德州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研策劃書(shū).doc

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1、德州**房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研策劃書(shū)一、調(diào)查設(shè)計(jì)（一）調(diào)查目的1、通過(guò)客觀(guān)深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶(hù)群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃小申莊項(xiàng)目地塊，明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開(kāi)發(fā)出為市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。2、根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場(chǎng)前景、投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究分析，對(duì)后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略提供有力支持。3、隨著全面推進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè)，為更好的把開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成德州市最佳人居生態(tài)社區(qū)，充分了解德州市民對(duì)

2、住宅消費(fèi)的需求，進(jìn)行了“建筑無(wú)限生活，從懂你的生活開(kāi)始！”報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查，樹(shù)立開(kāi)發(fā)區(qū)政府的愛(ài)民形象，以及**公司的品牌形象，將項(xiàng)目進(jìn)行前期推廣，獲得廣泛的公眾認(rèn)知度和關(guān)注度。（二）調(diào)查內(nèi)容1、對(duì)德州市宏觀(guān)環(huán)境的調(diào)查（1）宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃（2）德州房地產(chǎn)現(xiàn)狀2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析（2）項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周?chē)h(huán)境）（3）產(chǎn)品公司組成（開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）3、需求市場(chǎng)調(diào)查l未來(lái)三年內(nèi)市民置業(yè)意向l購(gòu)買(mǎi)偏好（地段、價(jià)位、戶(hù)型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝

3、修檔次、配套設(shè)施重要性）l購(gòu)買(mǎi)決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）l購(gòu)買(mǎi)行為（適宜置業(yè)時(shí)期、銷(xiāo)售行為主動(dòng)性、付款方式）l價(jià)格支付能力l對(duì)物業(yè)配套的需求l購(gòu)買(mǎi)人群4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（個(gè)案對(duì)比）（1）基本情況l樓盤(pán)位置、占地面積、總建筑面積、開(kāi)發(fā)商、總投資、開(kāi)工竣工日期、容積率l類(lèi)別、檔次及整體布局l裝修材料、水平l硬件設(shè)備l配套服務(wù)功能及功能分區(qū)l公開(kāi)銷(xiāo)售日期l銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷(xiāo)售率l付款方式、銀行按揭安排l車(chē)位配備l物業(yè)管理公司及費(fèi)用（2）營(yíng)銷(xiāo)策略l目標(biāo)客戶(hù)選擇決策l市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn)l營(yíng)銷(xiāo)組合策略（

4、三）調(diào)查方法1、宏觀(guān)調(diào)查95l房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)訪(fǎng)談l報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查l項(xiàng)目規(guī)劃談?wù)摃?huì)l項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察l有關(guān)人員訪(fǎng)談l相關(guān)資料收集整理3、需求市場(chǎng)調(diào)查l專(zhuān)項(xiàng)訪(fǎng)談問(wèn)卷（200人次）l報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查（400人次）l入室主體問(wèn)卷（100次）l統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析（分類(lèi)進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析）4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查l現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查l報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析l深度訪(fǎng)談二、調(diào)查組織與實(shí)施調(diào)查時(shí)間安排表時(shí)間安排工作內(nèi)容2003年5月13日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專(zhuān)項(xiàng)討論會(huì)。2003年5月14日提交調(diào)查問(wèn)卷樣本及調(diào)查細(xì)化方案。20

5、03年5月15日正式簽定合同，報(bào)社聯(lián)絡(luò)，報(bào)紙問(wèn)卷調(diào)整。2003年5月16日1、宏觀(guān)調(diào)查開(kāi)始，走訪(fǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等；2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)始，對(duì)德州市內(nèi)及開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。2003年5月17—18日1、4月17日?qǐng)?bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷見(jiàn)報(bào)；2、集中訪(fǎng)談問(wèn)卷調(diào)查階段，訪(fǎng)談外商投資服務(wù)中心、三和電子、躍華中學(xué)、高速公路管理處等單位，同時(shí)實(shí)施街訪(fǎng)，共收回問(wèn)卷241份，有效問(wèn)卷235份。2003年5月19—20日1、主體問(wèn)卷調(diào)查階段，走訪(fǎng)小區(qū)、企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主等，收回問(wèn)卷108份，有效問(wèn)卷98份；2、三類(lèi)問(wèn)卷數(shù)據(jù)庫(kù)建立

6、。2003年5月19—23日1、報(bào)紙問(wèn)卷陸續(xù)回收，截止目前回收問(wèn)卷79份，全部有效；2、數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)錄入。2003年5月24—26日進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，市調(diào)報(bào)告（第一稿）形成。2003年5月27日市調(diào)分析現(xiàn)場(chǎng)演示談?wù)摃?huì)，市調(diào)報(bào)告（第一稿）提交。2003年5月28—30日市調(diào)報(bào)告（修正稿）完成提交。三、費(fèi)用預(yù)算（一）經(jīng)費(fèi)預(yù)算編列（以人民幣計(jì)算）1、第一階段至第三階段（方案、問(wèn)卷設(shè)計(jì)、訪(fǎng)談200份、入戶(hù)100份）?督導(dǎo)、訪(fǎng)問(wèn)員培訓(xùn)試訪(fǎng)0.1萬(wàn)元?訪(fǎng)問(wèn)實(shí)施(訪(fǎng)問(wèn)員費(fèi)用與訪(fǎng)問(wèn)管理費(fèi)用):30元*400=1.2萬(wàn)元?抽樣0.1萬(wàn)元?問(wèn)卷、卡片印

7、刷：0.1萬(wàn)元95?禮品:2*400=0.8萬(wàn)元小計(jì)：2.3萬(wàn)元2、第四階段補(bǔ)充調(diào)查100戶(hù)(備選)?訪(fǎng)問(wèn)員費(fèi)用與訪(fǎng)問(wèn)管理費(fèi)用:20元*100=0.2萬(wàn)元?禮品:5元*100=0.05萬(wàn)元小計(jì)：0.25萬(wàn)元3、第五階段：走訪(fǎng)機(jī)關(guān)、座談會(huì)2組?組織實(shí)施4000元*2=0.8萬(wàn)元?禮品:100元*15*2=0.3萬(wàn)元小計(jì)：1.1萬(wàn)元4、第六階段：數(shù)據(jù)處理分析，編寫(xiě)報(bào)告?數(shù)據(jù)錄入清理:5*1000=0.2萬(wàn)元?計(jì)算機(jī)處理:1.5萬(wàn)元?報(bào)告撰寫(xiě)（1個(gè)總報(bào)告，入戶(hù)報(bào)告、訪(fǎng)談報(bào)告、報(bào)紙報(bào)告、宏觀(guān)報(bào)告）:2萬(wàn)元小計(jì)：3.2萬(wàn)元合計(jì):8.35萬(wàn)元

8、萬(wàn)元（二）咨詢(xún)費(fèi)用：本咨詢(xún)工作的咨詢(xún)費(fèi)為人民幣300000元。這項(xiàng)費(fèi)用是依據(jù)工作的時(shí)間、進(jìn)度、行業(yè)特點(diǎn)綜合制定的。四、市場(chǎng)需求咨詢(xún)報(bào)告德州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是集吸收外資、發(fā)展高科技、提高工業(yè)水平于一體，以市場(chǎng)促發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)促市場(chǎng)的高科技工業(yè)園區(qū)，同時(shí)本園區(qū)