三盛海景時(shí)代廣場商業(yè)綜合體戰(zhàn)略策劃報(bào)告

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1、三盛海景時(shí)代廣場商業(yè)綜合體戰(zhàn)略策劃報(bào)告三盛·海景時(shí)代廣場商業(yè)綜合體戰(zhàn)略策劃報(bào)告HAIJINGPLAZACommercialcomplexstrategicplanningreport弘策·中國二零壹壹年月二十五日CHAPTER1：項(xiàng)目競品研究CHAPTER<#004699'>2：項(xiàng)目整體定位CHAPTER3：項(xiàng)目營銷策略CHAPTER4：項(xiàng)目招商策略項(xiàng)目戰(zhàn)略提報(bào)的基本構(gòu)想弘基企業(yè)-弘策中國，從市場狀況與消費(fèi)者的角度出發(fā)，通過精確細(xì)致的市場分析、商圈分析與消費(fèi)者分析，前期制定了相對詳細(xì)專業(yè)的整合策劃報(bào)告精裝版，此次匯報(bào)版本為前期報(bào)告單精簡版CHAPTER1:Propertymark

2、etresearch（市場屬性研究）市場競品研究（酒店式公寓·辦公·商業(yè)）類別商鋪案名京匯國際廣場寧興·海天國際蓮洋大觀舟山國際水產(chǎn)城科來華國際家居城地址東港<#004699'>28-3地塊東港海印路海洲路與靈秀街交叉沈家門水產(chǎn)交易中心海天大道1188號(hào)商業(yè)面積約600㎡（可售）約16000㎡（約40套）180000㎡<#004699'>200000㎡開盤時(shí)間<#004699'>2011.09.<#004699'>23<#004699'>2011.09.<#004699'>23——<#004699'>2011.05<#004699'>2010.07去化率未開盤————100%80

3、%產(chǎn)品分析60平米左右，約10套（公寓底商）；商業(yè)最大700平米，一般在300-400平米，商鋪層高沿海印路1層4.5米，二層3.6米；沿海華路一，二層均4.5米；中間連接段1層4.5米，二層4.<#004699'>2米；酒店式公寓底商，層高一層4.5米，二層4.<#004699'>2米，主力面積70-80平米商業(yè)租賃40-760平米45平米銷售模式目前在招商，后續(xù)銷售模式待定直接銷售開發(fā)商持有直接銷售房價(jià)的<#004699'>21%前三年一次性返租，第四年保底月租金50元/月加分紅，第五年保底租金55元/月加分紅）。目前售價(jià)預(yù)計(jì)報(bào)價(jià)45000-50000元/平米均價(jià)40000元

4、/平米---沿街1F-55000,<#004699'>2F-15000,3F-<#004699'>2<#004699'>2000內(nèi)街1F-36000元/平米18000元/平米POINT１：在售商業(yè)物業(yè)分析（1）產(chǎn)品面積：區(qū)域商鋪面積40—800平米不等，1樓，1樓帶<#004699'>2樓產(chǎn)品形態(tài)均有分布；（<#004699'>2）產(chǎn)品均價(jià)：目前區(qū)域１樓<#004699'>２樓商鋪在售均價(jià)在35000-50000元/平米；（3）銷售模式：多以直接銷售為主，僅專業(yè)市場小面積商鋪帶回報(bào)銷售，回報(bào)收益率相對較低；類別酒店式公寓案名寧興·海天國際蓮洋大觀（新開盤）舟山國際水產(chǎn)城（度假）朱

5、家尖南沙風(fēng)情（度假）二期朱家尖璞緹海地址東港海印路海洲路與靈秀街交叉口沈家門水產(chǎn)交易中心朱家尖風(fēng)景區(qū)酒店式公寓面積約16000平方米（計(jì)約400套）約33000平方米（計(jì)約750套）約10000平方米（計(jì)約154套）約10000平米（計(jì)約14<#004699'>2套）二期約4000平方米（計(jì)約60套）開盤時(shí)間預(yù)計(jì)<#004699'>2011.09.<#004699'>23商業(yè)開盤（酒店式公寓推出時(shí)間待定）<#004699'>2011.09.04<#004699'>2011.05.01<#004699'>2011.01.0<#004699'>2<#004699'>2011.08.<

6、#004699'>28去化率未開盤33%，當(dāng)天去化計(jì)約<#004699'>250套，共計(jì)750套；一單元350套近海因單價(jià)較高，當(dāng)天去化約18套；二單元350套不近海性價(jià)比相對較高，當(dāng)天去化<#004699'>200多套；（因是寧波開發(fā)商，寧波客戶占一定比例）61%70%<#004699'>27%，開盤當(dāng)天去化17套裝修狀況精裝修（<#004699'>2000元/平米)精裝修(3000元/平米)精裝修精裝修精裝修產(chǎn)品分析房型面積段主要在38-44平米，南戶44平米，北戶38平米，高層局部布局少量90平米戶型，層高3.<#004699'>2米，總計(jì)18層，每層約30戶。面積41-4

7、3㎡，頂層局部布局少量80-100平米戶型，層高3.<#004699'>2米，總高<#004699'>27層。房型面積45-145㎡，主力面積50—60㎡房型面積40-100㎡主力面積40-60㎡房型面積50-60主力面積60㎡，增值服務(wù)無提供物業(yè)委托租賃服務(wù)無提供酒店式管理服務(wù)提供酒店式管理服務(wù)銷售模式直接銷售開盤當(dāng)天，總價(jià)優(yōu)惠4萬元；當(dāng)天下定10萬定金，1000元/平米優(yōu)惠，一次性付款9.<#004699'>2折?？傮w統(tǒng)計(jì)相當(dāng)于一次性付款8.<#004699'>2折；貸款相當(dāng)