[房地產(chǎn)]英倫名苑項(xiàng)目整合推廣策略（討論稿）

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1、英倫名苑項(xiàng)目整合推廣策略（討論稿）一、項(xiàng)目概況(略)二、項(xiàng)目分析（SWOT）（一）項(xiàng)目優(yōu)勢（Strength）1、交通優(yōu)勢：沙河西路貫穿北環(huán)大道、深南大道、濱海大道三條主交通干線。2、景觀優(yōu)勢：地勢較高，視野開闊。近可俯視沙河名商高爾夫、華僑城、深圳灣，遠(yuǎn)可眺望深圳中心區(qū)、香港。3、社區(qū)及周邊配套優(yōu)勢：自有幼兒園、小型超市，不遠(yuǎn)處有大沖小學(xué)、南山區(qū)外國語學(xué)院，過沙河有沙河醫(yī)院，科技園48區(qū)有鄭文友腫瘤醫(yī)院，還有保齡球館等；更是鄰近科技園與深圳大學(xué)，老樹咖啡、幸福樓、老四川、各大銀行、游泳池、網(wǎng)球場、郵局、超市等各配套齊全。處于深圳虛擬大學(xué)城之中。4、社區(qū)規(guī)劃優(yōu)

2、勢：低容積率、高使用率的多層花園洋房為深圳市區(qū)內(nèi)所罕見。5、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢：面積適中，一梯兩戶，戶戶朝南，戶戶有花槽，高達(dá)92%的使用率。6、其他優(yōu)勢：處于僑城西片區(qū)，是一個(gè)較成熟的片區(qū)，又是近段時(shí)間炒作較熱的片區(qū)之一；多層花園洋房在市場上獨(dú)辟蹊徑，與小高層和高層比較，有著低成本高價(jià)格的價(jià)格比優(yōu)勢。（二）項(xiàng)目劣勢（Weakness）1．雖然所在片區(qū)為成熟片區(qū)，但項(xiàng)目周邊各項(xiàng)生活配套離項(xiàng)目的距離相對較遠(yuǎn)；2．雖然所在片區(qū)交通方便，但直入項(xiàng)目旁邊的公交車只有一路大巴（不帶空調(diào)的破大巴）和路中巴；3．項(xiàng)目周邊為大沖村的農(nóng)民房；（三）市場機(jī)會點(diǎn)（Opportunity）

3、：1．政府對該片區(qū)的重視與媒體對該片區(qū)的炒作會給項(xiàng)目帶來一定加分；2．政府對虛擬大學(xué)城的建設(shè)及媒體報(bào)道也使我們打向市場時(shí)有力可借；3．所在大片區(qū)具有獨(dú)特的自然景觀和人文優(yōu)勢，具有超前的城市設(shè)計(jì)和功能定位；4．高新技術(shù)園區(qū)是深圳經(jīng)濟(jì)最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)；5．世紀(jì)村、美廬錦園、新世界豪園、招商陽光帶等項(xiàng)目的宣傳推廣會提高該片區(qū)在市場上一定的知名度；1．根據(jù)對各項(xiàng)目的調(diào)查分析，120平米的三房及140—150平米的三房會是明年市場上的主力戶型；（四）市場不利因素(Threaten)：1．從今年下半年，尤其是九月份之后，深圳地產(chǎn)市場熱度有所降低，并將持續(xù)一段時(shí)間

4、；2．華僑城、萬科、招商、金地、長城、深業(yè)等本地大發(fā)展商對該大片區(qū)都表示很有興趣；3．長實(shí)集團(tuán)、合和實(shí)業(yè)、新世界中國、恒基中國、和黃、新鴻基、信和、置地等香港知名發(fā)展商也表示了來“深圳地王”考察的意愿；4．明年，該片區(qū)競爭激烈，各大項(xiàng)目紛紛上馬；5．從我們科技園周邊的目標(biāo)客戶來說，南山區(qū)，尤其是后海、前海一線的各大樓盤也拉走了我們的部分客源，也是我們的競爭對手；一、市場淺析深圳房地產(chǎn)市場淺析（一）、經(jīng)濟(jì)狀況淺析1．從各種調(diào)查數(shù)據(jù)中可知，深圳的人均消費(fèi)數(shù)額繼續(xù)增加，尤其是項(xiàng)目的目標(biāo)客戶工資收入比去年平均增長近4000元；1．深圳人的消費(fèi)構(gòu)成中，購房所占比例也有所

5、增加；2．與購房相關(guān)的行業(yè)中，行業(yè)從業(yè)人數(shù)和行業(yè)總體工資水平都在上升，充分表現(xiàn)了住宅市場的巨大消費(fèi)能力；（二）、房地產(chǎn)市場概況1．受股市影響，房地產(chǎn)市場也有點(diǎn)低迷；2．深圳的經(jīng)濟(jì)人均收沒有下降，也就是說，股市對中檔樓市市場來說，影響不大；3．老盤推出的二期、三期的價(jià)格都穩(wěn)中有升；3．2001年7月前在華僑城及高新片區(qū)進(jìn)入市場銷售的新盤，不論當(dāng)初銷售進(jìn)度如何，目前大多都銷售得七七八八了；4．從片區(qū)銷售價(jià)格看，華僑城片區(qū)住宅價(jià)格一直比較平穩(wěn)，高新區(qū)略有浮動(dòng)，但各類型住宅價(jià)格都在5000-5200元/平方米；（三）、房地產(chǎn)市場的預(yù)測1．今年下半年開始，華僑城片區(qū)及高

6、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有一連串大項(xiàng)目已經(jīng)或即將啟動(dòng)，住宅市場競爭硝煙可見；2．僑城豪苑（祥祺地產(chǎn)）、深圳灣畔花園（中海）、世紀(jì)村二期（沙河）、波托菲諾（華僑城地產(chǎn)）、陽光帶海濱城（招商）幾大項(xiàng)目總占地面積100萬平米以上，總建面積超過200萬平米；3．如此大規(guī)模的樓盤上市行動(dòng)，必將會直接影響整個(gè)區(qū)域樓市，甚至沖擊整個(gè)深圳樓市市場格局和發(fā)展；4．明后兩年深圳樓市主要競爭區(qū)域就在華僑城片區(qū)及高新片區(qū)，競爭的激烈也必將帶來新的機(jī)會；（四）、購房熱點(diǎn)區(qū)域分布1．福田區(qū)：首推景田片區(qū)和中心區(qū)；2．羅湖區(qū)：布心片區(qū)；3．南山區(qū)：深圳灣一線，尤其是華僑城片區(qū)和高新區(qū)；（五）主要競

7、爭對手分析項(xiàng)目主題主力戶型價(jià)格世紀(jì)村二期國際風(fēng)范，世紀(jì)情懷150-200平米6700元朗景園二房、三房5100-5800元匯景豪苑二房、三房6200元僑城豪苑二房（62-78平米）、三房（93-108平米）4200-4920元深圳灣畔花園健康生活主題73-120平米碧海云天繽紛假日家園一梯二至六戶后海一帶略略略四、消費(fèi)群分析1．目標(biāo)消費(fèi)者的鎖定深圳西部地區(qū)，多為高新科技、IT、院校、社會團(tuán)體、技術(shù)機(jī)構(gòu)的所在地，尤其是高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)一帶，更是深圳知識經(jīng)濟(jì)氣氛最濃郁的地段，其知識含量高于經(jīng)濟(jì)含量，而消費(fèi)層以自用型買家居多，本項(xiàng)目獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢使其在西部既擁有了交通的

8、便利，又擁有了一份綠色的寧靜，因此對自