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1、基于REITs的保障性住房投融資模式創(chuàng)新研究摘要：近年來，隨著我國住房商品市場的持續(xù)升溫，保障性住房的供需矛盾日益突出，嚴重制約了我國住房市場的平穩(wěn)發(fā)展，保障性住房的投融資模式急需創(chuàng)新。文章試圖通過對國外房地產投資信托經驗的研究，創(chuàng)新地建立房地產投資信托應用于我國保障性住房的投融資組織模式——有限合伙制REITs。這為保障性住房投融資模式的創(chuàng)新研究提供了新視角。 關鍵詞：房地產投資信托；保障性住房；有限合伙制 一、保障性住房投融資的現狀及其局限性 自1978年以來，中國逐步推進住房制度改革，并借鑒國際經驗，初步建立了我國住房社會保障體
2、系。經過了近30年的發(fā)展，保障性住房的建設已經初具規(guī)模，但當前保障性住房的供需矛盾也表明，保障性住房的投融資體制仍然存在著以下主要兩方面的問題。 ?。ㄒ唬┙M織結構方面，中央和地方政府角色定位不明確，地方政府缺乏資金配給的主動性 2011年1月26日，國務院出臺《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（又稱“新國八條”），在政府住房保障方面提出了2011年全國建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套的政策目標。根據住房和城市建設部估算，1000萬套保障性住房的建設資金將突破1.3萬億。其中全國土地出讓金收入可以提供約27
3、00億的建設資金；中央財政劃撥款將達到1400億左右；28個公積金貸款投資保障房建設的試點城市將獲得公積金貸款約838億。上述三項合計為4938億，距離1.3萬億還有8062億地方財政的缺口，占到了建設資金總額的62%，如圖1所示。 保障性住房有公益性和福利性的特點，政府的參與責無旁貸，但是，中央和地方政府角色定位的不明確在很大程度上限制了保障性住房發(fā)展。就保障性住房的財政支持來看，中央政府雖逐年提高了財政轉移支付，但仍只是杯水車薪；地方政府集生產者、所有者、管理者三種角色于一身，參與了包括規(guī)劃、開發(fā)、建設及管理運營的全過程，并提供60%以上
4、的建設資金。然而，由于沒有完備的資金體制，地方政府很難保證其在保障性住房市場上資金供應的積極性?！ 。ǘ┙鹑谑袌龇矫?，保障性住房資金的非市場化導致住房政策的效率低下 目前，我國保障性住房的資金主要是財政劃撥。然而，這樣非市場化的資金并不能夠滿足保障性住房的建設要求?！ 奈覈鹑跇I(yè)的現狀來看，三十年的改革開放為我國積累了巨大的社會財富，民間資本日益增大，2010年中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達到了30.3萬億元多，比2006年增長了16.3%，居民的投資需求日益強烈；另外，伴隨中國保險市場的發(fā)展和中國社會保障制度的改革，中國的機構投資者日益成型
5、，保險公司和社保等機構投資者增強了對低風險、高收益投資產品的需求。相反，在資金投資渠道方面，我國的資本市場發(fā)展并不完善和成熟，投資渠道狹窄，使各類資產都未得到充分的利用。而保障性住房不僅有其居住功能，同樣還具有穩(wěn)定的保值、增值性能。如何開發(fā)保障性住房的金融市場，更好地利用充足的民間資本來提高住房政策的效率性是亟待解決的問題?！ 《?、REITs的基本內涵 面對保障性住房背后急需解決的資金瓶頸，我們需要進行保障住房投融資模式的拓展和創(chuàng)新。而國外成熟的房地產投資信托基金（REITs）的經驗將為我國建立保障性住房投融資新模式提供思路?！ 》康禺a投資信
6、托基金（REITs）可以定義為：通過發(fā)行基金券（如受益憑證、基金單位、基金股份等）將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產，交由專門的投資管理機構加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，并共同承擔風險的一種金融投資工具。它是專門用于房地產投資、租賃開發(fā)、銷售和消費等方面的投資資金，是集眾多的分散資金與一身，采用專家經營、專業(yè)化管理的一種投資體制。同時，具有絕大部分凈收益以立法形式要求以股息形式支付給所有者、產品流通性能好等顯著特征。早在20世紀80年代，美國政府就開始運用REITs來發(fā)展廉租房住房體系，并取得了一定成效?！ ∪E
7、ITs進行保障性住房融資運行方式的探討 從國際上REITs發(fā)展的經驗來看，只有適合的REITs組織模式，才能較好地解決制度中約束和激勵的問題。因此，REITs在保障性住房上發(fā)揮積極作用的關鍵因素是REITs組織模式的選擇和建立，再以此為基礎，進行其運行方式的探討?！ 。ㄒ唬┪覈Ｕ闲宰》恳隦EITs組織模式的選擇 縱觀全球REITs的組織形式，大部分國家都選擇了契約制的REITs。這主要是因為，契約制REITs的各個結構都清晰明確，有較高的效率，發(fā)展的也較為成熟。更重要的是，契約制的債務無論從性質還是上，都有其自身的獨特性，能夠更好地保護
8、投資者出資額以外的其他資產安全。 然而，現有的大部分國際經驗都是將REITs投資于商業(yè)、醫(yī)療、工業(yè)以及商品住宅等商業(yè)物業(yè)方面，并沒有太多運用于政府保
