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《上海長(zhǎng)寧區(qū)北新涇長(zhǎng)寧馥邦項(xiàng)目商業(yè)策劃報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、上海長(zhǎng)寧區(qū)北新涇長(zhǎng)寧馥邦項(xiàng)目商業(yè)策劃報(bào)告目錄市場(chǎng)研判及定位篇業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃布局篇主題策劃篇第一章市場(chǎng)研判及定位一、市場(chǎng)供應(yīng)分析EMBEDExcel.Chart.8s2003年上海共推出商鋪?lái)?xiàng)目約7O個(gè)、商業(yè)用房總供應(yīng)量近100萬(wàn)平方米；2004年共推出商鋪?lái)?xiàng)目約115個(gè)，商業(yè)用房總供應(yīng)量近215萬(wàn)平方米。截止到2005年底，上海商鋪上市總量已經(jīng)達(dá)到約430萬(wàn)平方米，比2004年全年增長(zhǎng)了一倍，全年總供應(yīng)量近500萬(wàn)平方米。2005年上海商鋪的總保有量已經(jīng)達(dá)到2856萬(wàn)平方米，相當(dāng)于1998年上海市商鋪總面積的4倍。從區(qū)域分布來(lái)看，上海各區(qū)域商鋪供應(yīng)量差異明顯。中外環(huán)地區(qū)的
2、供應(yīng)量明顯增加，按照規(guī)模主要分為主要為區(qū)域性商業(yè)或社區(qū)服務(wù)商業(yè)，本項(xiàng)目即屬于中外環(huán)商業(yè)。二、需求分析1、從人均面積來(lái)看，上海市戶籍人口人均商鋪面積已經(jīng)達(dá)到2平方米以上，如果按常住人口計(jì)算為人均1.4平方米。如果以后面一個(gè)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，則上海人均商鋪已經(jīng)處于滿足需求及接近飽和的臨界狀態(tài)。按照各國(guó)商業(yè)設(shè)施的自然配置比例來(lái)看：人均面積1.2－1.5平方米屬于一個(gè)基本均衡供需的數(shù)據(jù)，那么現(xiàn)時(shí)狀況的1.4平方米已接近飽和與過(guò)剩的起始點(diǎn)。2、從年收益率來(lái)看，目前上海商鋪的投資年回報(bào)率高達(dá)8%，超過(guò)國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，而住宅的年收益率還不到3%，略高于長(zhǎng)期存款利率，低于國(guó)際上較為通行的5%—8%。
3、這說(shuō)明，上海商鋪由于其相對(duì)可觀的回報(bào)仍然具有較大的投資價(jià)值。3、從政策導(dǎo)向上來(lái)看，上海十一五規(guī)劃中未來(lái)商業(yè)房地產(chǎn)的需求量仍然很大。經(jīng)專家初步預(yù)測(cè)，十一五期間中心商圈、次中心商圈、邊緣商圈所需增加的商業(yè)房地產(chǎn)總量為2435萬(wàn)平方米，年均需求量達(dá)487萬(wàn)平方米。從以上三點(diǎn)來(lái)看，上海商鋪需求逐漸趨于緩和。未來(lái)幾年的需求仍然較大，但由于供應(yīng)量的持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)將會(huì)由緊缺型向充裕型發(fā)展。三、未來(lái)供應(yīng)分析商業(yè)用地成交率急劇下降，未來(lái)以郊區(qū)供應(yīng)為主，郊區(qū)商鋪成為上市商鋪主力截止2005年底，上海市房屋土地資源管理局共發(fā)布6期國(guó)有土地使用權(quán)出讓公告，掛牌出讓土地累計(jì)達(dá)705公頃。其中商業(yè)用地
