森淼園項(xiàng)目策劃提案

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1、森淼園項(xiàng)目策劃提案第一部分項(xiàng)目分析與定位一項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目區(qū)位及地位分析森淼房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目，西邊緊靠勝利南街，東邊就是清河南街，北臨六盤山東路，南與新南門汽車站僅隔一條街。項(xiàng)目占地4.55公頃，規(guī)劃中建筑面積73738㎡，住宅21465㎡，商業(yè)物業(yè)52273㎡，容積率1.62。政府將銀川最大的南門汽車站遷到這里，各大開發(fā)商相繼跟進(jìn)新項(xiàng)目，這里正在升溫，南門車站的地理位置和人流量是銀川任何一個(gè)地方無(wú)法比擬的，人流就是財(cái)流。商圈的發(fā)展與道路分布，人流分布密切相關(guān)，而車站商圈作為南門商業(yè)的龍頭，其地位是無(wú)法取代的。車站商圈的南遷，很可能帶來銀川現(xiàn)有南門商業(yè)勢(shì)力和業(yè)態(tài)的調(diào)整

2、，更趨于多元化，現(xiàn)在醫(yī)學(xué)院版塊和項(xiàng)目版塊地價(jià)、街面鋪價(jià)、住宅價(jià)普通上漲20%，反映未商圈內(nèi)的需求已經(jīng)開始上升，而車站附近的土地卻非常有限，所有每個(gè)項(xiàng)目都是高回報(bào)的精品。2.車站周邊的發(fā)展帶來新財(cái)富機(jī)會(huì)　　在新南門車站的集中物業(yè)開發(fā)是對(duì)地塊的一次整合，由于這里具有快捷、大運(yùn)量、高效率抵達(dá)的優(yōu)勢(shì),車站的周邊物業(yè)開發(fā)利潤(rùn)較高,因而各種物業(yè)開發(fā)活動(dòng)自然向車站集中。這種車站周邊的集中開發(fā),對(duì)城市的用地、功能和空間等多方面的集中發(fā)展具有積極意義,促使周邊成為一個(gè)富有活力的城市的新生活節(jié)點(diǎn),繼而可以發(fā)展成為城市區(qū)域的功能中心,城市的功能結(jié)構(gòu)得到新的整合。所以在車站周邊開發(fā)的功能配

3、置中,將辦公、商業(yè)、娛樂、餐飲和居住等多樣化功能混合組織在一起,增加了商業(yè)的新財(cái)富機(jī)會(huì)，很好地帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新繁榮力量發(fā)展,提高了城市的活力。3.新南門車站前景展望1.南門車站商圈城市地位據(jù)銀川市政規(guī)劃，新南門車站大約在明年自治區(qū)50大慶投入運(yùn)營(yíng)，將繼續(xù)保持日客流量20000人左右，并逐年上升預(yù)計(jì)到2010年，銀川南門車站的運(yùn)量每年將超過25800萬(wàn)人次，到2020年將超過1.4億人次。在南門車站的“超人氣”帶動(dòng)下，新的南門商圈將會(huì)形成。屆時(shí)將繼續(xù)擔(dān)當(dāng)銀川交通出入門戶，新車站將提高目前車站公交線路數(shù)量，在基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施方面，以車站為核心，主要安排的設(shè)施包括商貿(mào)辦公、賓館、

4、大型超市、綜合百貨、休閑娛樂、文化體育等。按此構(gòu)想，南站地區(qū)將和南門廣場(chǎng)、步行街商圈呈三足鼎立狀分布，銀川城南將成為房地產(chǎn)開發(fā)的新戰(zhàn)場(chǎng)。2.全國(guó)車站商圈范圍構(gòu)成1）站點(diǎn)100m的核心范圍盡量布置商業(yè)設(shè)施和高密度的商住綜合樓；2)站點(diǎn)100—300m范圍內(nèi)可適當(dāng)提高住宅用地和辦公用地的比重；3)站點(diǎn)周邊300—500m的用地范圍以住宅開發(fā)為主,并有良好的配套服務(wù),使站點(diǎn)周圍形成集公共交通樞紐、住宅、綜合性商業(yè)和娛樂、辦公等設(shè)施為一體的綜合功能區(qū)；4)在500~1000m內(nèi)以居住用地為主。二市場(chǎng)調(diào)研分析1.市場(chǎng)需求力分析1.1銀川經(jīng)濟(jì)環(huán)境報(bào)告興慶區(qū)2007年上半年，興慶

5、區(qū)地方財(cái)政收入完成1.3億元，同比增長(zhǎng)32%；工業(yè)總產(chǎn)值完成56億元，同比增長(zhǎng)23％；實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值68億元，同比增長(zhǎng)13.1％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成44億元，同比增長(zhǎng)14％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到66065元，同比增長(zhǎng)26.5％；農(nóng)民現(xiàn)金收入達(dá)到3285元，同比增長(zhǎng)15％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.44％；人口自然增長(zhǎng)率為2.49‰。1.2銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況2007年6月，在市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心登記的房地產(chǎn)交易（包括新建商品房現(xiàn)售和存量房買賣）共2703套，成交面積29.98萬(wàn)平方米（新建商品房成交面積24.04萬(wàn)平方米，成交套數(shù)1275套.存量房成交面積

6、5.94萬(wàn)平方米,成交套數(shù)705套,與上月相比成交量增加24%），成交金額1456577.23萬(wàn)元,與上月相比分別增加63%和3215%。據(jù)2007年上半年銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告可知：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資小幅下降銀川市轄區(qū)房屋施工面積為118.2萬(wàn)平方米，同比下降9.8%。其中：住宅施工面積75.2萬(wàn)平方米，同比下降17.5%；房屋新開工面積24.8萬(wàn)平方米，同比下降7.5%。其中：住宅新開工面積為18.02萬(wàn)平方米，同比下降26.1%；住宅空置面積為125.84萬(wàn)平方米，同比下降1.9%。（2）市場(chǎng)住宅產(chǎn)品供給趨勢(shì)252007上半年，經(jīng)核準(zhǔn)上市的商品住房預(yù)售面積

7、為60.81萬(wàn)平方米,預(yù)售套數(shù)5240套。同比分別增長(zhǎng)78.8%和75.84%。其中90平方米以下中小戶型住房供應(yīng)量明顯提高（今年上半年90平方米以下套型住房8.86萬(wàn)平方米,1251套,同比分別增長(zhǎng)64.99%和84.24%,分別占商品住房總供應(yīng)面積和套數(shù)的14.57%和23.87%），與上年相比，90平方米以下住房供應(yīng)量已有很大增幅。（3）市場(chǎng)需求旺盛帶來供給上升從銀川市房管局《2007年上半年銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》中獲悉：商品房中住宅銷售金額達(dá)21.21億元，與去年同期相比增幅41.7%。上半年,商品房銷售合同備案面積同比上升21.29%。其中，商品住