中航商業(yè)街招商策劃案執(zhí)行方案

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1、中航商業(yè)街招商策劃執(zhí)行方案第一部分：前言『中航商業(yè)街』是中航在觀瀾的又一力作，40萬(wàn)平方米觀瀾中航城，中航·格瀾郡一期、觀瀾天虹商場(chǎng)、中航·格瀾郡二期、觀瀾格蘭云天大酒店……以城的運(yùn)營(yíng)問(wèn)鼎觀瀾。中航·格瀾郡占據(jù)觀瀾核心優(yōu)越資源，集居住、商業(yè)、商務(wù)、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)、城市價(jià)值于一體。因此，本項(xiàng)目招商需要在對(duì)商家客戶了解的基礎(chǔ)上，通過(guò)產(chǎn)品、價(jià)格、推廣、執(zhí)行策略的制定及優(yōu)化組合，全面展示項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、廣大前景預(yù)期，及靈活快速有效的招商把控，來(lái)吸引目標(biāo)商戶，樹立本項(xiàng)目的市場(chǎng)信心，最終達(dá)到完美的招商預(yù)期目標(biāo)。18第二部分：策劃營(yíng)銷階段及階段性營(yíng)銷目標(biāo)項(xiàng)目的廣告推廣計(jì)劃圍繞

2、項(xiàng)目整體推廣節(jié)點(diǎn)安排進(jìn)行，在各個(gè)不同的招商階段為：持續(xù)期20天全面招商期2個(gè)月主力店洽談期1.5個(gè)月蓄勢(shì)期20天2008.12.012008.07.102008.08.102008.09.102008.10.012008.11.10完成80％招商完成40％招商完成15％招商完成85％以上招商完成80％招商完成40％商家累積.18第三部分：六大核心營(yíng)銷策略一、中航商業(yè)街客戶群策略：鑒于本案餐飲、娛樂(lè)、配套的項(xiàng)目定位，目標(biāo)客戶具有明顯的行業(yè)經(jīng)營(yíng)特征。在具有特定的行業(yè)共性的基礎(chǔ)上，也存在一定差異性。因此，如何吸引盡可能多的廠家、商家（代理商、經(jīng)銷商等）進(jìn)駐，并針對(duì)

3、其進(jìn)行有效的廣告直擊，需對(duì)其進(jìn)行必要剖析。（一）本案目標(biāo)客戶鎖定：位置業(yè)態(tài)商家一期皇家英里街各地方菜系、西餐、西式快餐、特色餐飲、冰激凌店、涼茶店、水吧、酒吧、咖啡廳（上島咖啡）、西式糕點(diǎn)（如荷蘭屋）、休閑等二期蘇格蘭風(fēng)情街休閑類：如美容SPA／纖體、書吧、美發(fā)、茶藝館等虛擬電腦游戲、服裝精品類、洗衣店等生活配套零配件汽修配件、汽車美容、各零部件、社區(qū)配套服務(wù)等（二）目標(biāo)商家分類：1、主力商家：遵循商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)規(guī)律，需要引進(jìn)代表性較高及吸引人流大的主力經(jīng)營(yíng)商,以主力店的極強(qiáng)消費(fèi)號(hào)召力和18示范經(jīng)營(yíng)，來(lái)聚集人氣商氣，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，并帶動(dòng)整體招商。1、特色商家

4、：根據(jù)觀瀾終端消費(fèi)特點(diǎn)消費(fèi)偏好，我們引進(jìn)酒吧街和文體娛樂(lè)特色業(yè)態(tài)。2、普通商家：除了招商規(guī)劃的業(yè)態(tài)商家外，還有部分如肯德基、銀行、一些小型網(wǎng)點(diǎn)等其他專業(yè)經(jīng)營(yíng)商來(lái)進(jìn)行有效填充。（三）目標(biāo)商戶群特點(diǎn)分析：1、主力商戶：在區(qū)域范圍內(nèi)享有極高的品牌知名度，商業(yè)輻射能力強(qiáng)，消費(fèi)群體覆蓋面廣：n規(guī)模大，為了展示產(chǎn)品形象和企業(yè)、品牌實(shí)力，所需要的建筑面積一般較大。n租賃時(shí)間長(zhǎng)，在相對(duì)經(jīng)營(yíng)氛圍成熟的條件下，簽約進(jìn)駐時(shí)間可達(dá)5－10年，同時(shí)對(duì)租賃條件的要求也最為嚴(yán)格；n主力集群店能起到聚客的作用，能保持一定的客流量，有良好業(yè)績(jī)的主力店集群能使項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)更加穩(wěn)定。2、特色商戶

