深圳金地坪山住宅項目營銷定位報告課件

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1、金地坪山項目營銷定位報告前言很感謝金地給合富團隊一個機會，參與本次競標。坪山在售項目并不多，但合富已在坪山操盤超過2年，對于坪山的發(fā)展，未來的潛力較為了解，同時對于客戶發(fā)展、變遷、心歷都較為了解，特別在外區(qū)拓展方面，更具心得。本方案是基于對金地坪山項目的了解及對坪山資訊的理解基礎之上，給本項目的一些思考。讓我們來了解一下市場概況深圳市場2010年1月“國十一條”2010年4月“國十條”2010年9月“9.25新政”2011年1月“新國八條”2013年2月“國五條”1房價調控目標2限購&房產(chǎn)稅3增加有效供應4落實安居工程5加強市場監(jiān)管繼20

2、11年之后再次強調房價調控目標，并明確問責制，一方面顯示調控房價的決心，另一方面重新提出，也顯示出政府層面對于房價的要求依舊是處于合理范圍內(nèi)。為新“國五條”的重點措施，明確提出限購同城區(qū)域及住房類型，更強調差異化調控，限購小范圍升級。房產(chǎn)稅擴大試點，表明其并將作為長期制度執(zhí)行。供地不低于前五年平均水平”，此條為政策重申，今年監(jiān)管重點或在存量地塊供應。強調“盡快形成有效供應”，一方面督促地方政府，另一方面也強調了中小戶型的供應壓力。亮點在于從國家層面提出保障房“完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度”、“外來務工人員納入保障范圍”兩條，旨在完善保障房運

3、行機制。再提明碼標價規(guī)定，與目前執(zhí)行“一房一價”政策進行呼應。再次重申個人住房信息系統(tǒng)，但缺乏具體目標，后續(xù)或有新動態(tài)推出。新“國五條”解讀國五條內(nèi)容涉及調控、房產(chǎn)稅限購、供應、監(jiān)管等多個層面；從內(nèi)容上看并無特別之處；結合之后中央重申的任務落實到個人的問責機制，使得國五條的執(zhí)行力加大，影響或更大；猛藥：二手房交易收益部分增收20%所得稅此舉嚴重打壓二手交易市場，預期大量置業(yè)者放棄二手房轉向一手房購買；長遠上看20%重稅過于嚴苛，壓制房地產(chǎn)業(yè)過猛，預計不宜長期執(zhí)行；短期內(nèi)會刺激2013年新房市場，使其獲得大量客戶，中期看主要作用于遏制投機需

4、求，市場將恢復到純粹的剛需和改善為主流。國務院辦公廳近日發(fā)出通知，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作，繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構可進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房應依法嚴格按轉讓所得的20％計征。深圳表態(tài)：限購政策不變貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)宏觀調控政策，保持房價基本穩(wěn)定原則；盡快研究制定我市年度新建商品住房價格控制目標；抑制投機投資性需求，增加普通商品房供給；深圳或成為房產(chǎn)稅第二批試點城市上海市民在新購房時或者可被免征稅；有居住性購房計劃的

5、受訪者中表示仍會購房的占70.8%；中心區(qū)域征收的房產(chǎn)稅稅率為0.6％，周邊區(qū)域則僅為0.4％，卻撬動不少購房者涌向城市周邊區(qū)域，政策措施引導效應；二套房貸或將收緊待選方案有2種：二套房7成首付及貸款利率為1.3倍，實施時間未確定；2013年其他可能影響深圳房地產(chǎn)的政策環(huán)境在大家喊漲一片的環(huán)境下，越要冷靜；國家對抑制房價殺招頻出，后市傾向謹慎；20%征收所得稅會在一定時間內(nèi)促使房產(chǎn)買家轉向一手樓市場，短期利好！政府層面出臺進一步政策的可能性較高；我司建議對后市持謹慎樂觀態(tài)度2013年政策環(huán)境預測坪山市場在過去與今年的市場供應坪山區(qū)域市場2

6、012坪山市場供應情況：40萬方投放在坪山！爭奪激烈2012年坪山市場各樓盤供應分布較為平均，供應產(chǎn)品主要為剛需小戶型，大戶型市場存在空白2012年坪山市場供應以坪山為主占60%，坑梓占市場供應40%，市場競爭主要集中在坪山中心區(qū)項目套數(shù)套數(shù)比面積面積比萬科金域緹香113923%9918924%大東城79816%7012617%東城國際103021%8680821%一品瀾山115624%9926424%深業(yè)御園76116%5302713%豪方菁園00%00%合計4884100%408414100%2012坪山市場成交情況2012年坪山市場

7、進入五月成交量開始大幅攀升，成交價微升，供求比達60%，成交量主要集中在坪山，占比86%，坑梓成交僅占14%項目銷售速度：金域緹香78套/月，大東城58套/月，東城國際63套/月，深業(yè)御園30套/月項目套數(shù)套數(shù)比面積面積比成交均價消化率萬科金域緹香94433%8017034%11,50081%大東城69627%6024125%10,71686%東城國際75625%6285227%9,59972%一品瀾山110%9680%11,0981%深業(yè)御園3609%3001913%7,27257%豪方菁園598%27931%9,6310%合計2826

8、100%237043100%量價齊升，坪山為主流銷售區(qū)域，坪山區(qū)域平均銷售速度66套/月2013年區(qū)域內(nèi)各項目推售節(jié)奏緊湊，新增供應約26萬平、約2750套2013第一季度第四季度第三季度第二