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1、鴻雁名居商業(yè)街招商運(yùn)營(yíng)執(zhí)行方案2012年05月一、商鋪招商目標(biāo)鴻雁名居地上商業(yè)街共58套，目前可售商鋪為29套，可售面積3605.83㎡，另有可租賃商業(yè)街地下車(chē)庫(kù)7476.7㎡。目前考慮以招商推動(dòng)銷(xiāo)售的思路，采取放水養(yǎng)魚(yú)的策略，充分將商鋪氛圍營(yíng)造成熟，并促進(jìn)商業(yè)街后期的成功運(yùn)營(yíng)。通過(guò)商鋪的商業(yè)價(jià)值提升促進(jìn)銷(xiāo)售，目標(biāo)在兩年內(nèi)完成所有商鋪銷(xiāo)售工作?，F(xiàn)將項(xiàng)目2012年下半年度招商推廣工作計(jì)劃分解如下：商鋪裝修期招商簽約期招商蓄水期招商籌備期成立商管公司商鋪交付5月7月8月9月10月11月12月6月招商發(fā)布會(huì)前期籌備階段業(yè)主談判、招商測(cè)試等招商實(shí)施、籌建商管
2、公司階段至10月底完成招商目標(biāo)90%商鋪裝修階段2013年初試營(yíng)業(yè)，5月開(kāi)業(yè)招商工作原則：1、招商優(yōu)惠原則。給予經(jīng)營(yíng)戶充分的免租期，以培育商業(yè)市場(chǎng)，建議免租期至少一年。2、放水養(yǎng)魚(yú)原則。商業(yè)的盈利培育期一般要在三年以上，決不能用做住宅的思維來(lái)做商業(yè)。我們的運(yùn)作思路是在前三年培育商業(yè)市場(chǎng)，不以盈利為目標(biāo)，待市場(chǎng)逐步培育成熟，三年后開(kāi)始盈利。3、先招商后銷(xiāo)售原則。將剩余未售商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商，在全部完成招商并正式開(kāi)業(yè)后，進(jìn)行帶租約式銷(xiāo)售，預(yù)期在兩年內(nèi)完成全部商鋪銷(xiāo)售。第一階段：招商前期籌備階段時(shí)間：2012年5月-6月四大階段目標(biāo)：1、完成已售商鋪業(yè)主的溝
3、通和測(cè)試工作，了解業(yè)主商鋪收益預(yù)期，制定合理的統(tǒng)一租賃方案，與業(yè)主簽訂租賃委托書(shū)。對(duì)于可能存在的現(xiàn)實(shí)租金收益低于業(yè)主預(yù)期收益的情況，可通過(guò)提高商鋪售價(jià)進(jìn)行補(bǔ)貼的方式操作，具體方案待所有業(yè)主初步洽談結(jié)束后制定；2、展開(kāi)三輪招商測(cè)試和論證，準(zhǔn)確判斷經(jīng)營(yíng)戶可接受的商業(yè)街租金范圍水平，為制定合理的招商政策提供依據(jù)；3、進(jìn)行相關(guān)政府部門(mén)公關(guān)活動(dòng)，了解車(chē)改商手續(xù)及費(fèi)用情況，需要甲方支持和配合，提供相關(guān)委托證明和材料；4、根據(jù)以上測(cè)試數(shù)據(jù)和分析結(jié)論，制定統(tǒng)一的招商政策，并進(jìn)行準(zhǔn)確的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)核算。說(shuō)明：以上籌備工作目前已正式展開(kāi)，計(jì)劃至6月底前全部完成，該階段工
4、作是近期的工作重點(diǎn)，也是今后商業(yè)方案落地的基礎(chǔ)，我司將以負(fù)責(zé)任和務(wù)實(shí)的態(tài)度，在具體工作執(zhí)行中不斷調(diào)整和完善商業(yè)街招商和推廣方案。第二階段：招商蓄客期時(shí)間：2012年5月—2012年9月兩大目標(biāo)：1、商鋪招商蓄水。在商業(yè)街已建立的項(xiàng)目形象基礎(chǔ)上進(jìn)行新一輪宣傳，通過(guò)區(qū)域短信、橫幅、行銷(xiāo)派單等具有針對(duì)性的方式推出商業(yè)街招商信息，利用商業(yè)街主題包裝及規(guī)劃經(jīng)營(yíng)前景教育，樹(shù)立UUPARK購(gòu)物公園商業(yè)標(biāo)桿形象，吸引投資客和經(jīng)營(yíng)戶的關(guān)注，順利推進(jìn)商鋪招商蓄水，并促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售工作。2、完成招商目標(biāo)。根據(jù)招商測(cè)試結(jié)果、目標(biāo)客群市場(chǎng)需求等確定商業(yè)業(yè)態(tài)具體規(guī)劃，并根據(jù)實(shí)際招
