商業(yè)綜合體 策劃全案

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1、商業(yè)綜合體策劃全案第一章項(xiàng)目定位分析第一節(jié)、項(xiàng)目地塊屬性分析1、項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于昆明市西山區(qū)書林街，大地塊東臨停車場(chǎng)（規(guī)劃中玉帶河公園、盤龍江），南臨昆明三中，西臨20米規(guī)劃路，北臨15米規(guī)劃路。分析：A、書林街項(xiàng)目地處昆明老城區(qū)中心位置，以金馬碧雞坊、東寺塔、西寺塔、近日樓等名勝古跡為依托，西臨書林街,東接青年路延長(zhǎng)線,北近金碧路，南至環(huán)城南路；緊臨醫(yī)院、學(xué)校，周邊為寫字樓、高檔住宅區(qū)、以及以螺螄灣批發(fā)市場(chǎng)、雙龍商場(chǎng)、明通商場(chǎng)、云紡商業(yè)區(qū)，百盛和昆百大為核心的大型商業(yè)區(qū)。這一帶歷來(lái)是昆明城市文脈所在，金馬坊、碧雞場(chǎng)、忠愛(ài)坊、近日樓、東寺

2、塔、西寺塔等體現(xiàn)昆明文化名城風(fēng)貌的仿古建筑，昭示這里一直延續(xù)著的歷史文明。而居住配套的成熟，則體現(xiàn)在五分鐘步行范圍內(nèi)分布著昆華醫(yī)院、兒童醫(yī)院、市人民醫(yī)院這些昆明的重點(diǎn)醫(yī)院。舉步可抵達(dá)家樂(lè)福、百盛、百佳、國(guó)美、昆百大等大型購(gòu)物商場(chǎng)B、歷史上的書林街，設(shè)立了大量的外國(guó)駐昆機(jī)構(gòu)，如法國(guó)領(lǐng)事館，美煙草公司，俄羅斯面包店，南盛來(lái)咖啡店等，這一條街成了變相的租界。在書林街口是英國(guó)人開辦的“惠滇醫(yī)院”(今兒童醫(yī)院)，往西是永寧清真寺。解放后，昆明市政府在書林街建立了很多知名的學(xué)校及出版機(jī)構(gòu)。其中，與項(xiàng)目緊鄰的昆明三中，是昆明最好的中學(xué)之一。所以，書林街是昆

3、明人文環(huán)境的典型代表；C、項(xiàng)目所在的盤龍江，是最早進(jìn)行整治改造的河流，其整治改造的沿江綠化，已經(jīng)行成了良好的自然環(huán)境。292、項(xiàng)目地質(zhì)、水文、氣候情況項(xiàng)目土地的地質(zhì)情況，從實(shí)地觀察來(lái)看，項(xiàng)目屬于辦公樓及舊產(chǎn)房。原有建筑的基礎(chǔ)大部分還沒(méi)有拆除。項(xiàng)目地處亞熱帶，氣候溫和，全年無(wú)霜期長(zhǎng)，基本無(wú)封凍期。分析：項(xiàng)目土地的地質(zhì)情況總體比較良好，沒(méi)有潛在的嚴(yán)重地質(zhì)災(zāi)害，適合修建房屋，在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況對(duì)基礎(chǔ)的形式進(jìn)行專題研究和經(jīng)濟(jì)性分析，選用即滿足安全要求又造價(jià)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)形式。項(xiàng)目地處亞熱帶，氣候溫和，全年無(wú)霜期長(zhǎng)，基本無(wú)封凍期，對(duì)項(xiàng)目的冬季施

