偏好無論以單價或以總價論：別墅、Townhouse項(xiàng)目仍然很難在市場份額上有所進(jìn)步；無論板樓還是塔樓，100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)；與居民收入最相宜的5000元單價的普

7、通住宅，有最廣闊市場空間。區(qū)域分布區(qū)域分布（平均半徑）別墅Townhouse板樓塔樓自然地理位置自然風(fēng)光出眾自然地理位置以選址論經(jīng)濟(jì)地理位置市政、配套不足多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟(jì)地理位置公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域需求下的項(xiàng)目類型偏好別墅、Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟(jì)地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競爭的先機(jī)。交通便利成為消費(fèi)者對住宅區(qū)域的首要考慮因素：在本次調(diào)查中，50.3％的被訪