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1、商場運營管理?商場日常運營管理模式目錄第一部分項目日常運營管理整體思路一、以經(jīng)營管理為主導，物業(yè)管理配合的整體運營開展思路二、不同業(yè)戶的協(xié)調(diào)管理政策三、高素質(zhì)的經(jīng)營管理團隊策略四、項目整體營運推廣策略五、對外關(guān)系的協(xié)調(diào)六、競爭對手應對策略七、危機公關(guān)策略八、合理的經(jīng)營成本策略九、商貿(mào)信用系統(tǒng)的打造第二部分項目日常營運管理工作一、商場日常運營管理內(nèi)容和管理制度二、服務系統(tǒng)的開展??第一部分項目日常運營管理思路???商場要建立一套完善合理的市場經(jīng)營運作機制，以是否符合市場的發(fā)展為前提，明確市場的經(jīng)營管理
2、以提供市場經(jīng)營戶滿意的服務為基本原則，以是否符合市場今后長遠利益為準則。一、???以物業(yè)經(jīng)營為主導，物業(yè)管理配合的整體運營開展思路在經(jīng)營管理公司的運作功能上已經(jīng)包含商場運營管理和物業(yè)管理兩部分內(nèi)容，在實際開展工作時，是以物業(yè)經(jīng)營的工作為主導，物業(yè)管理配合的角色整體。二、???不同業(yè)戶的協(xié)調(diào)管理政策鑒于本項目大部分的商業(yè)面積進行銷售，故在開業(yè)運營后，經(jīng)營管理公司管理的對象除了經(jīng)營戶外，還要對眾多的中小業(yè)主進行協(xié)調(diào)管理，不然，項目開業(yè)運營將遭遇諸多經(jīng)營管理問題，以下就分別闡述針對經(jīng)營戶和投資者的管理政策
3、思路。（一）商場經(jīng)營管理公司需要協(xié)調(diào)的商場內(nèi)部關(guān)系在這里，經(jīng)營管理公司需要協(xié)調(diào)的商場業(yè)戶關(guān)系如下圖經(jīng)營管理公司租賃發(fā)展商自有商鋪的經(jīng)營戶中小業(yè)主（投資者）租賃小業(yè)主商鋪的經(jīng)營戶購鋪自營的經(jīng)營戶轉(zhuǎn)租其他租賃者的鋪位的經(jīng)營戶租賃投資者??經(jīng)營管理公司面對的商場業(yè)戶關(guān)系共有6種，在實行各種政策措施時，必須要進行根據(jù)不同情況作的協(xié)調(diào)管理，不然，在運營管理過程中會出現(xiàn)很多問題。以下就每種關(guān)系作闡述。?1、各種關(guān)系的協(xié)調(diào)管理原則對此類經(jīng)營戶的管理協(xié)調(diào)相對容易，因為其租賃的商鋪是發(fā)展商的物業(yè)，對其進行嚴格監(jiān)管，促
4、使其按照營業(yè)要求正常開門營業(yè)，在實施扶持措施時能夠做到比較統(tǒng)一。2)?????????針對租賃小業(yè)主商鋪的經(jīng)營戶——監(jiān)督為主，必要時和業(yè)主協(xié)調(diào)這類經(jīng)營戶進場時必須要簽署相關(guān)的遵守經(jīng)營管理規(guī)定協(xié)議，小業(yè)主也要簽署管理規(guī)定協(xié)議，在日常管理時以監(jiān)督為主，促使其遵守經(jīng)營管理規(guī)定，必要時要和小業(yè)主協(xié)調(diào)，一起解決問題。3)?????????購鋪自營的經(jīng)營戶——動之以情，曉之以理，采取情理政策此類經(jīng)營戶的監(jiān)管相對比較困難，因為商鋪產(chǎn)權(quán)是本人的，雖然簽署了經(jīng)營管理規(guī)定協(xié)議，但如果其不遵守營業(yè)管理，也不容易采取處罰措