4、所占比重最大，只有少量土地競(jìng)出天價(jià)，大部分土地?zé)o人問(wèn)津。以第三次拍賣為例，共計(jì)掛出土地39幅（僅有1幅成交），而奉賢一個(gè)區(qū)塊內(nèi)就掛出7幅商業(yè)用地。四、市場(chǎng)特征銷售價(jià)格上漲趨緩，租賃價(jià)格持續(xù)回升五、本項(xiàng)目在上海商業(yè)市場(chǎng)中的位置在上海整體商業(yè)供需趨向飽和，局部地區(qū)商業(yè)仍有發(fā)展空間，銷售價(jià)格趨緩，租金穩(wěn)步提升的大環(huán)境下，作為中外環(huán)邊緣商圈的社區(qū)服務(wù)商業(yè)，本項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)面積目前比較緊缺，具有一定的發(fā)展空間。EMBEDExcel.Chart.8s周邊商鋪品均日租金在3.5-4.5元左右，周邊道路以天山西路和劍河路租金水平較高。對(duì)比項(xiàng)目的確定：原則：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)的規(guī)模商業(yè)、消費(fèi)者類
5、似易初蓮花、百聯(lián)西郊購(gòu)物中心、長(zhǎng)寧旺角對(duì)比項(xiàng)目的綜合對(duì)比分析 地理位置和人流量（30%）規(guī)模（20%）臨街面和昭示性（15%）檔次與配置（20%）地塊升值潛力（20%）商業(yè)定位10%比準(zhǔn)得分易初蓮花★★★★★★★★★★★★★★0.78百聯(lián)西郊★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★1.49長(zhǎng)寧旺角★★★★★★★★★★★★★★★★0.95本項(xiàng)目★★★★★★★★★★★★★★★★★★1.00 日租金（底層）比準(zhǔn)得分比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重加權(quán)價(jià)格易初蓮花40.785.130%1.53百聯(lián)西郊81.495.420%1.08長(zhǎng)寧旺角60.956.350%3.15本項(xiàng)目5.761.0
6、0//5.76注：長(zhǎng)寧旺角為提高回報(bào)率促進(jìn)銷售，一層商鋪日租金對(duì)外報(bào)價(jià)達(dá)到7-8元，實(shí)際應(yīng)為6元左右EMBEDExcel.Chart.8s本項(xiàng)目租金高于周邊街鋪，但仍屬于可承受范圍，因此本項(xiàng)目一層市場(chǎng)比準(zhǔn)租金價(jià)格可以達(dá)到5.8元/平米.天希望通過(guò)我司的招商規(guī)劃、產(chǎn)品包裝，實(shí)現(xiàn)15-20%的租金溢價(jià)，最終本項(xiàng)目一層租金價(jià)格約為6.6-6.9元/平米.天業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃布局篇市場(chǎng)定位總原則：低風(fēng)險(xiǎn)，高品牌，高利潤(rùn)彌補(bǔ)區(qū)域業(yè)態(tài)空白，塑造核心品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)避免同質(zhì)化惡性競(jìng)爭(zhēng)，塑造差異化市場(chǎng)空間第一部分：市場(chǎng)定位在進(jìn)行該項(xiàng)目精準(zhǔn)市場(chǎng)定位前，我們需要重點(diǎn)考慮以下三方面：馥邦大廈在整個(gè)綜合
7、開發(fā)物業(yè)中的地位由于本項(xiàng)目中同時(shí)擁有商場(chǎng)、商業(yè)街、住宅三種物業(yè)，馥邦大廈屬于整個(gè)商業(yè)街的首部，并且處在“金角銀拐”的核心商業(yè)位置上，商業(yè)地位與價(jià)值“雙高”。因此我們?cè)趯?duì)馥邦大廈進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，同時(shí)要考慮到一個(gè)他在本案的商業(yè)項(xiàng)目的“領(lǐng)軍”位置，并且由于本案還有住宅物業(yè)和周遍商業(yè)的匱乏，所以本案在規(guī)劃上也會(huì)兼顧區(qū)域“泛會(huì)所”的功能。馥邦大廈將會(huì)是本案的品牌形象在市場(chǎng)上有效展現(xiàn)的核心載體。長(zhǎng)期收益與短期利益如何平衡由于本案目前的區(qū)域商業(yè)環(huán)境還未成熟，并且地鐵二號(hào)線還沒(méi)有正式投入使用，所以以目前的人流量將會(huì)很難維持普通商家
