成都東區(qū)音樂公園項(xiàng)目投資分析報(bào)告

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1、成都東區(qū)音樂公園項(xiàng)目投資分析報(bào)告3一、項(xiàng)目總論31、項(xiàng)目名稱32、項(xiàng)目性質(zhì)33、項(xiàng)目地址34、項(xiàng)目業(yè)主單位35、項(xiàng)目建設(shè)目的36、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容47、研究范圍和方法48、主要編制依據(jù)49、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5二、項(xiàng)目建設(shè)方案5（一）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀5（二）音樂公園園區(qū)建設(shè)方案51、主要規(guī)劃指標(biāo)62、音樂公園一期建設(shè)內(nèi)容8（三）音樂公園二期建設(shè)方案81、主要規(guī)劃指標(biāo)92、音樂公園二期建設(shè)內(nèi)容93、音樂公園二期建設(shè)進(jìn)度9三、投資估算與資金籌措9（一）投資估算91、土地費(fèi)用92、建設(shè)投資103、建設(shè)期利息104、總投資10（二）資金籌

2、措101、資本金102、銀行貸款及還本付息103、營(yíng)業(yè)收入回投建設(shè)10（三）資金來(lái)源與使用計(jì)劃11四、財(cái)務(wù)分析11（一）編制說明11（二）收入及稅金111、音樂公園園區(qū)收入122、音樂公園二期收入123、營(yíng)業(yè)稅金及附加13（三）總成本費(fèi)用131、折舊與攤銷132、租金支出與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用143、建設(shè)成本144、財(cái)務(wù)費(fèi)用14（四）利潤(rùn)表與靜態(tài)盈利能力14（五）現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力141、一期項(xiàng)目的盈利能力142、二期項(xiàng)目的盈利能力153、整體項(xiàng)目的盈利能力15（六）償債能力與財(cái)務(wù)生存能力分析15（七）資產(chǎn)負(fù)債表15五、敏感性

3、分析16六、結(jié)論和建議17附件:財(cái)務(wù)分析附表一、項(xiàng)目總論1、項(xiàng)目名稱成都東區(qū)音樂公園項(xiàng)目2、項(xiàng)目性質(zhì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)3、項(xiàng)目地址項(xiàng)目位于成華區(qū)建設(shè)路街道轄區(qū)內(nèi)，二沙河外側(cè)原成都紅光電子管廠生產(chǎn)區(qū)域內(nèi)，杉板橋路與建設(shè)南路之間，沙河?xùn)|岸。4、項(xiàng)目業(yè)主單位成都傳媒文化投資有限公司。5、項(xiàng)目建設(shè)目的通過本項(xiàng)目將成都東區(qū)打造為有遠(yuǎn)見、有時(shí)代特色、有歷史積淀、有文化創(chuàng)意、人文關(guān)懷和商業(yè)價(jià)值的國(guó)際化工業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)，以推動(dòng)成都市產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)定位的順利實(shí)現(xiàn)，全面提升成華區(qū)乃至成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。6、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目?jī)?nèi)容

4、包括成都東區(qū)音樂公園園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，以及音樂公園住宅開發(fā)項(xiàng)目，總占地面積3801>.83畝。其中：音樂公園一期占地218畝，主要對(duì)原成都紅光電子管廠生產(chǎn)區(qū)內(nèi)的工業(yè)建筑進(jìn)行改建，形成具有工業(yè)文明風(fēng)格的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施；音樂公園二期（住宅開發(fā)項(xiàng)目）占地162.83畝（含開發(fā)用地51畝、公建設(shè)施用地43畝，代征地68.83畝），開發(fā)收益用于補(bǔ)償一期建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的資金缺口。7、研究范圍和方法本報(bào)告將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，在投資估算和財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)上，分析項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力，并對(duì)主要影響因素進(jìn)行敏感性

5、分析，為集團(tuán)投資決策提供依據(jù)。本報(bào)告的投資估算與財(cái)務(wù)分析方法完全參照國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所和房地產(chǎn)業(yè)司頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》及國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度等規(guī)定。8、主要編制依據(jù)成都市城市總體規(guī)劃（2008-2020年）；成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要；研究“成都東區(qū)”項(xiàng)目有關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要成府閱[2009]19號(hào)；成都市發(fā)展改革委員會(huì)關(guān)于同意開展成都傳媒集團(tuán)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、咨詢、策劃、勘察等前期工作的通知成發(fā)改審批函[2009]150號(hào)；成都

6、市規(guī)劃管理局關(guān)于同意成都傳媒集團(tuán)“成都東區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃選址的函成規(guī)函[2009]115號(hào)；項(xiàng)目概念規(guī)劃方案；業(yè)主提供的其他相關(guān)資料等。9、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)二期51畝二期94畝1建設(shè)規(guī)?！?.1總占地面積179334m2（269畝）208001m2（312畝）其中：音樂公園一期145334m2（218畝）　音樂公園二期34000m2（51畝）62666m2（94畝）1.2總建筑面積373814.39m2527821.63m2其中：音樂公園一期191123.71m2　音樂公園二期182690.68m2336697.

7、92m22總投資248136.82萬(wàn)元288390.48萬(wàn)元其中：一期建設(shè)投資（不含土地購(gòu)買）81416.06萬(wàn)元81416.06萬(wàn)元3資本金68228.00萬(wàn)元68228.00萬(wàn)元4銀行貸款139000.00萬(wàn)元146000.00萬(wàn)元5項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率9.26%13.47%6投資回收期10.00年7.74年7資本金內(nèi)部收益率10.51%15.89%8貸款償還期6.73年3.95年二、項(xiàng)目建設(shè)方案（一）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目總占地380.83畝，用地范圍內(nèi)現(xiàn)有約17萬(wàn)平方米的舊廠房，改建內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施、總圖及建筑工程。（二

8、）音樂公園園區(qū)建設(shè)方案1、主要規(guī)劃指標(biāo)音樂公園一期主要規(guī)劃指標(biāo)如下表。表1成都東區(qū)音樂公園音樂公園一期主要規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值比例總用地面積145333m2100%總建筑基底面積71299m249.06%總建筑面積191123m2地上建筑面積165883m2地下停車場(chǎng)和設(shè)備用房25240m2道路及地面停車場(chǎng)面積27230