2009年深圳地鐵公司塘朗山項目定位報告

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1、2009年深圳地鐵公司塘朗山項目定位報告地鐵公司塘朗山項目定位報告整個工作可劃分為三個階段，每個階段達(dá)成共識后再進(jìn)行下一步工作項目市場調(diào)研地塊考察區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究城市產(chǎn)業(yè)研究區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研客戶訪談專業(yè)人士訪談?wù)賳T訪談城市規(guī)劃背景研究發(fā)展方向初判第一階段（20093>.4-2009.5）市場調(diào)研資料整理、分析形成研究思路討論、撰寫項目報告公司評審修改調(diào)整成果匯報（中期溝通）第二階段（2009.5-2009.7）項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議客戶意見反饋根據(jù)意見補充修改與委托方、設(shè)計院、規(guī)劃局多次會議及溝通根據(jù)更改后的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)修改調(diào)整報告匯報溝通第三階段（2009.7至

2、今）規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)更改及報告修改調(diào)整本次報告解決的核心問題本次報告為項目的整體定位及物業(yè)發(fā)展建議，并在經(jīng)濟(jì)測算方面進(jìn)行延展。報告重點是針對A地塊各物業(yè)類型(尤其是商業(yè))的體量論證及定位和A區(qū)住宅戶型建議4物業(yè)發(fā)展建議321地塊解析和項目界定項目功能細(xì)化定位項目整體定位附件（商業(yè)市場專題研究等）51地塊解析和項目界定地塊特征屬性項目區(qū)位和交通屬性塘朗站地鐵物業(yè)屬性項目核心價值界定開發(fā)商目標(biāo)分析項目保障房的影響項目整體用地面積：37.82公頃總建面：74.94萬㎡（計容積率面積）整體容積率：1.98其他地塊指標(biāo)：B區(qū)：7.8萬㎡C區(qū)：0.8萬㎡D區(qū)：19.18萬㎡總居住人口：1538

3、3人E區(qū)車輛段配套：6.0萬㎡F區(qū)軌道交通綜合培訓(xùn)基地：5500人教學(xué)規(guī)模，建筑面積15萬㎡項目指標(biāo)：項目總建面74.94萬㎡；本項目為其中的A區(qū)地塊，建面26.16萬㎡，容積率6.0本次研究范圍的地塊指標(biāo)情況：本項目（A區(qū)）：26.16萬㎡（占地：4.36萬㎡，容積率：6.0）A區(qū)B區(qū)D區(qū)C區(qū)F區(qū)E區(qū)群山環(huán)繞5號線城中村平整的地塊地塊中疑似古墓群宗地情況：項目地塊屬凈地，地面較平整，地上無任何附屬物，宗地上地鐵工程正在施工，留仙大道上地鐵5號線正在施工地塊區(qū)位特質(zhì)之生態(tài)線內(nèi)唯一物業(yè)：本項目為地鐵5號線生態(tài)控制線內(nèi)唯一建筑，景觀、視野無遮擋，可獨享塘朗山郊野公園綠色景觀及負(fù)氧離

4、子塘朗山郊野公園西麗水庫長嶺皮水庫車輛段基本標(biāo)高為35-45米，加上車輛段基本都在53米以上，屬于特區(qū)內(nèi)生態(tài)控制線按照規(guī)定，生態(tài)控制線內(nèi)禁止建設(shè)居住、商業(yè)等項目本項目屬于唯一在控制線內(nèi)的建筑，極大的提升了本項目的景觀視野及居住價值，項目在資源獨享性方面的優(yōu)勢將成為我們營銷的重要支撐點之一塘朗山公園總面積約9.93平方公里，海拔430米，早在《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（2003－2005）》中，塘朗山就已被列入深圳市郊野公園規(guī)劃建設(shè)項目之一；分為4個景區(qū)，分別是：塘朗峰景區(qū)、深云谷景區(qū)、望天螺景區(qū)、紅花嶺景區(qū)；分布著大小景點共32處根據(jù)規(guī)劃，塘朗山郊野公園建設(shè)分三期，總投資2.4億多元

5、。其中，初期建設(shè)為2003年至2010年，主要實施退果還林，建公園服務(wù)管理區(qū)和深云谷、塘朗峰兩景區(qū)；中期為2011年至2015年，重點建設(shè)望天螺和紅花嶺兩景區(qū)，并向市民開放；遠(yuǎn)期為2016年－2025年，重點建設(shè)森林生態(tài)區(qū)，同時開通兩條登塘朗頂?shù)巧降勒w建設(shè)完成后，年接待游人預(yù)計將達(dá)100萬人,預(yù)計在南方科技大學(xué)建設(shè)期間將加快建設(shè)景觀資源屬性：項目周邊環(huán)繞9.93平方公里的塘朗山公園，為本項目的超級大氧吧福光村田寮村南方科大高爾夫球場塘朗村塘朗小學(xué)塘朗村福光村田寮村中科院研究院高爾夫球場塘朗小學(xué)周邊現(xiàn)狀：項目西北和東北面屬塘朗村、福光村占地，大量農(nóng)民房和工廠扎堆，但同時南方科大

6、、中科院研究院和西麗高爾夫球場等昭示片區(qū)發(fā)展?jié)摿|北角山麓塘朗村五號線留仙大道平南鐵路塘朗山田寮村崇文公園東北角山麓塘朗村五號線留仙大道平南鐵路及南坪快速塘朗山崇文公園田寮村大學(xué)城項目四至：項目北至塘朗村，南至南坪、東北至崇文公園和田寮村，西南至大學(xué)城，目前現(xiàn)狀未來將出現(xiàn)巨大調(diào)整，未來將打造成為深圳大學(xué)學(xué)府圣地對比分析可以看出，本項目周邊未來的整體發(fā)展將是以大學(xué)學(xué)府為核心的新型發(fā)展區(qū)域大學(xué)城東區(qū)1地塊解析和項目界定地塊特征屬性項目區(qū)位和交通屬性塘朗站地鐵物業(yè)屬性項目核心價值界定開發(fā)商目標(biāo)分析1地塊解析和項目界定地塊特征屬性項目區(qū)位和交通屬性塘朗站地鐵物業(yè)屬性項目核心價值界定開發(fā)

7、商目標(biāo)分析項目保障房的影響區(qū)域現(xiàn)狀之發(fā)展陌生區(qū)域：項目所屬片區(qū)目前成熟度不高，整個塘朗大學(xué)園區(qū)的建設(shè)剛剛開始，作為整體區(qū)域的啟動性項目，項目面臨著開發(fā)難點與壓力區(qū)域陌生本項目福田中心區(qū)華僑城科技園西麗中心區(qū)遠(yuǎn)離城市城市中心區(qū)，毗鄰平南鐵路及南坪快速，噪音及灰塵污染明顯；周邊多為工業(yè)用地，以及工業(yè)廠房和農(nóng)民房，配套匱乏；客戶認(rèn)知度及接受度都較低區(qū)位屬性之成長價值：項目整體上屬于深圳次區(qū)級中心，大學(xué)城建設(shè)尤其南方科大和深大等建設(shè)、五號線開通等刺激本區(qū)域成為南山最有潛力的區(qū)域之一項目交通和區(qū)位條件