淺析租賃合同中的轉(zhuǎn)租行為.doc

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1、淺析租賃合同中的轉(zhuǎn)租行為摘要：本文對租賃合同的轉(zhuǎn)租為進行了探討。首先對轉(zhuǎn)租的概念進行界定；然后列舉各國對轉(zhuǎn)租行為的立法例，通過具體分析，得出自由主義模式更符合合同的功能作用；最后對轉(zhuǎn)租合同的效力進行分析，認定轉(zhuǎn)租合同的有效性。關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租合同、同意一、轉(zhuǎn)租的認定所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的讓與不同，其區(qū)別在于：首先，就法律性質(zhì)而言，轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同；租賃權(quán)讓與為租賃債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。其次，就當事人各方的法律關(guān)系看。轉(zhuǎn)租時，轉(zhuǎn)租人于轉(zhuǎn)租后，仍享有租賃權(quán)，同時在轉(zhuǎn)租人與次承租人之間又產(chǎn)生一

2、新的租賃關(guān)系，基于此租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)租人在租賃物上為次承租人再度設(shè)定新租賃權(quán)；租賃權(quán)的讓與則不同，在承租人讓與租賃權(quán)時，承租人于轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后，退出租賃關(guān)系，第三人代其位，成為租賃合同的當事人。第三，就取得方法而言，轉(zhuǎn)租中，次承租人租賃權(quán)的取得屬設(shè)定的取得；租賃權(quán)的讓與中，受讓人租賃權(quán)的取得，屬移轉(zhuǎn)的取得。第四，就法律關(guān)系的內(nèi)容看，轉(zhuǎn)租中，次承租人對于承租人租金的支付，一般分期進行；租賃權(quán)的讓與，受讓人對于作為轉(zhuǎn)讓人的承租人，則一般須一次性給付對價[1].第五，與出租人發(fā)生的關(guān)系不同，我國《合同法》中對合法的轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過出租人的同意，而租賃權(quán)的讓與不必經(jīng)出租人的同意，只需履

3、行通知義務(wù)。二、各國對轉(zhuǎn)租行為的立法各國民法對轉(zhuǎn)租行為都有一定的規(guī)定，大體分為三種立法模式：（1）限制主義模式，即未經(jīng)出租人同意不得將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。如《德國民法典》第五百四十九條第一項規(guī)定，“承租人非經(jīng)出租人允許，不得將該租賃物轉(zhuǎn)讓于第三人使用，特別是補的將該物轉(zhuǎn)租于他人?！薄度毡久穹ǖ洹返诹僖皇l規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意，不得將其權(quán)利出讓或?qū)⑵渥庥梦镛D(zhuǎn)租。采取這種規(guī)定的理由是，租賃物的所有權(quán)不屬于承租人，承租人無權(quán)處分租賃物，如他要處分須經(jīng)有處分權(quán)的人同意，這是交易的最基本的條件，也為了保護交易安全。因為無處分權(quán)的民事行為是一種效力待定行為，它的效力是不穩(wěn)

4、定的，一旦有處分權(quán)人予以否認，該處分行為是無效的，因此，允許承租人隨意轉(zhuǎn)租，不利于保護出租人的利益，也不利于保護第三人的利益。（2）自由主義型，即除了當事人有不準轉(zhuǎn)租的明確約定以外，承租人都可以轉(zhuǎn)租。如《法國民法典》第一千七百一十七條規(guī)定，承租人有轉(zhuǎn)租或以租賃權(quán)讓他人的權(quán)力，但租賃契約有禁止的約定者，不在此限。采用這種規(guī)定的理由是，租賃合同并不以轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)為內(nèi)容，也并不以出租人對租賃物有所有權(quán)為必要。所以承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租他人，除非當事人事先約定不準轉(zhuǎn)租。4（3）承租人能否轉(zhuǎn)租區(qū)分動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃，動產(chǎn)租賃的轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意，不動產(chǎn)租賃則于此不同。如《意

5、大利民法》規(guī)定，除有相反的約定，承租人有將租賃物讓渡他人的轉(zhuǎn)租權(quán)，但是未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)賣契約。涉及動產(chǎn)物時，轉(zhuǎn)租應(yīng)當由出租人授權(quán)或者與慣例相符。我國臺灣地區(qū)“民法”規(guī)定，承租人非經(jīng)出租人承諾不得將租賃物轉(zhuǎn)租于他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其中一部分轉(zhuǎn)租于他人。采用這一規(guī)定的理由是，動產(chǎn)租賃中的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)出租人同意是因為動產(chǎn)有流動性，一旦轉(zhuǎn)移于他人之處，出租人無法對其了解和控制。而不動產(chǎn)租賃中，不動產(chǎn)是不能移動的，能夠在出租人的視線范圍內(nèi)，出租人可以根據(jù)次承租人對租賃使用的狀次進行監(jiān)督，所以可以不經(jīng)出租人同意[2].從以上各國不同的立法例可知，世界

6、各國通行的做法是對承租人的轉(zhuǎn)租進行限制，即轉(zhuǎn)租必須經(jīng)原出租人的同意。這樣的規(guī)定是出于保護原出租人利益的考慮，但實際上正常的轉(zhuǎn)租并不損害原出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋所帶來的租金的收益，轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生并不影響出租人實現(xiàn)收益的愿望，也不會對出租人對房屋的所有權(quán)產(chǎn)生任何不利的影響。因為從物權(quán)的角度來看，轉(zhuǎn)租人通過債權(quán)合同所讓渡的是其從出租人那所得的房屋的使用權(quán)和占有權(quán)，而不會讓渡超越其權(quán)利范圍以外的其他權(quán)利，所以出租人對房屋享有的物權(quán)并沒有受到影響；從債權(quán)的角度來看，轉(zhuǎn)租行為發(fā)生后，承租人并不退出他與出租人的合同關(guān)系，他仍舊受租賃合同的拘

7、束，履行支付約定租金的義務(wù)，所以出租人仍享受對承租人的債權(quán)利益。相反，自由轉(zhuǎn)租有利于轉(zhuǎn)租人和次承租人，對于轉(zhuǎn)租人而言，在某些情況下，可能無法對租賃物進行事實上的占有、使用和收益，如果閑置不用，對轉(zhuǎn)租人而言無疑造成了不必要的損失，也不符合市場經(jīng)濟的“物盡其用”的理念，通過對房屋自由轉(zhuǎn)租不僅可以彌補他的損失，甚至還可以增加他的收入。而對于次承租人而言，如果法律若不允許自由轉(zhuǎn)租，那么他會對每次轉(zhuǎn)租合同的交易行為都會小心翼翼，他必然會通過各種關(guān)系去了解租賃物出租是否被該物所有人所同意。而實際上，由于次承租人常常無法輕而易舉的了解出租人的真實意思甚