錦繡河畔策劃報告8

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1、錦繡河畔策劃報告????響水概況　江蘇省響水縣位于東經(jīng)119°29′51″－120°05′21″，北緯33°56′51″－34°32′43″。在鹽城、淮陰、連云港三市交匯處。東臨黃海，與日本、韓國、朝鮮等國隔海相望。江蘇省響水縣區(qū)域總面積1461平方公里，總?cè)丝?0萬，是國務院批準的對外開放縣、江蘇省綜合改革試點縣和全國縣區(qū)域經(jīng)濟基本競爭力提升速度最快的百縣之一。204國道、通榆大運河和沿海高速公路貫穿響水縣境南北，響水縣城距連云港機場僅70多公里、鹽城機場100公里。素有“蘇北黃浦江”之稱的灌河

2、流經(jīng)縣境直入黃海，國家二類開放口岸陳家港位于灌河入?？谔?，是我國東部天然良港，現(xiàn)已建成大小碼頭30多座，距連云港僅23海里?！　№懰h下轄：（響水鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)）陳家港鎮(zhèn)﹑小尖鎮(zhèn)﹑黃圩鎮(zhèn)﹑大有鎮(zhèn)雙港鎮(zhèn)南河鎮(zhèn)運河鎮(zhèn)張集鎮(zhèn)六套鎮(zhèn)七套鎮(zhèn)老舍鎮(zhèn)區(qū)。城市規(guī)劃建設(shè)具有確定城市人口近中期為20萬人。主要以向南、向東發(fā)展。規(guī)劃以灌河、通榆河和響坎河綠化風光帶為分隔，在縣城形成一心、三帶、一組團的總體格局。充分利用縣城豐富的水系，著重城市文化的塑造，城市開放空間系統(tǒng)和景觀廊道系統(tǒng)的構(gòu)筑，突顯響水城的“水綠”相融宜居城市特

3、色?！。矗岔懰乱粚每h委明確了“十一五”的宏偉目標，即到2010年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值110億元，財政收入12億元，一般預算收入6億元，固定資產(chǎn)累計投資超200億元，累計引資180億元以上，實際利用外資2億美元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為18.2:54.5:27.3地區(qū)生產(chǎn)總力爭2012年、確保2013年全面達小康的總體目標。項目基本檔案開發(fā)商：鹽城浩安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目名稱：錦繡?河畔地理位置：響坎路以西，致富路以北，體東路以東建筑面積：51563平方米占地面積：約3.48萬平方米容積率1.47綠

4、化覆蓋率：28.3%建筑類型：多層小高層４２廣告語：A住宅：河畔人生．健康生活B商鋪：置業(yè)首選/潛值無限錦銹?河畔面臨的市場態(tài)勢?一、競爭態(tài)勢分析※?房地產(chǎn)市場分析1、響水整體房地產(chǎn)市場分析1.1與近3年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場高速發(fā)展不同步。近3年來，與全國房地產(chǎn)市場取得的發(fā)展成績相比，今響水約70%的開發(fā)商卷入其中，直接影響造成樓市發(fā)展速度低于全國，2007年樓市處于盤整期，同時也是上升期，2008年底下半年是冰凍期，直到2009年4月份才逐漸開始恢復元氣。從2009年響水的土地市場來看，沒有像全國其

5、他區(qū)域的大量拿地，后市隨著城鎮(zhèn)人口的持續(xù)遷入，政策方面不斷出現(xiàn)較多住房政策的情況下，商品房銷售市場前景長線看好。1.2整體開發(fā)水平偏低本地的房地產(chǎn)開發(fā)商大多是由非專業(yè)的私營企業(yè)主或行政事業(yè)單位人員４２轉(zhuǎn)變而來，缺乏雄厚的資金實力，沒有專業(yè)的開發(fā)能力與成熟的開發(fā)理念，缺乏遠見與超前的思維，整體開發(fā)水平偏低。而前期開發(fā)單位多為通過“暗箱操作”獲取土地、以預售樓花“空手套白狼”進行不規(guī)范運作的“暴利模式”，缺乏創(chuàng)新的樓盤精品與市場亮點。1.3隨著經(jīng)濟元氣的恢復，銷售量大幅增長，集中在2500元/平方米以

6、下的低價位住宅。1.4供需結(jié)構(gòu)不合理，對中高檔住宅有需求，但缺乏有效供應。響水房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)不合理，存在著低檔市場供不應求，中高檔市場呈現(xiàn)緩慢成交現(xiàn)象，但實際上市場對中高檔住宅是有需求的，只是市場上中高檔產(chǎn)品在品質(zhì)、規(guī)劃、社區(qū)氛圍營造等方面欠缺創(chuàng)新意念，性價比不高，未能獲得消費者的認可，缺乏有效的供應，因而中高檔市場仍存在一定的需求空間。?1.5?2009年1—8月份全國商品房銷售面積49416萬平米，同比增長42.9%。房地產(chǎn)市場主要成交數(shù)據(jù)內(nèi)容?數(shù)據(jù)?同期比較商品房成交額23464億元?增

7、長69.6%商業(yè)房成交額?增長74.6%，辦公樓和商業(yè)用房銷售額分別增長35.6%和43.5%2009年末，全國商品房空置面積可能達到3-4億將是往年的2-3倍。加上房地產(chǎn)發(fā)展思路轉(zhuǎn)變下大規(guī)模保障性住房的入市，安置房可能對開發(fā)商負面影響會很大。※?響水房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：1、市場有巨大的發(fā)展?jié)摿懰慨a(chǎn)市場銷售現(xiàn)已回升，前期房產(chǎn)的銷售下降主要是受全球經(jīng)濟危機及全國房地產(chǎn)市場形勢影響，老百性處于持幣觀望狀態(tài)，隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)加之市場通貨膨脹情況下，正在進行城市的轉(zhuǎn)軌，處于快速發(fā)展的時期，市場承接力

8、較強。1.1４２人均GDP的增長空間巨大根據(jù)世界銀行對40個國家的統(tǒng)計分析，房地產(chǎn)業(yè)投資會隨人均國民生產(chǎn)總值的增加而增加，當人均國民生產(chǎn)總值達到600美元以上時，住宅建設(shè)加速發(fā)展，房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，開發(fā)量劇增，直到人均國民生產(chǎn)總值達到8000—10000美元時，房開地產(chǎn)發(fā)量才會降下來，經(jīng)濟增長加速帶來房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。1、國民生產(chǎn)總值產(chǎn)生的影響2008年全縣生產(chǎn)總值（GDP）87億，同比增長16.3％，明年（2009）預測能達到98.0億元，同比增長14.0％，（數(shù)據(jù)來