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1、基于時(shí)間序列DEA模型的房地產(chǎn)業(yè)效率評(píng)價(jià)1基于時(shí)間序列DEA模型的房地產(chǎn)業(yè)效率評(píng)價(jià)陳燕武華僑大學(xué)商學(xué)院，福建????????362021）摘要：本文采用時(shí)間序列DEA模型描述澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的效率和效率的波動(dòng)情況，并對(duì)得到的數(shù)據(jù)結(jié)果再結(jié)合現(xiàn)實(shí)的情況進(jìn)行了分析。因方法限制，本文對(duì)澳門(mén)房地產(chǎn)效率分析得到的各項(xiàng)指標(biāo)的結(jié)果只是給出了其上下邊界值。關(guān)鍵詞：時(shí)間序列DEA模型；房地產(chǎn)效率；效率指數(shù)房地產(chǎn)業(yè)是澳門(mén)四大經(jīng)濟(jì)支柱之一，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)幾經(jīng)曲折，但總體上保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭，從上世紀(jì)80年代至90年代初更是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)得
2、以高速發(fā)展的主要推動(dòng)力量。由于澳門(mén)地區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模比較小，加上房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)對(duì)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)情勢(shì)異常敏感的行業(yè)，所以澳門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直有波浪式發(fā)展的特點(diǎn)。本文以DEA的方法為基礎(chǔ)，將對(duì)澳門(mén)地區(qū)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，通過(guò)建立合適的DEA模型，深入地分析澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的效率和效率的波動(dòng)情況。1DEA方法和文獻(xiàn)綜述數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA，DataEnvelopmentAnalysis）是評(píng)價(jià)決策單元（DMU，DecisionMakingUnit）相對(duì)業(yè)績(jī)的一種非參數(shù)方法，由美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家Charnes、Cooper和R
3、hodes于1978年提出，簡(jiǎn)稱CCR模型，是對(duì)Farrell（1957）單一投入單一產(chǎn)出情形效率分析模型的擴(kuò)展。該方法主要是通過(guò)保持決策單元的輸入或輸出不變，借助數(shù)學(xué)規(guī)劃將DMU投影到DEA前沿面上，并通過(guò)比較決策單元偏離DEA前沿面的程度來(lái)評(píng)價(jià)它們的相對(duì)有效性。根據(jù)對(duì)各DMU觀察的數(shù)據(jù)判斷DMU是否為DEA有效，本質(zhì)上是判斷DMU是否位于生產(chǎn)可能集的“前沿面”上。DEA方法的優(yōu)點(diǎn)就是不需要假設(shè)函數(shù)的具體形式，也無(wú)須任何權(quán)重假設(shè)，以決策單元輸入輸出的實(shí)際數(shù)據(jù)求得最優(yōu)權(quán)重，排除了很多主觀因素，具有很強(qiáng)1本課
4、題得到高等學(xué)校博士學(xué)科點(diǎn)專項(xiàng)科研基金（項(xiàng)目編號(hào)：20050385001）、“福建省高等學(xué)校新世紀(jì)優(yōu)秀人才支持計(jì)劃”（07FJRC07）的資助。//.paper.edu.cn中國(guó)科技論文在線2的客觀性。當(dāng)不同企業(yè)或地區(qū)的面板數(shù)據(jù)可以得到時(shí)，就可以估計(jì)邊界生產(chǎn)函數(shù)的移動(dòng)。運(yùn)用面板數(shù)據(jù)時(shí)，某一年的截面數(shù)據(jù)可用來(lái)估計(jì)那一年的生產(chǎn)邊界，而時(shí)間序列數(shù)據(jù)用來(lái)估計(jì)技術(shù)的進(jìn)步即生產(chǎn)邊界的移動(dòng)。如果不能夠獲得面板數(shù)據(jù)，僅僅得到一組時(shí)間序列數(shù)據(jù)時(shí)，那就幾乎不可能用一個(gè)給定的某一年的截面數(shù)據(jù)去估計(jì)那一年的技術(shù)。因此，必須運(yùn)用一種不
5、同的方法，Lynde和Richmond（1999）建立了一個(gè)時(shí)間序列的DEA模型，分析了1966至1990年英國(guó)制造業(yè)生產(chǎn)率和效率的變化。本文將他們的模型應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析中，這種方法可以區(qū)分技術(shù)進(jìn)步、技術(shù)效率和投入要素的松弛，并為我們提供一種新的考察房地產(chǎn)發(fā)展的方式。1.1常用的DEA模型RC2模型是Charnes等提出的第一個(gè)數(shù)據(jù)包絡(luò)分析模型，它的分式規(guī)劃形式為：max000TTUYhVX??s.t1,1,2,...,0,0TjTjUYjnVXUV??????????????????（1）為了便于
6、計(jì)算機(jī)軟件的操作，對(duì)該模型進(jìn)行Charnes-Cooper線性變換和對(duì)偶變換后的形式為：minqs.t.??????????????????????????????????????????????????0,0,,2,1,01010ssnjYsYXsXjnjjjnjjj??????????（2）（2）式中，),,,(21mjjjjxxxX????，nj,,2,1????，ijx為第j個(gè)DMU的第i種投入量，mi,,2,1????；),,,(21sjjjjyyyY????，nj,,2,1????，ijy為第j
7、個(gè)DMU的第i種產(chǎn)出量，si,,2,1????。),(00YX為被評(píng)價(jià)對(duì)象，),,2,1(njj??????為第n個(gè)DMU的某種權(quán)重組合，s??（剩余變量）表示虧量產(chǎn)出，s??（松弛變量）表示超量投入。//.paper.edu.cn中國(guó)科技論文在線3對(duì)偶規(guī)劃28><#004699'>CRD的經(jīng)濟(jì)含義如下：（1）當(dāng)??=1，且s??=s??=0時(shí)，決策變量為DEA有效，投入產(chǎn)出達(dá)到最優(yōu)；（2）當(dāng)??=1，但s??、s??不全為0時(shí)，決策單元為弱DEA有效，即存在投入冗余或產(chǎn)出不足問(wèn)題；（3）當(dāng)0<??&
8、lt;1時(shí)，表明投入不當(dāng)，可作全面等比壓縮，決策單元DEA無(wú)效。1.2時(shí)間序列DEA模型<#004699'>C2R模型適合用于“點(diǎn)時(shí)刻”的輸入、輸出數(shù)據(jù)分析各個(gè)DMU在特定“點(diǎn)時(shí)刻”的狀態(tài)，即要分析不同的DMU投入產(chǎn)出的效率問(wèn)題時(shí)，其重要的假設(shè)是一定的技術(shù)條件。然而，對(duì)于實(shí)際中常用的時(shí)間序列，由于隨時(shí)間變化，生產(chǎn)前沿面也會(huì)發(fā)生變化，因此，直接將時(shí)間序列數(shù)據(jù)用于<#004699'>C2R模型，會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤結(jié)論。如果運(yùn)