4、工、特別是對(duì)建筑主體施工有利，對(duì)項(xiàng)目的施工工期不會(huì)帶來(lái)不利影響。項(xiàng)目?jī)?nèi)原有建筑的基礎(chǔ)、水、電、氣、通訊、排污等市政配套的埋地部分，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)中的地質(zhì)勘探和基礎(chǔ)施工，都有不利影響。3、項(xiàng)目地形、地貌項(xiàng)目地形相對(duì)比較規(guī)整，臨街面長(zhǎng)，項(xiàng)目臨建設(shè)路一側(cè)長(zhǎng)約115米，臨二環(huán)路東二段一側(cè)長(zhǎng)約340米，臨沙河長(zhǎng)約69米。項(xiàng)目屬于辦公樓及產(chǎn)房改造，場(chǎng)地平整量較大。分析：項(xiàng)目的地形、地貌比較規(guī)整，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)都沒(méi)有不利影響，適合規(guī)劃建設(shè)。項(xiàng)目的臨街面長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值。4、項(xiàng)目的市政配套情況項(xiàng)目地處

5、昆明市中心城區(qū)，具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。29項(xiàng)目東面臨巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交車，交通十分便捷。分析：A、據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有的周邊市政配套情況，項(xiàng)目的水、電、氣、通訊、排污可能從書林街，巡津街兩個(gè)方向來(lái)，建議本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，比較項(xiàng)目?jī)擅媾R路的情況，選擇最經(jīng)濟(jì)、合適的市政配套方案。B、書林街是是項(xiàng)目通往三市街商區(qū)和螺螄灣商區(qū)的主要交通要道，建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，項(xiàng)目的主入口應(yīng)選擇在書林街上，同時(shí)，在巡津街一側(cè)設(shè)次入口。5、項(xiàng)目周邊城市配套情況由于本項(xiàng)目位于昆明市傳統(tǒng)的老城區(qū)，周邊、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、

6、醫(yī)院、等設(shè)施齊全。同時(shí)，步行程20分鐘，分別可到三市街商區(qū)和螺螄灣商區(qū)?？梢詽M足現(xiàn)有社區(qū)的各類消費(fèi)需求。第二節(jié)、項(xiàng)目地塊SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)1.1、地段優(yōu)勢(shì)：地塊位于一環(huán)路內(nèi)，是城區(qū)的優(yōu)勢(shì)地位口岸。1.2、城市配套優(yōu)勢(shì)：位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套；1.3、交通優(yōu)勢(shì)：臨城市主干道——巡津街；鄰近一環(huán)路、東寺街、金碧路等城市主干道，交通十分便利；附近有十幾路公交車網(wǎng)絡(luò)，出行方便、快捷；1.5、景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目臨近的盤龍江景觀良好；1.6、人文環(huán)境：緊靠昆明市最好的中學(xué)之一——昆明三中，濃郁的人文底蘊(yùn)為項(xiàng)目形象借勢(shì)奠定了

7、一定的先天基礎(chǔ)；1.7、地塊優(yōu)勢(shì)：臨街面長(zhǎng)達(dá)115米左右，有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)及后期經(jīng)營(yíng)。292、劣勢(shì)2.1、項(xiàng)目位于昆明老城區(qū)，周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項(xiàng)目周圍現(xiàn)狀整體品質(zhì)感不是很高。2.2、項(xiàng)目地塊較小，且開發(fā)條件苛刻。不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。2.2、項(xiàng)目屬于商業(yè)用地，銀行貸款首付款比例高、時(shí)間短、利息高。3、機(jī)會(huì)3.1、城中區(qū)可供開發(fā)的土地十分稀缺，如此項(xiàng)目地塊已經(jīng)是罕有的“黃金寶地”；3.2、螺螄灣商圈為項(xiàng)目提供了，龐大的目標(biāo)客戶群體。4、威脅4.1、，項(xiàng)目同時(shí)面臨著市中心及一環(huán)路邊的大規(guī)模，高檔次的樓盤競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目有

8、一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力4.2、CPI連續(xù)創(chuàng)新高,銀行可能連續(xù)加息.4.3、由于，某些特殊原因。今年，昆明是的樓盤供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于客戶的需求量。如果，明年供應(yīng)量集中釋放，市