黔靈森城策劃提案

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1、黔靈森城策劃提案88總綱：黔靈江山戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)35個(gè)億的目標(biāo)沖刺40個(gè)億目標(biāo)通過(guò)黔靈江山良好的銷售業(yè)績(jī)，成功打造黔靈江山高品質(zhì)樓盤(pán)的品牌和形象，確定奧龍地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大盤(pán)、名盤(pán)的企業(yè)定位，從而提升奧龍地產(chǎn)的品牌知名度和美譽(yù)度。88注：銷售目標(biāo)中不含C區(qū)的地上住宅部分88第一部分市場(chǎng)剖析88第一章貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析一、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境隨著改革的深入，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展也越來(lái)越受到政府的重視并進(jìn)一步的實(shí)施。各級(jí)政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺(tái)了一系列積極的政策。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作

2、走向?qū)I(yè)化和規(guī)范化。（二）政策環(huán)境1、房改政策。自1997年以來(lái)，國(guó)內(nèi)為了達(dá)到8%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，通過(guò)采取一系列的政策和措施來(lái)刺激消費(fèi)，帶動(dòng)了新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其中多項(xiàng)政策涉及房地產(chǎn)行業(yè)，而且國(guó)家為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把住宅建設(shè)作為重要的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，頒布了一系列政策。隨著貴陽(yáng)市住房經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段。2、金融政策。金融信貸部門(mén)運(yùn)用宏觀手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，房屋也成了普通尋常百姓的消費(fèi)品，大大降低了置業(yè)門(mén)檻。3、宏觀政策。中國(guó)加入WTO無(wú)疑為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中特殊而關(guān)鍵的行

3、業(yè)，特別是中國(guó)與東盟關(guān)系活躍后給貴陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的增長(zhǎng)因素。貴陽(yáng)市民購(gòu)房日趨活躍，從影響市民消費(fèi)購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，來(lái)自以下幾個(gè)方面：I收入的增長(zhǎng)。88II銀行的介入，中國(guó)老百姓享受更多、更好的金融服務(wù)。III在世界大經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，市民的消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)，消費(fèi)觀念更新。“用明天的錢(qián)享受今天的生活”被越來(lái)多的消費(fèi)者所接受。（三）貴陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)總體情況：2006年，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)基本合理，商品房供需基本平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資108.54億元，同比增長(zhǎng)1

4、9.1%，其中住宅投資54.4億元，同比增長(zhǎng)19.8%，所占比例50.1%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)漸趨合理，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為26.3%，房地產(chǎn)業(yè)仍然是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱力量。貴陽(yáng)市去年土地出讓面積499.62萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)87.2%，其中用于住宅開(kāi)發(fā)的面積338.99萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)104.8%。????全市商品房項(xiàng)目施工面積1584.35萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)12.3%，其中住宅面積1196萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)14.9%；商品房項(xiàng)目新開(kāi)工面積447.92萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)5.6%，其中住宅面積372.76萬(wàn)M2，

5、同比增長(zhǎng)13%。商品房銷售面積302.28萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)0.6%，其中住宅面積281.44萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)2.3%。存量房交易面積97.64萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)8%，其中存量住房交易8380套，同比增長(zhǎng)9.5%，存量住房交易面積75.17萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)10.3%。全市經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資9.59億元，同比增長(zhǎng)6%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的8.8%，占住宅投資的17.6%。商品房銷售均價(jià)2570元/M288，同比增長(zhǎng)9.8%，商品住宅銷售均價(jià)2130元/M2，同比增長(zhǎng)10.6%；經(jīng)濟(jì)適用住房銷售均價(jià)1600元/M2，同比增長(zhǎng)6.7%

6、。存量房交易均價(jià)1940元/M2，同比增長(zhǎng)25.1%，其中住宅交易均價(jià)1500元/M2，同比增長(zhǎng)11.1%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金158.77億元，同比增長(zhǎng)36.8%，其中國(guó)內(nèi)貸款42.83億元，同比增長(zhǎng)36.9%，利用外資3.97億元，同比增長(zhǎng)4.9倍，自籌資金47.92億元，同比增長(zhǎng)32.4%，其他資金來(lái)源64.04億元，同比增長(zhǎng)33.8%。?2006年貴陽(yáng)市新增住宅銷售套數(shù)達(dá)23577套，同比增長(zhǎng)2.1%。2006年，貴陽(yáng)市商品房銷售面積達(dá)302.28萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)0.6%。其中住宅23577套，同比增長(zhǎng)2.1%，住宅面

7、積281.44萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)2.3%；辦公房8.41萬(wàn)M2，同比下降4.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)房11.53萬(wàn)M2，同比下降2.5%。?2006年12月底，全市商品房滯銷（指一年以上、三年以下待銷售及未銷售的商品房）面積34.57萬(wàn)M2，同比下降32.5%，其中住宅面積16.67萬(wàn)M2，同比下降46.1%；商品房空置(指3年以上未銷售商品房)面積7.98萬(wàn)M2，其中住宅1.13萬(wàn)M2。?去年貴陽(yáng)市存量房交易面積97.64萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)8%。其中存量住房交易8380套，同比增長(zhǎng)9.5%，存量住房交易面積75.17萬(wàn)M2，同比增長(zhǎng)10

8、.3%（其中房改房上市3374套，占存量住房交易套數(shù)的40%，面積22.96萬(wàn)M2，占存量住房交易面積的30%）；辦公房3.94萬(wàn)M2，同比下降59.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)房11.34萬(wàn)M288，同比增長(zhǎng)20.1%。?2006年貴陽(yáng)市部分區(qū)域商品房預(yù)銷售信息貴陽(yáng)市商品房預(yù)（銷）售數(shù)據(jù)發(fā)布范圍包括南