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1、香港安老按揭計劃及其啟示 摘要：本文介紹了香港2011年推出的安老按揭計劃基本情況和操作細節(jié)，在總結(jié)、歸納其主要特點的基礎(chǔ)上，并結(jié)合內(nèi)地老齡化發(fā)展現(xiàn)實，對內(nèi)地“以房養(yǎng)老”制度設(shè)計提出政策建議?！ ￡P(guān)鍵詞：香港；安老按揭；以房養(yǎng)老；啟示 中圖分類號：D669.6文獻標識碼：A文章編號：1003-9031（2013）11-0038-02DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.11.08 老齡化是未來影響我國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要因素，為應(yīng)對老齡社會，必須建立全方位的養(yǎng)老制度。2013年9月13日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，其中
2、有關(guān)“以房養(yǎng)老”的內(nèi)容引起社會各界熱議。在此，香港特區(qū)政府的安老按揭計劃通過政府提供按揭保險、市場化運作的金融產(chǎn)品，讓擁有自置物業(yè)的老年人多一個財務(wù)安排的選擇，運行兩年多來取得較好效果，值得我們研究借鑒。 一、香港安老按揭計劃的基本情況 香港安老按揭計劃由香港按揭證券有限公司（香港特區(qū)政府通過外匯基金全資擁有，以下簡稱按揭證券公司）在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上①于2011年7月推出，并于2012年11月份進行了優(yōu)化，計劃旨在鼓勵銀行向55歲或以上的老年人提供安老按揭貸款。計劃中，符合條件的借款人可利用在香港的自住物業(yè)作為抵押品，向參與安老按揭計劃的銀行申請不同期限的貸款，取得貸款
3、后借款人仍是物業(yè)的業(yè)主，并可繼續(xù)安居于該物業(yè)直至百年歸老（見表1）。為減輕參與銀行和老年人風險，鼓勵銀行提供安老按揭貸款，計劃中按揭證券公司對安老按揭貸款提供按揭保險。截止2013年8月末，參與安老按揭計劃的銀行有中國銀行（香港）有限公司等六家銀行，累計審批459宗申請（見表2）。 二、香港安老按揭貸款的操作細則 ?。ㄒ唬┥暾埩鞒獭 “怖习唇邑浛畹纳暾埩鞒讨饕兴牟舰?。第一步，銀行向借款人解釋安老按揭的詳情，并初步評估借款人是否符合申請資格。第二步，輔導顧問向借款人講解安老按揭的產(chǎn)品特點、主要的法律權(quán)益與責任，及取得安老按揭貸款的法律后果。如借款人成功完成安老按揭輔導，借
4、款人將獲發(fā)輔導證書。第三步，借款人前往任何一間參與銀行正式提出申請。第四步，申請一經(jīng)銀行批核，借款人便可簽署按揭文件，然后提取安老按揭貸款?！ 。ǘ┠杲鹩嬎恪 ∮捎谙愀蹣莾r高昂，安老按揭計劃規(guī)定樓價800萬元及以下住宅，年金按樓價100%計算，超過800萬元以上物業(yè)則按一定比例計算，而超過2500萬元的物業(yè)，一律按1500萬元計算每月年金（見表3）②。一般來說，借款人的年齡越高及選擇的年金年期越短，每月年金的金額便會越高。如二人共同借款，二人收取每月年金的金額會較單人借款每月年金的金額較低，及每月年金金額將以較年輕借款人的年齡計算。以樓價100萬的物業(yè)申請安老按揭為例，具
5、體年金數(shù)額可見表4?！ 。ㄈ┻€款安排 一般而言，除非借款人永久遷出他的物業(yè)或安老按揭貸款因特定情況而被終止，否則借款人可以終身無須還款。當安老按揭終止時（或借款人百年歸老后），借款人（或他的繼承人）可優(yōu)先全數(shù)償還安老按揭貸款以贖回物業(yè)；如借款人（或他的繼承人）選擇不贖回物業(yè)，銀行將出售該物業(yè)以償還借款人的安老按揭貸款。假如出售物業(yè)所得的款項超過安老按揭貸款，銀行會將全數(shù)償還安老按揭貸款后的余額歸還給借款人（或他的繼承人）。倘若出售物業(yè)后所得款項不足以償還安老按揭貸款，借款人（或他的繼承人）也無須擔心，該項差額會根據(jù)按揭證券公司與銀行之間的保險安排由按揭證券公司承擔[4]
6、。 三、香港安老按揭計劃的特點 ?。ㄒ唬┯姓尘暗牡谌綋！ “唇冶ｋU是香港政府成功推行安老按揭的關(guān)鍵。按揭證券公司在安老按揭中承擔保險人的職責。由于推行安老按揭需要面對種種風險，包括香港房產(chǎn)價格的長期走勢和波幅、利率走勢和老年人口壽命預期等等，加上安老按揭時間長，貸款機構(gòu)風險高，按揭證券公司為貸款機構(gòu)提供保障，當房屋的變賣價值不足以償還安老按揭貸款的時候，按揭證券公司會向銀行補足差額，抵押人無須承擔?！ 。ǘ┌怖习唇以O(shè)計寬松、靈活 一是對物業(yè)要求寬松。香港安老按揭計劃中，即便是老年人的唯一住房，只要滿足條件，也可抵押。二是年金年期靈活。借款人可根據(jù)需要選擇在10
7、年、15年、20年的固定年期內(nèi)，或終身每月收取年金，還可于已選定的年金年期內(nèi)隨時進行更改。三是年金提取靈活。無論按揭物業(yè)樓價下跌或利率上升，借款人獲得的年金金額都維持不變。借款人還可選擇一次性提取一筆貸款應(yīng)付特殊情況。四是有六個月的解除合約期。首六個月內(nèi)，如借款人通知銀行決定終止安老按揭，并于（下轉(zhuǎn)第77頁） （上接第39頁）指定日期全數(shù)償還安老按揭貸款，相關(guān)的按揭保費將按借款人的要求獲全數(shù)退還和豁免?！ 。ㄈ┌唇椅飿I(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變 安老按揭計劃中，對于按揭的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)仍屬借款的老年人。當借款人取得安老按揭
