租賃合同中的轉(zhuǎn)租行為

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1、租賃合同中的轉(zhuǎn)租行為　　一、轉(zhuǎn)租的認(rèn)定　　所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益?！　∞D(zhuǎn)租與租賃權(quán)的讓與不同，其區(qū)別在于：　　首先，就法律性質(zhì)而言，轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同;租賃權(quán)讓與為租賃債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。　　其次，就當(dāng)事人各方的法律關(guān)系看。轉(zhuǎn)租時(shí)，轉(zhuǎn)租人于轉(zhuǎn)租后，仍享有租賃權(quán)，同時(shí)在轉(zhuǎn)租人與次承租人之間又產(chǎn)生一新的租賃關(guān)系，基于此租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)租人在租賃物上為次承租人再度設(shè)定新租賃權(quán);租賃權(quán)的讓與則不同，在承租人讓與租賃權(quán)時(shí)，承租人于轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后，退出租賃關(guān)系，第三人代其位，成為租賃

2、合同的當(dāng)事人?！　〉谌腿〉梅椒ǘ?，轉(zhuǎn)租中，次承租人租賃權(quán)的取得屬設(shè)定的取得;租賃權(quán)的讓與中，受讓人租賃權(quán)的取得，屬移轉(zhuǎn)的取得?！　〉谒?，就法律關(guān)系的內(nèi)容看，轉(zhuǎn)租中，次承租人對(duì)于承租人租金的支付，一般分期進(jìn)行;租賃權(quán)的讓與，受讓人對(duì)于作為轉(zhuǎn)讓人的承租人，則一般須一次性給付對(duì)價(jià)。　　第五，與出租人發(fā)生的關(guān)系不同，我國《合同法》中對(duì)合法的轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過出租人的同意，而租賃權(quán)的讓與不必經(jīng)出租人的同意，只需履行通知義務(wù)?！　《⑥D(zhuǎn)租合同的效力4　　在限制主義的模式下，由于轉(zhuǎn)租所涉及到了無權(quán)處分的問題，所以使得轉(zhuǎn)租合同的效力變得相當(dāng)?shù)膹?fù)雜。

3、　　我國《合同法》第224條對(duì)轉(zhuǎn)租行為作了如下的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人?！比欢?，問題在于：未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，與第三人所訂立合同的效力到底是無權(quán)處分所引發(fā)的效力待定合同還是有權(quán)處分的有效合同?學(xué)界一般認(rèn)為，應(yīng)認(rèn)定為效力待定的合同，因?yàn)椤逗贤ā返?24條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人?！卑凑赵摋l規(guī)定，承租人只有經(jīng)出租人同意才有權(quán)處分該租賃物，否則即是無權(quán)處分，如果出租人事后不追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同效力的話的，該轉(zhuǎn)租合同即為無效合同，自始不發(fā)生法律效力?！　?duì)此觀點(diǎn)筆者認(rèn)為有

4、商榷的必要。4　　要正確理解承租人未經(jīng)出租人同意與次承租人所訂立的合同是不是無權(quán)處分合同，首先應(yīng)界清何謂處分?！疤幏帧笔且粋€(gè)基本的法律概念，它包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。所謂事實(shí)上的處分，是指對(duì)原物體加以物質(zhì)的變形，改造或毀損的行為，法律上的處分是指使物體的權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化。我國《合同法》對(duì)租賃合同中的事實(shí)處分作出了規(guī)定，如《合同法》第223條：“承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。”此乃事實(shí)上的處分?！逗贤ā返?24條的規(guī)定，一般認(rèn)為這就是法律上的處分，而未經(jīng)出租人同意

5、的法律上的處分即是無權(quán)處分，這樣的觀點(diǎn)筆者認(rèn)為不甚正確。正如前言，法律上的處分是使物體的權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化，通常是限制或擴(kuò)大權(quán)利的效力范圍。仔細(xì)分析轉(zhuǎn)租行為卻并非如此，出租人與承租人訂立的租賃合同使得承租人取得了房屋的租賃權(quán)，具體的權(quán)能體現(xiàn)在承租人可以在合同約定的范圍內(nèi)占有、使用、收益租賃物;相對(duì)而言，租賃合同使得出租人的所有權(quán)得到了一定的限制，比如他不能行使對(duì)租賃物的占有、使用的權(quán)利。承租人對(duì)租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租，只是占有，使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，對(duì)出租人的所有權(quán)并不產(chǎn)生任何影響，對(duì)租賃物上的權(quán)利狀態(tài)也沒有起到任何的限制或擴(kuò)大的作用。所以承租人

6、轉(zhuǎn)租并不是對(duì)租賃物的無權(quán)處分，相反卻是承租人在其通過與出租人訂立的租賃合同中所取得占有、使用、收益權(quán)利的處分，是一種對(duì)自己權(quán)利的處分，是一種有權(quán)處分，所以對(duì)于轉(zhuǎn)租合同應(yīng)認(rèn)定為有效的合同。這正如1982年臺(tái)灣上字第4690號(hào)判決所說：“查出租人固負(fù)有使承租人就租賃物為使用收益之義務(wù)，惟此項(xiàng)義務(wù)之履行，并不以轉(zhuǎn)移租賃物之所有權(quán)為必要，故出租人對(duì)其租賃物是否有所有權(quán)或其他權(quán)利，概非租賃之成立要件?！?　　因此，在我國限制主義模式下，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為雖然是非法行為，因?yàn)樵撔袨檫`反了合同法的規(guī)定，但轉(zhuǎn)租人與次承租人所簽訂的轉(zhuǎn)租合同卻是

7、有效的合同，這樣的結(jié)論似乎存在著矛盾，其實(shí)不然，非法行為并不必然導(dǎo)致合同的無效。合同無效通常指的是合同違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性的規(guī)定以及社會(huì)公共利益，但是《合同法》224條的規(guī)定，并不是法律的強(qiáng)制性的規(guī)定，如果出租人與承租人訂立合同約定可以轉(zhuǎn)租的話就排除了該條的適用，顯然該條款具有任意性。非法行為，只是違反了法律的規(guī)定，包括任意性的規(guī)定和強(qiáng)制性的規(guī)定，違反了任意性的規(guī)定不會(huì)產(chǎn)生合同無效的法律后果。當(dāng)然對(duì)轉(zhuǎn)租合同還是有限制的必要性，主要體現(xiàn)在：一是轉(zhuǎn)租合同的期限。轉(zhuǎn)租合同的期限不能超過以租賃合同的期限，以防止原租賃合同到期但轉(zhuǎn)租合

8、同而沒有到期導(dǎo)致原出租人收回租賃物的比較困難的情況出現(xiàn);二是轉(zhuǎn)租合同中對(duì)標(biāo)的物的使用程度。轉(zhuǎn)租合同所約定的對(duì)租賃物的使用致使租賃物危害(即正常使用所致消耗及損害)程度不能大于原租賃合同，以避免次承租人對(duì)租賃物的正常使用給租賃物造成的磨