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1、基于REITs的保障性住房投融資模式創(chuàng)新研究 摘要：近年來(lái)，隨著我國(guó)住房商品市場(chǎng)的持續(xù)升溫，保障性住房的供需矛盾日益突出，嚴(yán)重制約了我國(guó)住房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，保障性住房的投融資模式急需創(chuàng)新。文章試圖通過(guò)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資信托經(jīng)驗(yàn)的研究，創(chuàng)新地建立房地產(chǎn)投資信托應(yīng)用于我國(guó)保障性住房的投融資組織模式——有限合伙制REITs。這為保障性住房投融資模式的創(chuàng)新研究提供了新視角?！ ￡P(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；保障性住房；有限合伙制 一、保障性住房投融資的現(xiàn)狀及其局限性 自1978年以來(lái)，中國(guó)逐步推進(jìn)住房制度改革，并借
2、鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，初步建立了我國(guó)住房社會(huì)保障體系。經(jīng)過(guò)了近30年的發(fā)展，保障性住房的建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，但當(dāng)前保障性住房的供需矛盾也表明，保障性住房的投融資體制仍然存在著以下主要兩方面的問(wèn)題?！ 。ㄒ唬┙M織結(jié)構(gòu)方面，中央和地方政府角色定位不明確，地方政府缺乏資金配給的主動(dòng)性 2011年1月26日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（又稱“新國(guó)八條”6），在政府住房保障方面提出了2011年全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套的政策目標(biāo)。根據(jù)住房和城市建設(shè)部估算，100
3、0萬(wàn)套保障性住房的建設(shè)資金將突破1.3萬(wàn)億。其中全國(guó)土地出讓金收入可以提供約2700億的建設(shè)資金；中央財(cái)政劃撥款將達(dá)到1400億左右；28個(gè)公積金貸款投資保障房建設(shè)的試點(diǎn)城市將獲得公積金貸款約838億。上述三項(xiàng)合計(jì)為4938億，距離1.3萬(wàn)億還有8062億地方財(cái)政的缺口，占到了建設(shè)資金總額的62%，如圖1所示?！ ”Ｕ闲宰》坑泄嫘院透＠缘奶攸c(diǎn)，政府的參與責(zé)無(wú)旁貸，但是，中央和地方政府角色定位的不明確在很大程度上限制了保障性住房發(fā)展。就保障性住房的財(cái)政支持來(lái)看，中央政府雖逐年提高了財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，但仍只是杯
4、水車薪；地方政府集生產(chǎn)者、所有者、管理者三種角色于一身，參與了包括規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)及管理運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，并提供60%以上的建設(shè)資金。然而，由于沒有完備的資金來(lái)源體制，地方政府很難保證其在保障性住房市場(chǎng)上資金供應(yīng)的積極性?！ 。ǘ┙鹑谑袌?chǎng)方面，保障性住房資金來(lái)源的非市場(chǎng)化導(dǎo)致住房政策的效率低下 目前，我國(guó)保障性住房的資金來(lái)源主要是財(cái)政劃撥。然而，這樣非市場(chǎng)化的資金來(lái)源并不能夠滿足保障性住房的建設(shè)要求。6 從我國(guó)金融業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，三十年的改革開放為我國(guó)積累了巨大的社會(huì)財(cái)富，民間資本日益增大，2010年中國(guó)城
5、鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到了30.3萬(wàn)億元多，比2006年增長(zhǎng)了16.3%，居民的投資需求日益強(qiáng)烈；另外，伴隨中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和中國(guó)社會(huì)保障制度的改革，中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者日益成型，保險(xiǎn)公司和社保等機(jī)構(gòu)投資者增強(qiáng)了對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)、高收益投資產(chǎn)品的需求。相反，在資金投資渠道方面，我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展并不完善和成熟，投資渠道狹窄，使各類資產(chǎn)都未得到充分的利用。而保障性住房不僅有其居住功能，同樣還具有穩(wěn)定的保值、增值性能。如何開發(fā)保障性住房的金融市場(chǎng)，更好地利用充足的民間資本來(lái)提高住房政策的效率性是亟待解決的問(wèn)題?！ 《?、RE
6、ITs的基本內(nèi)涵 面對(duì)保障性住房背后急需解決的資金瓶頸，我們需要進(jìn)行保障住房投融資模式的拓展和創(chuàng)新。而國(guó)外成熟的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的經(jīng)驗(yàn)將為我國(guó)建立保障性住房投融資新模式提供思路。 房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）可以定義為：通過(guò)發(fā)行基金券（如受益憑證、基金單位、基金股份等）將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，并共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種金融投資工具。它是專門用于房地產(chǎn)投資、租賃開發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資資金，是集眾
7、多的分散資金與一身，采用專家經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理的一種投資體制。同時(shí)，具有絕大部分凈收益以立法形式要求以股息形式支付給所有者、產(chǎn)品流通性能好等顯著特征。早在20世紀(jì)80年代，美國(guó)政府就開始運(yùn)用REITs來(lái)發(fā)展廉租房住房體系，并取得了一定成效。 三、REITs進(jìn)行保障性住房融資運(yùn)行方式的探討 從國(guó)際上REITs發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只有適合的REITs組織模式，才能較好地解決制度中約束和激勵(lì)的問(wèn)題。因此，REITs在保障性住房上發(fā)揮積極作用的關(guān)鍵因素是REITs組織模式的選擇和建立，再以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行其運(yùn)行方式的探
8、討?！ 。ㄒ唬┪覈?guó)保障性住房引入REITs組織模式的選擇6 縱觀全球REITs的組織形式，大部分國(guó)家都選擇了契約制的REITs。這主要是因?yàn)?，契約制REITs的各個(gè)結(jié)構(gòu)都清晰明確，有較高的效率，發(fā)展的也較為成熟。更重要的是，契約制的債務(wù)無(wú)論從性質(zhì)還是來(lái)源上，都有其自身的獨(dú)特性，能夠更好地保護(hù)投資者出資額以外的其他資產(chǎn)安全。 然而，現(xiàn)有的大部分國(guó)際經(jīng)驗(yàn)都是將REITs投資于商業(yè)、醫(yī)療、工業(yè)以及商品住宅等商業(yè)物業(yè)