5、商工作進(jìn)行不斷調(diào)整和完善。7月底之前完成仙林大學(xué)城地區(qū)的派單行銷(xiāo)工作，8月-9月完成仙林周邊地區(qū)及目標(biāo)區(qū)域的派單宣傳工作，10月底前完成招商目標(biāo)的90%，并籌備成立商管公司。第三階段：招商簽約期時(shí)間：2012年9月—2012年10月目標(biāo)：9月后正值大學(xué)城陸續(xù)開(kāi)學(xué)，此時(shí)項(xiàng)目周邊人氣最為充沛，結(jié)合前期積累的招商商家蓄水情況，邀請(qǐng)招商意向客戶進(jìn)行招商發(fā)布會(huì)，樹(shù)立商家的經(jīng)營(yíng)信心。第四階段：商鋪裝修期時(shí)間：2012年11月—2012年12月。目標(biāo)：本階段預(yù)計(jì)已經(jīng)完成90%的鋪位招商，商家進(jìn)場(chǎng)裝修。預(yù)計(jì)2013年初開(kāi)展試運(yùn)營(yíng)，在試營(yíng)業(yè)比較成熟之后，選擇2013年
6、5月后正式運(yùn)營(yíng)。UUPARK商業(yè)街2012年下半年度推廣招商目標(biāo)分解如上所述，為達(dá)到招商、銷(xiāo)售同步推進(jìn)目標(biāo)，我們應(yīng)當(dāng)：以靈活的價(jià)格策略，撬動(dòng)市場(chǎng)；以合理的招商政策，吸引市場(chǎng)；以獨(dú)有的商業(yè)主題，引導(dǎo)市場(chǎng)；以精準(zhǔn)的推廣策略，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。二、商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃及初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算1、地上商業(yè)街部分定位為高校聯(lián)盟購(gòu)物公園主題社區(qū)商業(yè)中心，主要是滿足周邊高校大學(xué)生和社區(qū)居民生活需求；2、地上3#、2#、1#社區(qū)底商：業(yè)態(tài)定位為社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。l主要的業(yè)種涵蓋:銀行網(wǎng)點(diǎn)、藥店、社區(qū)門(mén)診、美容美發(fā)、眼鏡店、干洗店、咖啡簡(jiǎn)餐、文體文具、音像數(shù)碼專賣(mài)、網(wǎng)吧、商超便利、蛋糕店、煙
7、酒百貨、彩票體驗(yàn)中心、通信網(wǎng)點(diǎn)、茶行、糧油食品、休閑食品等。3、地上23#、24#、25#（雙層）：業(yè)態(tài)定位為特色中檔餐飲一條街。4、地上26#（三層）：在業(yè)態(tài)上定位為大型特色餐飲，滿足社區(qū)居民、大學(xué)生等客群需求。5、地下車(chē)庫(kù)進(jìn)行車(chē)改商的政府公關(guān)工作，以約會(huì)聚會(huì)為主題，規(guī)劃主要業(yè)態(tài)為餐飲、賓館、娛樂(lè)等。l整個(gè)地下商業(yè)圍繞時(shí)尚浪漫約會(huì)生活及派對(duì)聚會(huì)娛樂(lè)生活為主線，區(qū)別于一般消費(fèi)群的時(shí)尚主題街區(qū)，做差異化定位。采用概念手法，創(chuàng)造項(xiàng)目的唯一性與獨(dú)特性，通過(guò)環(huán)境景觀小品設(shè)置（如：情侶就餐心型座椅、愛(ài)情許愿池、同心鏈、豆腐發(fā)泄墻）、硬件提升，進(jìn)行雙層反差，以主
8、題充分吸引終端消費(fèi)群體，同時(shí)打動(dòng)招商對(duì)象。商業(yè)街地上部分業(yè)態(tài)規(guī)劃樓棟建筑面積（㎡）商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃面積（㎡）租金
