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1、1、項目進行到什么階段了，何時進入銷售期？總的投資規(guī)模已經開始打款，預計這兩周結束，此產品主要作為以后引進地產項目的預熱，總投資規(guī)模為6,3億，優(yōu)先4億元，也就是投資者的規(guī)模為4億元2、此產品何時上線,何時可打款？已經上線打款3、未來每年現金流回來的預測表序號項目總額2012年2013年2014年Q4前Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4一現金流入1銷售收入88,774.7412,348.4514,628.0215,361.1812,531.5912,531.5911,296.7510,077.162貸款40,000.0040,000.003自有資金投入22,500.0022,500
2、.00現金流入小計151,274.7422,500.0040,000.000.0012,348.4514,628.0215,361.1812,531.5912,531.5911,296.7510,077.16二現金流出1項目取得費用45,091.7545,091.752前期費用4,251.964,251.963建安成本29,274.041,552.134,690.196,065.465,940.105,164.044,200.481,661.634管理費用2,691.73538.35538.35538.35538.35269.17269.175銷售費用2,691.73807.5253
3、8.35538.35269.17269.17269.1764,793.84666.82789.91829.50676.71676.71610.02544.17銷售稅費(除土地增值稅)7土地增值稅1,775.49246.97292.56307.22250.63250.63225.94201.548企業(yè)所得稅4,585.51370.45438.841,291.11417.93403.93366.891,296.369還貸40,000.0040,000.0010財務費用4,000.002,000.002,000.00現金流出小計139,156.0549,343.713,552.134,69
4、0.198,695.578,538.1110,668.576,353.273,531.251,741.2042,042.07三凈現金流量12,118.69-26,843.7136,447.87-4,690.193,652.886,089.914,692.616,178.329,000.349,555.55-31,964.91四累計凈現金流量12,118.69-26,843.719,604.174,913.988,566.8614,656.7719,349.3825,527.7134,528.0544,083.6012,118.69注：本現金流量表在進行銷售收入測算時，未將車庫的銷售收
5、入考慮在內。但實際上，由于奉賢區(qū)離上海市中心稍遠，屬于上海1小時生活圈，所以車輛普及率較高，項目周邊其他樓盤的車庫銷售均價可達80,000元/個。同時本項目的車庫另一優(yōu)勢為部分車庫是有產權車庫，相比無產權車庫，更受消費者歡迎。產品構成可售面積/個數銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）住宅多層45,735.0013,500.0061,742別墅24,394.0022,000.0053,667小計115,409商業(yè)集中商業(yè)4,517.0027,000.0012,196車位有產權車庫691.0067,500.004,664合計132,2691、有現金流回來，信托公司能控制項目公司把錢劃到信托
6、項目里面來嗎？（信托公司只是對風險部分有一票否決權）信托公司作為項目公司49%股權的股東，并派專人在董事會中任職，對項目公司運營進行監(jiān)管，并且雙方簽訂監(jiān)管協(xié)議，與項目公司原股東共管項目公司的法人章、公章、財務章等印簽，及全部銀行U－KEY，以監(jiān)管信托資金的具體運用，并且項目公司如果違約，信托公司還可額外擁有項目公司原股東5%的股權，有權處置54%的股權。如項目沒有達到約定收益率，中融信托有權處置項目資產，以保證投資者收益。1、超額收益部分，信托項目分49%，但是實際上信托資金不只占49%的股權，還有一部分資本公積，這樣會不會導致信托項目部分的客戶收益降低.信托公司以其募集的優(yōu)先級資金
7、中的1470萬元受讓項目公司原股東所持有49%股權，其余資金（38,530萬元）以資本公積形式注入到項目公司。股權變更結束后中融信托持股49%，原股東持股51%。由于項目公司盈利較強，受讓的股價不是原股的價格，信托公司必須溢價受讓49%的股權，購買價格為現值而不是原值，到期收益按照份額分配，不會降低客戶應有的收益。2、優(yōu)先劣后比是2：1，如何能保證客戶的本金和固定收益？若中融信托分配所得不足9.5%/年投資回報率，次級資金及連帶責任擔保方（佳兆業(yè)集團（深圳
