武漢光谷項(xiàng)目住宅調(diào)研報(bào)告

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1、武漢光谷項(xiàng)目住宅調(diào)研報(bào)告福州思銳房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司武漢光谷項(xiàng)目住宅調(diào)研報(bào)告二00五年六月66武漢光谷項(xiàng)目住宅調(diào)研報(bào)告福州思銳房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司目錄一、漢口、武昌、漢陽(yáng)三大區(qū)域住宅發(fā)展特征1、漢口區(qū)域住宅發(fā)展特征……32、武昌區(qū)域住宅發(fā)展特征……83、漢陽(yáng)區(qū)域住宅發(fā)展特征……13二、武昌區(qū)2002-2005年1季度住宅開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售分析1、2002-2005年1季度武昌區(qū)典型樓盤(pán)銷(xiāo)售個(gè)案分析……16（一）武昌區(qū)歷年住宅走勢(shì)分析……16（二）武昌區(qū)典型樓盤(pán)個(gè)案分析……21（三）光谷片區(qū)整體住宅產(chǎn)品分析……27（四）光谷片區(qū)住宅整體規(guī)劃情況……33（五）光谷片區(qū)典型樓盤(pán)

2、戶(hù)型分析……34（六）區(qū)域市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型、面積分析……45（七）武漢市熱銷(xiāo)板式高層及點(diǎn)式高層……49（八）各樓盤(pán)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)和市場(chǎng)接受度……542、2004-2005年光谷在售樓盤(pán)銷(xiāo)售情況走勢(shì)分析……65三、2002-2005年二手房交易數(shù)據(jù)分析……6566武漢光谷項(xiàng)目住宅調(diào)研報(bào)告福州思銳房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司一、漢口、武昌、漢陽(yáng)三大區(qū)域住宅發(fā)展特征1、漢口區(qū)域住宅發(fā)展特征要點(diǎn)：產(chǎn)品特征：中心區(qū)域住宅以高層住宅、高檔公寓為主，城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。價(jià)格特征：漢口城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在3000元/平方米以上，均價(jià)在3000元/平方米以下物業(yè)主要集中于后湖

3、、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項(xiàng)目中，漢口區(qū)域占了46%。漢口區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡。消費(fèi)者特征：公務(wù)員，商人，公司職員，企業(yè)老總，外來(lái)人員等。產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少。文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)都市文化特征。１、概述優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是漢口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今，漢口商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，漢口已成為武漢高檔樓盤(pán)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，漢口房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都逐漸趨向于中高端。2005年，由于政府加大

4、對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模。與2004年相比，增加了35.91萬(wàn)平方米，這將緩解中低檔樓盤(pán)放量偏少的結(jié)構(gòu)性矛盾，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間，漢口房?jī)r(jià)漲幅將逐步趨于穩(wěn)定。目前，漢口中心區(qū)域住宅仍以高層住房、高檔公寓為主。值得關(guān)注的是，由于2004年住宅投資較熱，以酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店為主的投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。目前在國(guó)家宏觀調(diào)控措施之下，對(duì)該類(lèi)物業(yè)將形成一定沖擊。該類(lèi)物業(yè)的成交價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)度已逐步放緩。66武漢光谷項(xiàng)目住宅調(diào)研報(bào)告福州思銳房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司２、區(qū)域住宅特征漢口區(qū)目前由江漢區(qū)、江岸區(qū)、硚口區(qū)、東西湖區(qū)四個(gè)行政區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)

5、展特征進(jìn)行分析：（一）漢口中心城區(qū)漢口中心城區(qū)主要包括永清片、沿江片、新華路—建設(shè)大道片。1、永清片區(qū)住宅特征分析永清片區(qū)，城市功能定位在市級(jí)文化區(qū)、商貿(mào)辦公區(qū)、賓館商務(wù)區(qū)和綜合生活區(qū)4個(gè)區(qū)域。總體來(lái)看,2004年永清片區(qū)樓盤(pán)價(jià)格受舊城改造和漢口江灘建設(shè)的推動(dòng),呈現(xiàn)出快速的房?jī)r(jià)上漲階段，有的樓盤(pán)同期漲幅達(dá)到一千元/平方米左右。而且由于中心城區(qū)用地有限,除濱江苑三期、統(tǒng)建大江園北苑形成小區(qū)（以小高層為主）外，此片區(qū)樓盤(pán)多以小高層、高層為主。目前,永清片區(qū)樓盤(pán)從總體上看,有以下特點(diǎn)：其一，地處中心城區(qū)，平均房?jī)r(jià)在整個(gè)武漢市來(lái)講居首位。其二，戶(hù)型開(kāi)發(fā)逐步走大。其三，反映小區(qū)

6、擁擠程度的容積率指標(biāo)普遍較高。此片區(qū)樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)在于：交通便捷，生活設(shè)施完備。優(yōu)秀的教育資源是本區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售的一大動(dòng)因。此片區(qū)樓盤(pán)的不足在于：市場(chǎng)對(duì)于市中心區(qū)超大豪宅的接受程度尚有待考驗(yàn)。單價(jià)高且沒(méi)有完善的小區(qū)環(huán)境，僅依托周?chē)囊殉尚偷氖姓ㄔO(shè),如占地面積小，大部分高層建筑都有靠近大馬路，灰塵噪音問(wèn)題。目前，本片區(qū)高層住宅多以開(kāi)發(fā)精裝修公寓為主，價(jià)格在4200元/平方米以上。同時(shí)，香港瑞安以33.9億拿下永清地塊，并預(yù)計(jì)投入100億資金將其打造為武漢新天地，將進(jìn)一步改善本區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境。2、沿江片住宅特征分析沿江片區(qū)為漢口傳統(tǒng)的老商業(yè)區(qū)，66武漢光谷項(xiàng)目住宅調(diào)研報(bào)告福州

7、思銳房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司早期是外國(guó)租借地，因此舊城零星改造較多，尚未形成比較成熟的住宅格局。但由于該片區(qū)是武漢市市級(jí)中心，交通線路系統(tǒng)完善、配套設(shè)施齊全，商業(yè)氛圍濃厚，因此，建筑定位以商住兩用住宅為主，在建筑形態(tài)上，則以高層、小高層為主。沿江片的區(qū)域優(yōu)越性在于，依托解放大道形成立體的交通網(wǎng)絡(luò)，交通較為發(fā)達(dá)，但同時(shí)由于屬于老城區(qū)，路網(wǎng)十分復(fù)雜，道路容納程度不高，導(dǎo)致交通時(shí)常堵塞，舊城改造的任務(wù)相對(duì)繁重。沿江片主要包括沿長(zhǎng)江的沿江大道和沿漢江的沿河大道，依托成熟的商圈和優(yōu)越的濱江景觀是沿江片的主要特色，本片區(qū)匯聚了江漢路步行街、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、漢正街商品