仙林鴻雁名居北側(cè)地塊 可行性研究報(bào)告.

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1、仙林鴻雁名居北側(cè)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11目錄一、市場(chǎng)狀況分析1.1南京房地產(chǎn)市場(chǎng)…………………………………31.2仙林板塊分析………………………….….……41.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析……………………………………51.3.1萬(wàn)善庭院……………………….………………51.3.2高科榮境……………………….………………61.4綜述………………………………………………7二、項(xiàng)目分析2.1項(xiàng)目概況…………………………………………72.2項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析…………………………………82.3客戶群定位分析…………………………………82.4產(chǎn)品定位分析………………………………

2、……92.5價(jià)格定位分析……………………………………92.6銷售方式建議……………………………………92.7宣傳策略建議……………………..……………9三、總結(jié)……………………..………………………1011一、市場(chǎng)狀況分析1.1南京房地產(chǎn)市場(chǎng)(一)展望未來(lái)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)將具有以下特點(diǎn)短期內(nèi)市場(chǎng)反彈穩(wěn)定性有待確認(rèn)，中長(zhǎng)期前景依然樂(lè)觀憑借救市政策出臺(tái)，剛性需求得到釋放，這是反彈的第一層次；目前改善性需求開(kāi)始大量進(jìn)入市場(chǎng)，這是反彈的第二層次；反彈的第三層次是投資性需求人市。因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為一種金融產(chǎn)品，其市場(chǎng)是自用與投資兼?zhèn)涞氖袌?chǎng)，缺乏投資性需求，市場(chǎng)難以真

3、正繁榮。依照我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低谷期和發(fā)展期呈現(xiàn)波浪式上升態(tài)勢(shì)。同時(shí)根據(jù)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，房地產(chǎn)自然調(diào)整周期一般不超過(guò)2年。經(jīng)過(guò)一年的調(diào)整之后．有理由相信，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在一年后很可能走出低迷的狀態(tài)．重新活躍起來(lái)。其中的前提就是政策的穩(wěn)定性得到延續(xù)．反彈則可以持續(xù)進(jìn)行。由于房地產(chǎn)業(yè)有著較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，在擴(kuò)大內(nèi)需中有重要的作用。而且從中長(zhǎng)期來(lái)看．經(jīng)濟(jì)的良性增長(zhǎng)、人口紅利、持續(xù)的城市化帶來(lái)源源不斷的購(gòu)買力都為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了有力的支撐，這決定了樂(lè)觀地預(yù)期樓市立場(chǎng)和視角。房地產(chǎn)市場(chǎng)往往被看作是一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，隨

4、著宏觀經(jīng)濟(jì)和固定資產(chǎn)投資的興起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)義會(huì)迎來(lái)新一輪景氣周期。(二)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變1、短期內(nèi)租賃市場(chǎng)活躍，長(zhǎng)期內(nèi)平穩(wěn)發(fā)展“租金決定價(jià)格”，房?jī)r(jià)最終還是受租金制約并會(huì)和租金水平取得一定的平衡。目前只是部分消費(fèi)者對(duì)無(wú)力購(gòu)房或持觀望態(tài)度，暫時(shí)只能通過(guò)租賃來(lái)解住房問(wèn)題，觀望的廣泛存在使租賃客戶有所增長(zhǎng)。而在供應(yīng)方面，南于投資者為了避免新政帶來(lái)的利潤(rùn)損失，部分短線投資者開(kāi)始轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)線投資。同時(shí)，也有業(yè)主看好未來(lái)租賃市場(chǎng)，紛紛選擇出租房屋獲益作為一種投資方式，這都導(dǎo)致房源登記量上升。但是我們應(yīng)該看到，隨著租房?jī)r(jià)格的上升到一定的邊界，市場(chǎng)狀態(tài)逐漸

5、明朗，人們?nèi)耘f會(huì)回到購(gòu)房的路徑上來(lái)，部分潛在購(gòu)房者退出租賃市場(chǎng)后，將使活躍的租賃市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。2、實(shí)用戶型住房將成市場(chǎng)主流11國(guó)家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)于投資性購(gòu)房的打擊是很大作用。投資性購(gòu)房受壓抑，剛性需求購(gòu)房將成為未來(lái)樓市消費(fèi)的主流。而考慮到最近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大戶型潮流，中低端消費(fèi)者的購(gòu)房需求還有較大缺口。所以總面積在100平方米以下的實(shí)用套型住宅將成為市場(chǎng)主流。而80平方米及以下的兩室戶型可能更受歡迎。(三)長(zhǎng)期看好南京房地產(chǎn)市場(chǎng)除了一般城市要素的分析．南京市更有可能支持起來(lái)未來(lái)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。南京作為我國(guó)唯一的世界級(jí)城市群的三大“支

6、點(diǎn)”之一(上海、南京和杭州)，作為長(zhǎng)江國(guó)際航運(yùn)物流中心、長(zhǎng)三角先進(jìn)制造業(yè)中心、全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、全國(guó)重要的科教中心、東部城市綠化中心呈現(xiàn)美好的發(fā)展藍(lán)圖。南京還可以做長(zhǎng)三角專利產(chǎn)品交易中心、機(jī)電化工產(chǎn)業(yè)基地和三大金融中心之一。在江蘇省及南京都市圈，南京還可以做江蘇經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的“發(fā)展極”和蘇南、蘇中、蘇北區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“協(xié)調(diào)極”、生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新中心、江蘇省域經(jīng)濟(jì)體的金融中心。以及南京都市圈的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展極、區(qū)域經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部管理基地以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的。1.2仙林板塊分析根據(jù)樓盤分布狀況，仙林板塊可以分為大學(xué)城板塊、仙林湖板塊和寶華板塊。其中仙林大學(xué)城

7、為仙林板塊早期的開(kāi)發(fā)重心，聚集了招商、亞?wèn)|、棲霞建設(shè)、高科等一批知名房企。仙林湖為近期新興板塊，現(xiàn)聚集了保利羅蘭香谷、萬(wàn)科金色領(lǐng)域、棲霞楓情水岸以及高科榮境幾個(gè)名企項(xiàng)目。寶華板塊鄰近句容市，現(xiàn)項(xiàng)目較少。 由于2010年仙林湖地塊上的土地市場(chǎng)相當(dāng)活躍，仙林板塊2011年下半年的住宅市場(chǎng)十分火熱，關(guān)注度也相當(dāng)之高。而2012年，隨著高科榮境、棲霞楓情水岸的陸續(xù)上市，仙林湖已經(jīng)不折不扣地成為品牌房企的聚集地。 仙林板塊有三大特點(diǎn)，一是山多，仙林整體的綠化覆蓋率達(dá)到63%；二是低密度，大部分土地都用于大學(xué)建設(shè)，供房地產(chǎn)發(fā)展的土地非常稀缺的；三是離塵不離城，仙林

8、的交通非常便利，擁有地鐵2號(hào)線和便利的公路交通。 根據(jù)近幾年仙林板塊房地產(chǎn)業(yè)的基本特征，我們可