5、施。對這類經(jīng)營戶，最好采取“動之以情，曉之以理”的管理方法，因為一般他們本質(zhì)上都希望商場做旺，以情理能夠打動他們，而不宜采取嚴厲的處分措施，避免產(chǎn)生矛盾。4)?????????中小投資者——簽署委托管理協(xié)議，租賃經(jīng)營戶出現(xiàn)問題要知會，平時不必監(jiān)管投資者必須服從商場整體的租賃管理，才能為項目營造良好的經(jīng)營管理局面，才能使其擁有的商鋪實現(xiàn)良好的商業(yè)價值。不過，中小投資者在收鋪就應該要簽署委托管理協(xié)議，委托經(jīng)營管理公司管理其鋪位和經(jīng)營者，所以一般不用專門對中小投資者進行監(jiān)管，僅僅在租賃其鋪位經(jīng)營的商戶出現(xiàn)
6、問題時要知會他們，進行協(xié)調(diào)處理。對業(yè)主的管理主要包括：?????簽署委托管理協(xié)議業(yè)主要和經(jīng)營管理公司簽署租賃管理協(xié)議，有關(guān)租賃的行為在整體上要接受經(jīng)營管理公司的統(tǒng)一管理?????成立業(yè)主委員會成立業(yè)主委員會，統(tǒng)一協(xié)調(diào)小業(yè)主的利益，共同探討項目整體經(jīng)營做旺之道，讓各中小業(yè)主也參與項目的經(jīng)營管理，出謀劃策，為項目的后續(xù)運營作出貢獻。5)?????????租賃投資者——進行篩選，避免其進入這類投資者屬于租賃了發(fā)展商的自有商鋪或者小業(yè)主商鋪再轉(zhuǎn)租的人士，一般不會很多，原則上，在招商時，就要采取一定的措施，作
7、一定的篩選，避免此類投資者的進入，因為這類投資者往往不能使商鋪按照規(guī)定的日期統(tǒng)一開業(yè)，影響了商場整體的經(jīng)營秩序。但如果是租賃了中小業(yè)主的商鋪再轉(zhuǎn)租的，經(jīng)營管理管理公司就比較難控制，只能和業(yè)主協(xié)調(diào)，督促其正常開業(yè)營業(yè)。6)?????????轉(zhuǎn)租其他租賃者鋪位的經(jīng)營戶——嚴格執(zhí)行經(jīng)營管理規(guī)定，統(tǒng)一管理這部門經(jīng)營戶不會很多，其進場同樣要簽署經(jīng)營管理協(xié)議，按照第一類經(jīng)營戶的方式進行監(jiān)管。2、?成立經(jīng)營管理顧問委員會針對所有的經(jīng)營戶成立經(jīng)營管理顧問委員會，吸引代表性經(jīng)營戶加入，為商場的運營管理出謀劃策和提供經(jīng)
8、營管理的協(xié)助服務，此點在日常運營管理中有詳述。（一）優(yōu)惠措施的扶持優(yōu)惠扶持措施即“放水養(yǎng)魚原則”，如在開業(yè)后一段時間或特殊時期在租金或管理費上采取非常優(yōu)惠的政策（如免租或減租），這對于穩(wěn)定經(jīng)營戶、促進招商，使開業(yè)后整體經(jīng)營穩(wěn)步發(fā)展，在整體經(jīng)營狀況上達到理想狀態(tài)時逐步恢復正常租金。采取優(yōu)惠扶持措施對于一個新的專業(yè)市場的運營管理很重要，但由于本市場前期采取銷售方式獲取收益，導致產(chǎn)權(quán)分散，小業(yè)主眾多，有租賃發(fā)展商鋪位的，也有購鋪自營的經(jīng)營戶和租賃小業(yè)主鋪位的經(jīng)營戶，具體實施