5、：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特色突出，對(duì)特定消費(fèi)群體具有強(qiáng)烈吸引力；對(duì)人流要求比較高，租賃時(shí)間與租金水平一般依照經(jīng)營(yíng)效果確定（酒吧街）。3、普通商戶：它們除了餐飲、娛樂(lè)、配件功能外，提供普通配套服務(wù)，滿足消費(fèi)者普通的基本需求；規(guī)模不大，經(jīng)營(yíng)方式穩(wěn)定，租賃時(shí)間較長(zhǎng)。（四）區(qū)域目標(biāo)本項(xiàng)目將對(duì)以下幾個(gè)區(qū)域進(jìn)行集中推廣招商：1、觀瀾、平湖、龍華：項(xiàng)目的核心消費(fèi)來(lái)自這三個(gè)區(qū)域，集中在這些區(qū)域推廣可以匯集人流吸引主要商戶。2、龍崗、寶安區(qū)：這兩個(gè)區(qū)域集中了項(xiàng)目大部分商戶群，對(duì)其進(jìn)行有效推廣非常必要。181、深圳市區(qū)、泛珠三角區(qū)域（惠州、廣州、珠海等地）。2、其他。二、核心產(chǎn)品（包裝）（已

6、提交）三、招商政策(已提交)四、核心訴求策略核心賣點(diǎn)：觀瀾第一商業(yè)圈，引動(dòng)財(cái)富盛宴巨大高端消費(fèi)群，潛力無(wú)限專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，為商家保駕護(hù)航核心訴求點(diǎn)：1661戶近6000多人口的穩(wěn)定高消費(fèi)人群步行15分鐘約人的消費(fèi)群體一站式購(gòu)物，全方位刺激消費(fèi)市場(chǎng)空白，商家必爭(zhēng)（初步，須再次創(chuàng)意深化）核心通路策略18合理的營(yíng)銷通路策略是縮短營(yíng)銷周期、降低交易成本，以最低的推廣成本獲得最好的招商成果的關(guān)鍵。針對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)商家客戶群的特點(diǎn)，項(xiàng)目采取媒體推廣與事件營(yíng)銷（活動(dòng)）相結(jié)合的推廣手法，同時(shí)還將拓展以下?tīng)I(yíng)銷通路：1、第一通路：大型戶外廣告：n現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告的推廣是強(qiáng)化該通

7、路的關(guān)鍵。n特點(diǎn)：區(qū)域針對(duì)性強(qiáng)，地標(biāo)意義形象廣告，廣告信息時(shí)間有一定持續(xù)性。n本案推廣的目的：以項(xiàng)目形象展示及招商信息發(fā)布為主。n本案選擇投放地點(diǎn)：梅林關(guān)口、深惠路、水官高速n投放形式：本項(xiàng)目樓體自身廣告位設(shè)立；巴士亭等。通泰建議：充分利用現(xiàn)有資源，主要表現(xiàn)招商信息。擴(kuò)大覆蓋范圍。2、第二通路：報(bào)紙媒體營(yíng)銷。n特點(diǎn)：覆蓋面廣，新聞性可信度高，權(quán)威性強(qiáng)，但發(fā)行壽命短，利用率低。費(fèi)用高。n本案推廣的目的：針對(duì)本案的整體招商進(jìn)展，在特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)投放廣告。由于其費(fèi)用相對(duì)較高，故避免過(guò)高的投放頻率。主要以項(xiàng)目形象展示與招商信息為主。n本案選擇投放媒體：商報(bào)n投放形式

8、：硬性廣告。（投放一至二次，主要是項(xiàng)目形象推廣）通泰